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다시 보는 '상계 주공 재건축', 투자 유망단지는…

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  • 송학주 기자
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  • 2015.07.09 08:39
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[서울 주요 역세권 유망지역 투자분석]<1>'강북판 코엑스' 들어서는 노원역세권

[편집자주] 최근 1%대 초저금리 시대를 맞아 부동산 투자에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 하지만 부동산은 한번 투자를 결정하면 주식이나 저축처럼 돈이 필요할 때 빠르게 현금화를 할 수 없다는 단점이 있다. 그렇기 때문에 장기적으로 안정적인 수익을 내고 공실 위험없이 시세가 꾸준히 오르는 부동산은 인기를 끌 수밖에 없다. 이런 이유로 입지 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 유동인구가 많은 지하철 역세권은 대표적으로 가장 좋은 입지다. 하지만 역세권이라고 모두 좋은 것은 아니다. 서울의 주요 역세권 단지와 상권을 분석해 본다.
@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.
서울 노원구 상계동의 대규모 주공아파트 단지들에 대한 개발 기대감이 높아지고 있다. 앞서 서울시는 지난 2월 창동 차량기지를 비롯한 38만㎡의 부지에 공연·업무·상업시설, 창업지원시설, 공공시설, 컨벤션센터, 회의장, 전시장 등 대규모 비즈니스센터를 만든다는 계획을 내놓았었다. 이른바 '강북판 코엑스'인 '창동·상계 신경제중심지' 조성사업이다.

서울시는 1단계 사업으로 창동역 환승주차장(4만6217㎡)과 문화체육시설 부지(6만1720㎡) 등 시유지 개발을 진행키로 했다. 우선 환승주차장 절반을 창업·지원시설인 ‘스타트업존’으로 지정하고 2017년부터 공사를 시작할 계획이다. 바로 옆 문화체육시설 부지엔 대규모 아레나가 들어설 예정이다.

2단계는 2019년 말 이전이 완료되는 창동 차량기지(17만9578㎡)와 도봉 면허시험장 부지(6만7420㎡)에 강남 코엑스와 같은 '글로벌 비즈니스존'을 만들 계획이다. 수서발 KTX 연장에 따른 창동역세권 복합환승센터를 공급하는 3단계 개발은 창동역 환승주차장 나머지 부지를 활용해 추진한다는 게 서울시 방침이다.

조성계획 발표 이후 주변 아파트 주민들의 개발 기대감이 높아졌다. 특히 상계주공 7·10단지 등을 중심으로 투자 문의가 크게 늘고 있다는 게 현지 중개업계의 설명이다. 7단지는 면허시험장과 10단지는 차량기지와 각각 인접해 있어서다.

10단지 인근 S공인중개소 관계자는 “이곳에 투자나 거주를 희망하는 이들의 공통 관심사는 차량기지와 면허시험장의 이전 여부와 재건축 시기”라며 “아파트값이 비교적 싼데 비해 학원가가 잘 돼 있고 대중교통이 편리해 살기 좋다”고 말했다.

이형진 ‘부동산에 미친 사람들의 모임’(부미모) 대표는 “서울시 계획대로 완공될 경우 지역 이미지 제고와 지역 부동산 가치 상승으로 이어질 가능성이 매우 높다”며 “서울에서 비교적 소액으로 투자할 수 있는 가장 유망한 곳”이라고 설명했다.

@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.

◇노원역(지하철 4·7호선) 인근 아파트·상권 분석해 보니
노원역 주변은 상계 주공1~7단지 아파트들이 둘러싸고 있다. 2종일반주거지역인 5단지를 제외하곤 모두 3종일반주거지역으로 1987~1988년 사이 준공됐다. 재건축 연한이 30년으로 단축돼 2년후부터는 재건축이 가능하다.

하지만 재건축 투자시에는 용적률(대지면적에서 건축물 연면적이 차지하는 비율)과 대지 지분(전체 대지 면적 중 한 가구가 차지하는 비율)이 중요하다. 용적률은 재건축후 늘릴 수 있는 가구수와 밀접한 연관이 있는 만큼 낮을수록 좋다. 대지 지분은 무상으로 받을 수 있는 면적과 관계돼 있어 높을수록 좋다.

특히 대지 지분이 높고 용적률이 낮은 아파트는 동과 동 사이의 간격이 넓고 층수도 낮고 놀이터·공원 등 기타 편의시설이 많음을 의미한다. 재건축후 주거의 쾌적성은 물론, 추가 분담금이 줄어들게 돼 자산가치의 이익이 극대화될 수 있다.

