'한남더힐' 감정평가 논란 1년 전에는?

'한남 더힐' 단지 내부/사진=이재윤 기자

'고무줄'로 불리는 서울 용산구 '한남더힐' 감정평가 논란은 지난해 7월로 거슬러 올라간다. 당시 시행사(한스자람)가 분양가상한제를 피해 '임대후 분양' 전략을 택한지 30개월이 되던 시점으로, 법적으론 분양전환이 가능했었다.


한스자람은 미래새한법인 소속 평가사를 감정평가를 통해 3.3㎡당 평균 5300만원이란 분양가를 제시했다. 3.3㎡당 4000만원대 초반을 넘지 않을 것이라던 시장의 예상을 훨씬 웃도는 금액이었다. 이는 세입자가 나라·제일평가법인에 의뢰해 산출한 3.3㎡당 2600만원대와는 두 배 이상 벌어진 가격이다.

2009년까지만 해도 한스자람은 3.3㎡당 3000만원대 중반에 분양을 시도했다. 하지만 '분양가 상한제' 적용에 따라 3.3㎡당 1000만원 이상 분양가를 내려야 할 상황에 직면하자 3.3㎡당 2500만원짜리 민간임대로 공급 방식을 아예 바꿨다. 여기엔 의무임대기간 5년의 절반 시점(30개월)부터 분양전환할 수 있다는 계산이 깔려 있었다.

시행사측 감정평가사는 강남구 '삼성아이파크'를 평가 비교대상으로 한 반면, 세입자측 평가사는 UN빌리지 내 '힐탑트레저'를 설정한 것이 평가금액 차이를 크게 키운 직접적 배경으로 지목된다. 지역선정을 포함한 양측의 견해차가 좁혀지지 않자 국토교통부와 한국감정평가협회가 각각 감정평가 결과에 대한 '타당성조사'에 착수했다.

먼저 결과를 내놓은 쪽은 국토부가 조사를 의뢰한 한국감정원이다. 감정원은 한남더힐의 전체 적정가격 수준을 1조6800억~1조9800억원으로 제시했다. 이는 세입자측(1조1699억원)이나 시행사측(2조5512억원)이 내놓은 금액과 현저한 차이를 보인다.


감정원은 평가방법으로 △비교방식 △원가방식 △수익방식 등을 고루 합산해야 하지만 평가사들이 비교방식만을 적용했다고 지적했다. 이번 일을 계기로 시행사와 세입자가 분양가를 산정할 때 가이드라인으로 작용할 가능성이 높은 대목이다.

감정평가협회가 내놓을 결과도 변수다. 협회의 조사 결과가 감정원과 상이할 경우 또 다른 논란이 벌어질 가능성이 높다. 그렇지 않아도 세입자가 국토부와 감정원 결과를 받아들이지 않고 있다.

시행사와 세입자의 대립이 지속될 수 있음을 암시하는 대목이다. 한남더힐 분양대책위원회 관계자는 "국토부와 감정원이 한스자람과 결탁해 그들이 폭리를 취할 수 있게끔 승인해주는 우를 범했다"며 원색적으로 비난했다.

국토부는 타당성조사가 감정평가사에 대한 징계 여부를 결정하기 위한 것일 뿐, 분양가 산정은 당사자들의 몫이라고 선을 그었다. 유병권 토지정책관은 "타당성조사 결과가 향후 분양가 산정에서 참고가 될 수 있을지 모르지만 그대로 적용되지는 않을 것으로 본다"고 말했다.