건축 패러다임 '신축→리뉴얼' 전환…연 2.2조 신규투자 유발

@그래픽=김지영 머니투데이 디자이너

9일 열린 무역투자진흥회의에서 국토교통부가 '건축투자 활성화 대책'을 내놓은 것은 전국에 산재한 노후·방치건축물 리뉴얼 사업에 민간의 적극적인 투자를 유도해 도시기능과 경관, 안전을 개선하고 메르스(중동호흡기증후군) 사태 등으로 침체된 내수경기에 '군불'을 떼기 위해서다.

국내는 건축물 노후도가 빠르게 진행되고 있지만 인구정체, 부동산가격 상승 기대감 약화 등으로 리뉴얼 사업이 부진한 실정이다. 현재 30년이상된 건축물만 248만동으로 전체 건축물의 39%에 달한다. 10년후에는 이 비율이 50%로 상승할 것이란 예측이다.


전국에 짓다만 건축물도 지난해 말 기준 949동이나 된다. 이들 방치 건물들은 사업성 부족과 권리관계가 복잡해 사업재개가 어려운 상태로 경관을 헤침은 물론 안전문제도 심각하다는 지적이다.

'건축투자 활성화 대책'이 신축보다는 리뉴얼에 방점을 찍은 것도 이 때문이다. 국토부는 건축투자의 패러다임을 신축에서 재건축·리모델링으로 전환해 노후·방치건축물 문제 해소는 물론 경기회복의 지렛대로 활용하는 두 마리 토끼를 잡겠다는 구상이다.

국토부 관계자는 "건축규제개선과 인센티브, 금융지원 등으로 리뉴얼 사업성을 제고하고, 새로운 건축시장 발굴하는데 중점을 뒀다"며 "건축투자 패러다임을 신축에서 리뉴얼로 전환하면 연간 2조2000억원 규모의 신규투자와 도시기능·경관·안전개선 효과가 있을 것"이라고 설명했다.


◇리뉴얼 활성화 바람직…결합건축 사업성 개선 기대
건설업계와 전문가들은 노후·방치건축물 리뉴얼 활성화에 공감하는 분위기다. 대형건설업체 한 관계자는 "20~30년 전 건물을 지을 때와 지금은 도로확보, 건물간 이격 거리 등 각종 건축기준이 달라 사업자체가 불가능하거나 사업성이 떨어지는 경우가 많다"며 "따라서 리뉴얼 활성화는 바람직한 방향이며 어느 정도 건축투자가 활성화될 것"이라고 밝혔다.

특히 이번에 새롭게 선보인 결합건축제도에 높은 관심을 보였다. 인접 노후 건축물들을 재건축할 때 건축주간 용적률을 사고 팔거나 조정할 수 있게 되면 사업성을 개선할 수 있어 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 내다봤다.

남무경 GS건설 건축기획담당 상무는 "결합건축제도는 상당히 전향적인 방안"이라며 "용적률 거래를 통해 각자의 사업성이 높일 수 있다는 점에서 길지 않은 시간 내에 시장에 영향을 미칠 수 있을 것"이라고 예상했다.

안전위험이 우려되는 노후 공공주택을 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 수용해 신속하게 정비사업을 할 수 있도록 한 것에 대해서도 긍정적인 평가를 내놨다. 국토부는 안전진단 결과 D등급(사용제한)과 E등급(사용금지)을 받은 노후 공공주택을 도시정비법상 지정개발 대상에 추가할 방침이다.

업계 한 관계자는 "그동안 건물이 너무 낡고 주거에 불편한데도 재건축이 불가능한 곳이 많았다"며 "정부가 나서서 재건축을 한다면 돈 없어 떠나지 못하는 주민들에게도 희소식"이라고 말했다.

◇"효과 기대 아직 일러"…난개발 우려도
다만 건축협정제도 등 일부 대책의 경우 사업구조나 특성상 활성화되는데 한계가 있다는 지적이다. 한 대형건설업체 건축담당 임원은 "건축협정제도는 사업성이 높은 도심지에서나 활용될 수 있는 제도인데 도심지에는 맹지가 거의 없다는 점에서 제도가 무의미할 수 있다"며 "지방에선 굳이 이같은 사업을 할 이유가 없다"고 꼬집었다.

건설이 중단된 방치건축물 대책에서도 의문을 나타냈다. 사업성 부족으로 공사가 중단된 방치 건축물에 단순히 용적률, 세제감면 등 인센티브를 준다고 해서 사업이 재개될 수 있겠냐는 것이다.

이번 대책이 자칫 도시경관과 안전을 더욱 해칠 수 있다는 우려도 있다. 조명래 단국대학교 교수 "결합건축제도가 도입되더라도 경관을 심하게 해치거나 용도지역 용적률 체계를 크게 뒤 흔들 정도의 거래는 안된다"며 "구시가지의 경우 용적률도 상향되는 상황에서 건폐율까지 100%까지 인정될 경우 고밀화가 심해질 것"이라고 말했다.