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정치권 통해 다시 깨어난 '31조 용산개발'… 호가 '들썩'

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  • 이재윤 기자
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  • 2014.03.22 06:15
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[부동산'후']구역해제 5개월만에 개발사업 논란… 주민들 갈등 조짐


- 박원순 시장 VS 정몽준 의원 개발방식 의견 차
- 백지화 1년 만에 깨어난 '용산역세권'개발사업

- 호가만 2000만~3000만원 '상승'…실거래는 無
- 주민 대다수 '무덤덤', 일부선 찬성속내 내비쳐

- 코레일-드림허브 간 토지반환 소송 전 진행 중
- 중국 최대 부동산개발업체 투자 물밑 작업시도

서울 용산구 용산역세권개발 구역 내 지어진지 44년이 넘은 이촌 시범아파트 전경. / 사진 = 이재윤 기자
서울 용산구 용산역세권개발 구역 내 지어진지 44년이 넘은 이촌 시범아파트 전경. / 사진 = 이재윤 기자
 "주민들이 봉인가요. 이랬다가 저랬다가 정치인들이 선거 때마다 이용해먹는 거죠. 앞으로 얼마나 흔들릴지 걱정되네요. 저도 주민이지만 과욕은 버려야 한다고 봅니다. 이제 다시 시작되면 또 몇 년이 걸릴 텐데 한숨부터 나옵니다."(서울 용산구 이촌로 강모씨)

 "용산역세권 개발사업은 당연히 다시 추진돼야죠. 그동안 이 때문에 힘들었지만 반드시 추진돼야 합니다. 그래야만 서울시나 주민 모두 살 수 있습니다."(서울 용산구 이촌로 주민 최모씨)


 서울 용산역세권 개발사업(이하 용산개발)이 '6·4지방선거'의 쟁점으로 떠오르면서 주민간 갈등이 나타날 조짐이 보인다. 특히 개발방식을 두고 여야 서울시장 후보들이 이견을 보이면서 이를 둘러싼 논란도 불가피하다는 지적이 나온다.

정치권 통해 다시 깨어난 '31조 용산개발'… 호가 '들썩'
정치권 통해 다시 깨어난 '31조 용산개발'… 호가 '들썩'
 ◇선거 쟁점으로 '급부상'…주민 또다시 '분열'?

 백지화된 총 31조원 규모의 용산역세권 개발이 서울시장선거의 쟁점으로 떠오른 것은 새누리당의 서울시장 경선후보 정몽준 의원의 발언에서 비롯됐다.

 정 의원은 지난 10일 "(용산개발이) 덩어리가 커서 소화가 안되고 있다"며 "단계적·점진적으로 해결할 필요가 있고 큰 그림을 갖고 검토하고 있다"고 말했다. 지난해 구역지정이 해제된 지 5개월 만에 시민들의 눈이 용산개발로 다시 향하고 있다.

 박원순 서울시장은 민감하게 반응했다. 박 시장은 "(통합개발은) 현실적으로 불가능하다"며 "해당 구역(서부이촌동) 내에서도 부지에 따라 서로 다른 대책이 필요하다"고 잘라말했다.

 그는 특히 "현장에 제각각 다른 요구가 있다. 용산기지창, 단독주택단지, 상가지역, 시범아파트 등의 상황이 모두 다르다"고 지적했다. 시는 지난 12일 '맞춤형 개발'이 추진돼야 한다는 입장을 내놓기도 했다.

서울 용산구 용산역세권개발 구역 내 철도정비창 전경. / 사진 = 이재윤 기자
서울 용산구 용산역세권개발 구역 내 철도정비창 전경. / 사진 = 이재윤 기자
 논란의 쟁점은 개발방식이다. 코레일이 보유한 철도정비창 부지와 인근 아파트, 단독주택 등 주거지역을 함께 개발하는 '통합개발'과 이를 따로 개발하는 '분리개발' 방식을 두고 의견차를 보인 것이다.

 지난해 용산개발이 최종 무산되기 직전까지 개발방식을 두고 나타난 주민간 갈등도 재점화될 조짐이 보인다. 주민 임모씨(65)는 "정치인들이 하는 말을 다 믿다간 예전처럼 빚만 늘고 개발도 못한다"며 "개발한다는 게 벌써 7년이 넘었지만 달라진 건 하나도 없다"고 말했다.

 주민 강모씨도 "실제로 고통을 겪는 건 결국 주민이다. 사실 개발이 필요한 것은 모두 알고 있지만 제대로 된 방법이 없는 상태가 몇 년째 이어진다"며 "얼마 전에야 구역이 해제돼 거래도 되고 수리도 할 수 있게 됐는데 앞으로 또 묶이는 건 아닌지 걱정"이라고 꼬집었다.

 통합개발에 찬성하는 주민들도 있다. 주민 박모씨(78)는 "동네가 전체적으로 낙후되고 철도정비창도 비어있는 상황이어서 어디 한 곳만 개발해선 안된다"며 "반토막난 집값만 생각하면 지금도 답답하다. 집마다 수억 원에 달하는 대출금을 해결하려면 통합개발 외에 다른 방법이 없다"고 말했다.