각 단지별 용적률은 △주공1단지(24개동, 2064가구) 164% △2단지(23개동, 2029가구) 156% △3단지(26개동, 2213가구) 180% △4단지(17개동, 2136가구) 200% △5단지(19개동, 840가구) 112% △6단지(28개동, 2646가구) 199% △7단지(21개동, 2634가구) 188% 등이다.

5단지는 저층(5층)으로만 구성돼 용적률은 낮지만 2종일반주거지역으로 재건축후 받을 수 있는 용적률이 3종에 비해 적은 단점이 있다. 게다가 37㎡(이하 공급면적)가 1억9500만~2억1000만원 선에 거래되고 있어 이미 재건축 기대감이 반영됐다는 의견이다. 이에 비해 2단지 59㎡ 주택형이 1억8000만~2억원에 거래된다.

@유정수 머니투데이 디자이너.
@유정수 머니투데이 디자이너.

상계 주공 8~16단지는 노원역보다는 지하철 7호선 마들역이 가깝다. 용적률은 △8단지(18개동, 830가구) 88% △9단지(23개동, 2830가구) 205% △10단지(27개동, 2654가구) 151% △11단지(27개동, 2654가구) 152% △12단지(15개동, 1739가구) 178% △13단지(9개동, 939가구) 198% △14단지(26개동, 2265가구) 154% △15단지 공무원임대 아파트 △16단지(18개동, 2392가구) 220% 등이다.

1989년 준공된 13·14단지를 제외하고 모두 1988년에 준공돼 2018년부터 재건축이 가능하다. 다만 8단지는 조립식 아파트로 안전에 문제가 있어 2013년 11월 재건축정비계획안이 통과됐다. 당시 계획안은 15개동 최고 35층 1095가구(임대 146가구) 규모로 재건축된다.

8단지와 15단지를 제외한 79㎡ 기준 대지 지분은 △9단지 11.2㎡ △10단지 13.6㎡ △11단지 13.1㎡ △12단지 11.6㎡ △13단지 12.1㎡ △14단지 14.9㎡ △16단지 10.9㎡ 등으로 14단지와 10단지가 가장 높다.

다만 10단지는 창동 차량기지와 붙어 있고 노원역과 더 가까운 만큼 향후 개발가치가 더 높다는 분석이다. 10단지 64㎡ 주택형의 최근 실거래 신고가액은 1억7000만~1억8350만원이다.

노원역 상권은 강북을 대표하는 상권중 하나로 노원역과 7호선 마들·하계역에 이르는 대규모 아파트 단지가 둘러싸고 있다. 크게 5군데로 분류할 수 있는데 △롯데백화점과 이면지역 상권 △문화의 거리 상권 △노원역 7·8번 출구 대로변 상권 △노원역 5·6번 출구 대로변 상권 △노원역 9·10번 출구 대로변 상권 등이다.

노원역 2번 출구에서 롯데백화점까지의 대로변과 중앙로(문화의 거리)는 국내·외 유명 브랜드 의류점들이 들어서 있다. 이곳은 낮부터 10~20대가 몰리기 시작하고 저녁이 되면 직장인과 주변 지역주민까지 가세해 인산인해를 이룬다. 일부 매장들은 새벽까지 호황을 누리고 있다.

상가 임대 시세는 대로변이 1층 33㎡ 기준 보증금 1억2000만~2억원에 월 400만~ 800만원, 권리금 2억~3억5000만원 선이다. 문화의 거리는 보증금 5000만~7000만원, 월 200만~270만원, 권리금 1억~3억원 선에서 거래가 이뤄진다는 게 지역 중개업계의 설명. 최근엔 9번 출구쪽 상권이 활성화되고 있다. 저렴한 임대료를 찾아 대체 상권을 찾은 경우다.

최원철 상가정보연구소 소장은 “노원역 상권은 하루 10만명의 유동인구가 움직이는데 낮에는 지역주민들, 저녁엔 젊은 층과 직장인 수요가 가득한 복합 상권”이라며 “창동 차량기지와 도봉 면허연습장이 코엑스급 규모로 개발되면 유동인구가 더욱 더 풍부해져 노원역상권은 그 어느 상권에 뒤지지 않은 강북 최고의 상권으로 발돋움할 것”이라고 내다봤다.



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