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15만명이 꿈꾼 신도시 '위례'…희망의 땅인가

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  • 이재윤 기자
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  • 2014.11.02 10:16
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[부동산 '후']위례신도시 지정 9년…이어지는 청약열기에 3.3㎡당 분양가 1800만원 넘어

위례신도시 분양열기가 뜨겁다. 2012년부터 현재까지 14만9286명이 위례신도시 입성을 꿈꿨지만 정작 1만3598명에게만 문이 열렸다.

부동산시장의 장기침체 속에서도 위례신도시는 일반분양분(1만1867가구)만 감안할 때 평균 12.6대1의 청약경쟁률을 보인 것이다. 위례신도시 조성까지 3년 이상 남은 만큼 앞으로도 수요자들의 관심이 이어질 것으로 보인다.

위례신도시 택지구역계획도. / 자료제공 = LH
위례신도시 택지구역계획도. / 자료제공 = LH

◇늦둥이 미니신도시 '위례'…"말도 많고 탈도 많고"
경기 김포·파주·화성 등을 비롯한 7곳의 수도권 2기 신도시보다 2년 뒤인 2005년 지정돼 '늦둥이 신도시'로 불리는 위례신도시. 서울 강남권 수요를 흡수해 주택시장 안정을 도모한다는 차원에서 신도시 지정이 이뤄졌다. 사업지 규모는 677만4628㎡으로, 4만3000가구를 지어 10만8000명을 수용한다는 계획이다.

당시 서초동 정보사, 과천 경마장 부지 등이 신도시 후보지로 꼽혔으나 입지와 비용 면에서 결국 '위례'로 낙점됐다. 강남권과 가까운 입지뿐 아니라 구역이 대부분 군부대와 그린벨트(개발제한구역)로 묶여 있어 토지매입과 공사비 등의 비용도 줄일 수 있었기 때문이다.

위례신도시가 지정되자 주변 부동산시장은 요동쳤다. 부동산투기가 한창이던 시기에 신도시 호재까지 겹치면서 주변 부동산값이 급등했다. 당시 "자고 나면 수천만 원 오른다"는 말이 있을 정도로 상승세가 가팔랐다.

/ 자료제공 = 금융결제원, 부동산114
/ 자료제공 = 금융결제원, 부동산114

집주인들이 매물을 거둬들이고 호가를 올리면서 구역지정 발표 한 달 만에 인근 아파트들이 1억원가량 급등했다. 그야말로 없어서 못 팔았다. 당시 위례신도시 내 양봉업자들이 분양권을 받아 대박났다는 소문이 퍼지면서 벌통을 분양하고 돈을 가로채는 이른바 '벌통사기' 사건까지 일어났을 정도다.

위례신도시가 분양 당시부터 낮은 분양가에 높은 웃돈이 붙어 소위 '로또'로 불린 판교신도시의 뒤를 이을 것이란 전망도 있었다. 상황이 이렇다보니 신도시를 지정한 정부에도 위례신도시는 '뜨거운 감자'로 떠올랐다.

당시 노무현정부는 부동산투기를 잡기 위해 분양가상한제 등 강력한 규제를 추진 중이었다. 이에 정부는 강력한 투기단속과 동시에 위례신도시 조성계획 발표 한 달 만인 2005년 9월 송파 거여·마천동을 주택거래신고지역으로 묶었다.

투기세력을 잠재우기도 쉽지 않았지만 정부는 서울시의 반대에도 부딪쳤다. 서울시는 위례신도시가 도시계획에 적합하지 않을 뿐 아니라 공급과잉 측면도 있었다고 설명했다.

/ 그래픽 = 김지영 디자이너
/ 그래픽 = 김지영 디자이너

서울시 관계자는 "재건축 등을 고려하면 주택이 과잉공급될 뿐 아니라 그린벨트가 해제될 경우 성남의 구분이 모호해져 '연담화'(도시확장에 따라 도시간 경계가 사라지고 도시끼리 맞붙는 현상)가 발생해 도시계획이 무너진다"고 말했다.

위례신도시는 부지면적의 80%가 그린벨트로 지정돼 있었다. 특히 '개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법'에 따르면 그린벨트 해제에 앞서 해당 지역주민들의 공람과 지방의회의 의견절차를 반드시 거쳐야 한다.

정부와 서울시의 갈등은 2년 넘게 이어졌고 급행철도(트램)를 설치해 교통문제 등을 해결하는 조건을 충실히 이행하겠다고 약속하는 것으로 일단락됐다. 그 사이 이름도 사업 초기 '송파·거여신도시'에서 시민공모를 통해 지금의 '위례신도시'로 바뀌었다.

