임대주택 대안은 '리츠'…연 수익률 10% 보장?

그래픽=강기영

　정부가 리츠(REITs·부동산투자회사)를 통한 임대주택 공급 활성화에 본격 나선다. 과도한 부채로 시달리고 있는 한국토지주택공사(LH)의 부담을 덜고 민간의 자금을 활용, 임대주택 공급에 활력을 불어넣겠다는 판단이다.

　하지만 민간 참여를 독려할 수 있는 수익률 제고 방안이 미흡하다는 지적과 함께 주택기금과 LH의 부담도 문제라는 의견이다.


　국토교통부는 26일 '임대시장 선진화 방안'의 일환으로 '리츠를 통한 임대주택 공급 활성화 방안'을 내놓았다. 이번 방안은 경제성장 둔화와 주택시장 구조변화로 기존의 임대주택 공급 시스템이 더 이상 작동하기 어렵다고 판단해서라는 게 국토부 설명이다.

　현행 임대주택 공급은 LH가 직접 건설해 부채 증가가 불가피했다. 반면 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산을 매입, 운용한 뒤 수익을 나눠주는 부동산간접투자기구로 지난해 말 리츠의 운용자산은 12조3000억원이다. 이 때문에 정부는 풍부한 리츠 자금을 임대주택시장으로 끌어들이는 방안을 마련한 것이다.

　우선 임대주택리츠를 선보인다. 임대주택 중 사업기간이 짧고 수익성이 양호해 민자유치가 가능한 10년 임대주택에 우선 적용하며 자산 매각을 통한 LH 부채 조기 감축을 위해 미매각 분양용지도 함께 활용할 예정이다.


　임대주택에 대한 사업성을 일정 부분 확보해주기 위해 정부 자금을 공동 투자한다. 국민주택기금이 임대주택리츠에 일부 출자해 수익권을 후순위 형태로 참여하는 구조다. 임대수익 등이 발생하면 민간자본의 수익권이 우선하기 때문에 안정성을 높일 수 있다.

　임대주택리츠 자금조달 기본구조는 △출자금 15%(기금 12%+LH 3%) △기금융자(후순위) 20% △기관투자 30% △임대보증금 35% 등으로 구성된다. 임대주택의 매각시점에 미분양 물량은 LH가 매입을 확약해 리스크를 줄이는 방안도 포함됐다.

　리츠협회 관계자는 "임대주택사업은 저조한 수익률로 인해 뛰어들기가 어려웠는데 수익성을 보장해 달라는 업계의 의견이 많이 반영된 것 같다"며 "아직 미흡하기 하지만 우선적으로 관련 법 개정이 선행돼야 한다"고 말했다.

　국토부는 사업성 모의 분석 자료도 공개했다. 하남미사 보금자리지구 A29블록 1401가구를 리츠를 통해 건설할 경우 총 사업비는 △출자금 666억원 △기금융자 907억원 △기관투자 1339억원 △임대보증금 1534억원 등 총 4446억원이다. 이후 집값이 1.5%만 상승해도 1517억원의 이익이 발생해 9.61%의 수익률이 가능하다는 게 국토부의 계산이다.

　이와 관련, 한 리츠 관계자는 "하남, 동탄 등 임대수요가 풍부한 곳에서는 이런 수익률이 가능하지만 임대수요가 적은 곳은 부담이 크다"며 "미분양 토지를 팔아 임대주택 공급활성화를 꾀하려는 게 정부의 구상인데 잘 될지는 의문"이라고 꼬집었다.

　기금 부실과 미분양 주택 매입확약 등으로 인한 LH의 부담도 지적되고 있다. 한 업계 관계자는 "결국 국가 자산을 헐값에 매각해 투자자들의 이익을 창출하는 구조"라며 "수익이 발생하지 않는 경우 기금이 손해를 떠안게 되고 미분양 주택은 LH가 도맡아야 된다"고 지적했다.

　국토부 관계자는 "공공임대 리츠는 공공택지를 조성원가 이하로 매입해 건설하고 10년뒤 LH 매입확약 등으로 기금 부실가능성이 거의 없다"며 "10년 공공임대주택은 분양전환가격이 주변시세보다 저렴한 감정가격이므로 대부분 분양될 예정이어서 LH 부담도 적다"고 해명했다.