'한남더힐' 중대형 3.3㎡당 4100만~6500만원인 이유

- 소형보다 3.3㎡당 최고 3400만원 더 비싸
- 시행사 한스자람 부채·적자가 격차 원인
- "최소 5315억 분양이익 거둬야 손실 면해"

그래픽=김지영 디자이너

서울 용산구 독서당로111(한남동) '한남더힐'의 분양전환가격이 215㎡(이하 공급면적) 이상 중대형인 경우 소형(87㎡)보다 3.3㎡당 1000만~3400만원가량 비싸게 책정된 것으로 나타났다.


20일 국토교통부 실거래가시스템과 시행사 한스자람에 따르면 '한남더힐'은 현재 600가구 중 96가구가 분양전환됐다. 가장 작은 면적인 87㎡(전용 60㎡)의 경우 133가구 중 83가구가 평균 8억2680만원에 분양됐다.

215㎡ 이상 중대형은 2~5가구가 분양계약됐다. 주택형별 3.3㎡당 평균 분양가는 △87㎡ 3136만원 △215㎡ 4179만원 △246㎡ 4401만원 △284㎡ 4786만원 △330~332㎡ 6565만원 등이다.

87㎡와 215㎡ 이상 주택형의 분양가격이 이처럼 큰 차이를 보이는 이유는 부채와 적자규모 탓이다. 한스자람이 적자를 보지 않고 분양을 마치려면 87㎡ 외의 중대형 면적은 3.3㎡당 분양가격을 최소 4100만원대 이상 받아야 한다.


한스자람이 지난달 11일 공시한 2013년 감사보고서에 따르면 미지급금 등을 포함한 지난해 말 총 부채는 1조5167억원. 이중 보증금을 제외한 부채가 3655억원이다. 지난해 적자는 835억원을 기록했다.


2012년에도 838억원의 적자가 난 점을 감안하면 임대기간이 끝나는 2016년 1월까지 앞으로 2년간 약 1660억원의 적자가 날 것으로 추산된다. 지난해 부채와 앞으로 2년간 예상 적자 규모를 감안하면 한스자람은 보증금을 제외하고 최소 5315억원의 분양이익이 나야 손실을 보지 않을 수 있다는 계산이 나온다.

'한남더힐'은 올 1~3월에 1차 분양전환을 마쳤다. 전체 600가구의 모든 주택형을 87㎡ 평균 분양가(3.3㎡당 3136만원 수준)로 책정하면 분양가 총액은 1조3261억원. 임대보증금 1조1512억원을 제하면 1700여억원의 이익이 발생하지만 부채도 갚지 못하는 수준이다. 중대형 면적을 3.3㎡당 최소 4100만원 이상 책정해야 겨우 부채를 상쇄할 수 있다는 얘기다.

아직 거래가 이뤄지지 않은 302㎡의 분양가를 58억원으로 예상해 계산할 경우 '한남더힐' 분양가 총액은 2조623억원으로 추정된다.

여기서 임대보증금과 부채, 앞으로 2년치 적자규모를 모두 제한 순이익은 3800억원 수준으로 추산할 수 있다. 한스자람 관계자는 "1차 공식 분양은 끝났지만 앞으로 개별적인 분양협의가 들어올 경우 어떻게 할지 고민"이라며 "감정평가에 대한 타당성조사 결과가 어떻게 나오든 이미 실거래가 이뤄졌기 때문에 감정평가를 새로 할 필요는 없을 것"이라고 설명했다.

'한남더힐'은 분양전환가격 산정을 위해 시행사와 입주자가 각각 실시한 감정평가액이 최고 3배차를 보이며 논란을 일으켜 현재 국토교통부와 한국감정평가협회가 각각 타당성조사를 실시 중이다. 국토부에선 빠르면 이달말 조사결과를 발표할 예정이다.