기업형 임대아파트 '불가피한 선택vs서민주거 외면'

@머니투데이 김지영 디자이너

전문가들은 최근 저금리와 전세의 월세전환 가속화 등으로 인한 전세난으로 서민주거안정이 크게 위협받는 상황에서 '기업형 임대주택' 공급확대에 대해 불가피한 선택이라고 평가했다.

저출산·고령화가 급속하게 진행되면서 주택보유보다는 임대에 대한 수요가 지속적으로 늘어날 수밖에 없는 상황에서 공급을 늘려야 한다는 입장이다.


하지만 일각에선 기업형 임대주택사업의 수익성 확보를 위해 정부 정책의 본래 목적인 서민의 주거복지는 외면했다는 지적도 하고 있다. 서민들이 낮은 임대료의 임대주택에서 장기간 집 걱정 없이 살도록 하는 것과 민간사업자가 적정수익률을 얻는 것은 상충하는 측면이 있어서다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "그동안 전·월세 문제를 수요자의 관점에서만 문제를 해결하기 위해서 노력을 했는데 공급자가 움직여주지 않으면 시장 안정이 이뤄지기 어렵다"며 "공급자라는 건 결국 수익률의 관점에서 움직이는 주체기 때문에 파격적인 혜택을 준 이번 방안은 바람직하다"고 평가했다.

이어 그는 "해외에선 전체 임대시장의 40~50% 정도는 기업형 임대사업자가 역할을 하는데 우리나라에선 거의 80~90%가 개인"이라며 "임대사업을 할 수 있는 주체를 육성시켜주는 게 가장 큰 대안이고 정책이 나가야 할 방향성"이라고 덧붙였다.


심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 "기업형 임대주택 활성화를 위해 정부가 각종 혜택을 모두 넣은 것으로 보인다"며 "새로운 수익 모델로 관심을 가지려면 초기 사업 성공이 무엇보다 중요한데 수도권 개발제한구역(GB), 공공기관 보유 종전부동산 등에서 사업을 진행할 경우 사업성은 있을 것으로 보인다"고 설명했다.

다만 임대사업자의 기대수익률을 맞추기 위해 초기 임대료 제한을 두지 않아 서민들 주거비 부담우려가 있다는 지적도 제기되고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "중산층을 대상으로 하는 기업형 임대주택의 경우 주거안정성을 목적으로 하지만 초기임대료 제한이 없는 만큼 저렴하진 않을 것"이라며 "결국 기업형 임대주택은 전체 임대주택 유형의 하나로 전세난의 구원투수는 아닐 것"이라고 분석했다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "이번 민간임대리츠 같은 기업형 임대사업은 결국 중산층 무주택자에게 적합하다"며 "저소득층 서민을 위한 국민주택기금을 활용해 공공과 민간이 함께 개발하는 다양한 공공임대리츠 활성화할 필요가 있다"고 꼬집었다.

건설업계 입장에서는 기업형 임대주택사업을 새로운 사업영역에 포함하는 기회로도 볼 수 있다. 다만 당장은 아파트 분양과 비교해 투자자금 회수기간이 길어 당장은 많은 업체가 참여하기는 어려울 것이란 게 전문가들의 지적이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "임대주택 시장을 제도권 내로 끌고 올 수 있다는 점에선 긍정적이지만 시장이 형성되려면 길게 10년 정도로 봐야 할 것으로 판단된다"며 "올해 청약제도 간소화 등으로 건설업체들이 공사비 회수가 빠른 분양으로 사업 구성을 더 집중할 것으로 보이는 만큼 당장은 효과가 없을 것"이라고 지적했다.

노희순 주택산업연구원 연구위원 역시 "이번 정책으로 중산층 임대주택 공급에 효과가 바로 나타나고 안정이 되는 구조는 아닐 것"이라며 "다만 최소한 기업형 임대주택을 할 수 있는 구조로 가고 있구나하는 인식은 줄 수 있고 초기 사업이 잘 진행되면 이후에 많은 기업들이 진출하지 않겠냐"고 말했다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "지금 분양시장이 너무 좋아 건설업체 입장에선 굉장히 미온적일 수밖에 없다"며 "올해 연말 쯤 분양 경기가 꺾이면 다양한 인센티브가 있는 만큼 새로운 사업으로 검토할 수 있을 것"이라고 내다봤다.