"세입자 맞아?"…집 사기도 전에 사위와 전세계약

지난 3월 서울 동부지방법원에서 경매 진행된 성동구 용답동의 한 다가구주택 모습. / 사진제공=대법원

#지난 3월9일 서울 동부지방법원에서 진행된 성동구 용답동의 한 다가구주택 경매. 3회 유찰로 인해 최저가가 감정가(5억8300만원)의 51.2%인 2억9850만원까지 떨어져 관심을 끌었다.


대지면적 120.6㎡의 지상 2층 건물로, 지층(반지하)까지 있어 6가구가 세 들어 살고 있었다. 확인된 보증금만 총 3억3200만원. 3억원 중반대에만 낙찰받아도 큰 돈 들이지 않고 다가구주택의 소유주가 될 수 있는 물건이다. 지하철 2호선 용답역이 200여 미터 거리로 가깝고 용답초등학교와 용답꽃공원과도 인접해 있어 주거환경도 좋다.

그렇다면 왜 이렇게 유찰된 것일까. 말소기준권리에 앞서는 선순위 임차인만 3명이었던 것. 만일 이대로 낙찰받는다면 낙찰자가 보증금 1억5800만원을 떠안아야 할 상황이다. 게다가 12㎡ 가량이 무단증축 돼 '위반건축물'로 표기돼 있다. 이행강제금이 부과될 여지가 높다.

하지만 임대차관계가 조금 의심되는 부분이 있다. 선순위 임차인들 중 딸과 사위가 1억1000만원에 전세계약을 맺은 것. 전입 신고한 2010년 당시만 해도 전세금이 5000만원 안팎이어서 '위장임차인'이 의심되는 상황이다.

게다가 계약서는 계약금(700만원), 중도금(9300만원), 잔금(1000만원)의 형식으로 2008년 3월에 작성됐다. 장모가 2008년 4월에 매매계약을 맺고 5월에 이전했으니 집을 사기도 전에 임대차계약을 맺었다는 것이 언뜻 이해가 안된다. 만일 허위로 계약서를 작성한 것만 밝혀내면 1억1000만원을 떠안을 필요가 없어 싼 값에 매입할 수 있는 셈이다.


이처럼 부동산경매에선 한 푼이라도 더 받으려고 또는 경매의 시간을 늦추기 위해 허위로 위장임차인을 만드는 경우가 간혹 있다. 대표적으로 △소유자와 친인척 관계에 있는 사람이 허위 임대차계약서를 만들어 임차권을 주장하는 경우 △서류상으로만 세입자로 등재한 경우 △최우선 변제를 노려 경매개시 직전 전입신고를 마치고 점유하는 경우 등이다.

일반적으로 경매 낙찰 후 주택을 인도할 때 임차인이 있으면 합의나 인도명령, 명도소송을 통해 내보내야 하기 때문에 비용과 시간이 과다하게 들어간다. 하지만 위장임차인으로 밝혀지면 보증금을 인수하지 않아도 돼 수익률은 매우 높아진다.

보증금 지급 증거자료, 송금 영수증, 은행에서 입출금된 통장사본 등을 제출하지 못해 위장임차인으로 판별되면 경매방해죄로 형사처벌의 대상이 된다. 이를 잘 활용하면 명도소송에서도 유리한 입지를 차지할 수 있다. 하지만 이를 증명하는 것이 쉽지 않은 것이 현실이다.

대항력이 성립하지 않음을 입증해야 할 책임이 낙찰자에게 있어서다. 소유자와 형제 또는 친인척 관계에 있을지라도 임대차계약이 정상적으로 이뤄졌고 대항력을 갖췄다면 그 임대차를 인정할 수밖에 없다.

이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "관리비가 누구 앞으로 고지서가 발급되는지, 도시가스 사용료는 누구 앞으로 발급되는지 등을 확인해 임차인의 이름으로 고지서가 발급되지 않았다면 위장임차인일 가능성이 크다"며 "임차인이 주장하는 보증금액이 임대차 당시 전세시세와 비슷한지 등도 확인할 필요가 있다"고 조언했다.