관할 행정구역도 여러 지자체에 걸쳐있어 합의가 쉽지 않았다. 위례신도시는 서울 송파구와 경기 성남·하남시에 걸쳐있다. 무엇을 결정하더라도 서울시와 송파구, 경기도와 성남시, 하남시 등 최대 5개 지자체의 합의가 있어야 했다.

본격적인 공사는 구역내 학생중앙군사학교가 충북으로 이전을 확정하면서 시작됐다. 위례신도시에는 육군종합행정학교, 특수전투사령부와 국군체육부대 등 전체면적의 70%가량이 군부대라 국방부와의 협의가 긴밀히 이뤄졌다.

한국토지주택공사(LH)는 군시설을 조성해 군에 기부하고 해당 군부지를 양여받는 '기부 대 양여' 방식으로 사업을 진행했다.

LH위례신도시 사업본부 전경. / 사진 = 이재윤 기자
LH위례신도시 사업본부 전경. / 사진 = 이재윤 기자

◇하늘의 별따기 '위례 입성'…웃돈은?
조성단계부터 관심을 모은 민간아파트 분양은 2012년 8월 대우건설이 549가구 규모의 '송파푸르지오'를 일반분양(526가구)하면서 시작됐다. 분양가가 3.3㎡당 평균 1821만원이었지만 경쟁률은 평균 5.2대1을 넘었다.

지난 10월1일 분양한 517가구 규모의 '위례자이'는 일반공급(451가구)에 6만3295명이 지원, 평균 140대1로 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 지난해 위례신도시에서 가장 인기가 많았던 삼성물산 '래미안위례'(27.7대1)의 5배 넘는 지원자가 몰렸다.

'떴다방'(이동식중개업소)들이 대거 몰려들어 웃돈 호가 상승을 부추겼다. 현지 개업공인중개사들은 특히 분양한 지 1년이 넘어 전매제한이 풀린 단지의 경우 가구당 평균 3000만~5000만원, 최대 1억원가량의 웃돈이 붙었다며 호객행위를 했다.

위례신도시 내 한 모델하우스 앞에 늘어선 '떳다방'. /사진 = 이재윤 기자
위례신도시 내 한 모델하우스 앞에 늘어선 '떳다방'. /사진 = 이재윤 기자

상황이 이렇다보니 3.3㎡당 평균 1600만~1700만원대던 위례신도시 분양가는 1800만원을 넘어섰다. 10월31일 1·2순위 일반청약을 진행한 주상복합 '위례중앙푸르지오' 아파트는 3.3㎡당 평균 1845만원에 공급됐다.

수천만 원의 웃돈이 붙으면서 분양가가 점차 높아지는 것이다. 올해는 연말까지 630가구 규모의 '위례우남푸르지오' 등이 공급될 예정이다.

위례신도시는 중대형이 전체 40%를 넘는다. 부동산시장이 활발하던 시기에 지정돼 소형보다 중대형이 더 많은 비중을 차지한다. 군시설 부지가 많았던 만큼 군인아파트 9000가구도 공급된다. 임대주택은 전체의 40%가량인 1만8000가구가 들어선다.

위례신도시 내 보금자리주택 전경. / 사진 = 이재윤 기자
위례신도시 내 보금자리주택 전경. / 사진 = 이재윤 기자

◇"위례신도시에서 살아가려면…"
위례신도시에는 현재 2013년 12월 입주한 보금자리주택 2개 단지(2950가구) 주민들이 살고 있다. 대부분 입주까지 마쳤지만 편의시설은 물론 대중교통도 없는 등 생활관련 기반시설이 여전히 부족하다.

이 때문에 LH는 서울시 등과 협의해 단지를 지나는 버스노선을 5개가량으로 늘렸다. 교통 외에도 병원 등 편의시설이 거의 없어 주민들의 불편 호소는 계속된다. 현재 위례신도시내 진행 중인 공사관련 민원도 끊이지 않는다. 아파트 하자보수 관련 문제도 수 차례 지적됐다.

주민 최모씨(50대)는 "사실 1년 전보다 나아진 건 버스노선밖에 없다"며 "위례에 처음 와서 평생 살 먼지는 다 마신 것같다. 아직까지는 살기 좋은 곳인지 잘 모르겠다"고 말했다.
위례신도시 내 보금자리아파트 맞은편에 공사가 한창 진행중이다. / 사진 = 이재윤 기자
위례신도시 내 보금자리아파트 맞은편에 공사가 한창 진행중이다. / 사진 = 이재윤 기자



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