서울 용산구 용산역세권 개발구역내 아파트 벽면에 개발을 반대하는 표어가 붙어있다. / 사진 = 이재윤 기자
서울 용산구 용산역세권 개발구역내 아파트 벽면에 개발을 반대하는 표어가 붙어있다. / 사진 = 이재윤 기자
 ◇말 한 마디에 호가만 '들썩'

 용산개발을 둘러싼 박 시장과 정 의원의 논쟁은 이후에도 계속됐다. 정 의원은 11일 "세상의 모든 일은 가능하다고 생각하는 사람이 할 수 있다"며 "신중하게 일한다는 것은 좋지만 용산사업을 단계적으로 추진하면 서울시민에게 도움이 되는 좋은 사업으로 만들 수 있다"고 강조했다.

 이에 박 시장은 지난 19일 한 라디오에 출연, "지역주민을 만나 토론해본 후 공약으로 내놨으면 좋겠다"며 "결국 용산개발이 좌초돼 당시 주민들이 극심한 고통의 시간을 보냈는데 지역주민들이 또다시 그런 시간을 용인하지 않을 것"이라고 비판했다.

 이처럼 정치권에서 시작된 논쟁은 주식시장과 이 지역 부동산시장에도 영향을 미쳤다. 주식시장에선 용산개발 2대주주인 롯데관광개발 주가가 정 의원의 발언(지난 10일) 이후 급등세를 나타내며 1만2300원이던 주가가 8일(거래일 기준) 만에 59%(1만9600원) 넘게 상승했다.

정치권 통해 다시 깨어난 '31조 용산개발'… 호가 '들썩'
 집값은 실제 거래 없이 호가만 높아진 상황이다. 구역해제 후에도 실제 거래는 없는 상황이 계속된다는 게 현지 공인중개업소의 설명이다. 다만 최근 가격과 매물이 있느냐고 묻는 문의만 다소 늘어난 상황.

 인근 부동산중개업계에 따르면 인근 대림아파트 59.2㎡(이하 전용면적) 호가는 5억5000만~5억8000만원으로, 용산개발이 이번 선거의 쟁점으로 떠오른 지난주와 비교해 2000만~3000만원가량 올랐다. 지난해 구역지정이 해제된 이후로는 5000만~8000만원가량 상승했다.

 실제 거래는 이뤄지지 않는다. 매도-매수자간 희망가격 차이가 1억원까지 벌어졌기 때문이다. 수요자들은 같은 면적 주변 아파트들의 경매매물 가격인 4억8000만~5억원선에 거래를 원하는 반면 집주인들은 매물을 거둬들여 호가를 높인다.

서울 용산구 용산역세권 개발구역내 공인중개업소. / 사진 = 이재윤 기자
서울 용산구 용산역세권 개발구역내 공인중개업소. / 사진 = 이재윤 기자
 인근 W공인중개소 관계자는 "용산개발이 다시 시작될 것같은 얘기가 돌면서 문의가 20~30%가량 늘었다. 앞으로 선거가 본격화될수록 분위기도 고조될 것"이라며 "아직까지는 실제 거래가 이뤄지기에는 수요돥공급자간 호가차가 커서 실제 가격 상승으로 이어지긴 쉽지 않다"고 말했다.

 B공인중개소 관계자는 "주민간 갈등의 원인이었던 개발사업이 다시 시작되는 것은 결코 좋은 소식이 아니다. 부동산시장도 정상적인 회복보다 오히려 부작용이 발생할 가능성도 높다"고 지적했다.

 ◇31조원짜리 단군 이래 최대 '애물단지' 결국…

 전면 백지화된 용산개발사업 재개를 위해선 아직 넘어야 할 산이 많다. 사업 무산의 책임을 놓고 소송전을 벌이는 최대주주 코레일(한국철도공사)과 사업시행사인 드림허브프로젝트금융투자(이하 드림허브) 간의 화해가 선행돼야 한다.

서울 용산구 용산역세권개발 구역 내 노후 아파트들과 고층아파트가 대조적이다. / 사진 = 이재윤 기자
서울 용산구 용산역세권개발 구역 내 노후 아파트들과 고층아파트가 대조적이다. / 사진 = 이재윤 기자
 양측의 입장은 평행선을 달린다. 코레일은 드림허브에 전체 토지 61%(21만7583㎡)의 소유권을 되돌려달라는 토지반환소송을 진행 중이다. 드림허브는 잔금(1조2439억원)을 갚아야 소유권을 이전해준다는 입장이다. 앞서 코레일은 2조4000억원의 토지대금을 드림허브에 반환하면서 39%(13만8908㎡)의 토지소유권을 가졌다.

 용산개발사업 추진과 관련, 서울시에 직접적으로 미치는 영향은 없다. 서울시는 용산개발구역 내 낙후된 주거환경 등을 회복하기 위해 용적률을 완화(최고 400%)하는 등의 지원사격을 한다. SH공사가 4.9%의 지분을 보유하긴 했지만 서울시가 실제 용산개발의 사업주체가 아닌 만큼 시장이 결정권을 가진 것은 아니다.

 상황이 이렇다보니 자금력을 앞세운 새로운 투자자로 중국계 최대 부동산 개발회사의 개입 여부도 거론된다. 실제 민간출자회사들은 중국계 부동산개발회사와 투자협의를 진행하는 것으로 알려졌다. 철도정비창만 단독개발하고 코레일 등 공공지분을 인수해 민간개발 방식으로 전환한다는 계획이다.

서울 용산구 용산역세권개발 구역 내 중산시범아파트 전경. / 사진 = 이재윤 기자
서울 용산구 용산역세권개발 구역 내 중산시범아파트 전경. / 사진 = 이재윤 기자



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