'갚아 나가는 대출'로 시스템 수술, DTI 강화 효과

정부가 22일 발표한 '가계부채 관리방안'의 핵심은 LTV(주택담보대출비율)· DTI(총부채상환비율) 제도를 변경하지 않고 대출 억제 효과를 내는데 있다. 대출심사 시스템을 바꿔 사실상 DTI를 강화했고 분할상환대출 원칙을 시스템화해 과도한 대출에 대한 부담을 높였다.


◇DTI 손 안대고 대출심사 시스템 바꿔 DTI 강화 효과

이번 대책의 핵심은 대출시 상환능력 심사를 강화하는 것이다. 상환능력을 보는 대표적인 지표는 DTI다. 소득 기준으로 총부채 상환능력을 따져 대출 한도를 정하는 비율이다. 정부는 지난해 8월 이 비율을 60%로 완화했다.

이후 LTV·DTI 완화와 기준금리 인하가 맞물리면서 지난해 하반기 이후 가계대출이 폭발적으로 증가하면서 다시 줄여야 한다는 주장이 이어졌지만 정부는 LTV·DTI는 당분간 손대지 않겠다는 입장이다.

하지만 비율은 손대지 않는 대신 상환능력 심사를 깐깐하게 조정함으로써 사실상 DTI 강화 효과를 내게 됐다. 대출자의 실제 소득을 정확히 입증할 수 있는 증빙 소득 자료가 아니면 대출심사를 강화하거나 분할상환대출로 유도키로 한 것, DTI 심사시 이자만 반영하던 기타 대출을 원리금 모두 반영키로 한 것 등이 대표적이다. 모두 대출한도가 줄어들게 되는 효과로 이어지는 대책들이다.


금융권 고위 관계자는 "기재부가 경기부양을 강조하고 있는데다 시행한지 1년도 안된 LTV·DTI 제도를 다시 수정하는 것도 만만치 않은 만큼 은행권 자율적 상환능력 심사 강화라는 명목으로 사실상 DTI를 강화한 셈"이라고 평가했다.

◇거치식 주담대 퇴출 수순? '분할상환대출 원칙' 시스템화

이번 대책의 또 하나 초점은 분할상환대출 정착이다. 원금 상환없이 이자만 갚는 대출은 비정상인 구조라는게 금융당국의 일관된 인식이었다. 금융당국 고위 관계자는 "이자만 갚고 원금은 만기에 갚는 대출은 금융권에서 퇴출돼야 한다"고까지 말하기도 했다.

이 때문에 금융당국은 처음부터 갚아나가는 대출을 정착시키는데 주력해 왔다. 안심전환대출이 대표적이다. 이미 안심전환대출로 은행권의 분할상환대출 목표는 달성됐지만 금융당국은 강도를 높였다.

금융당국은 신규 주담대시 소득수준, 주택가격 대비 대출금액이 큰 경우에 일정수준 초과분을 분할상환 방식으로 취급토록 했다. 분할상환을 통해 부담은 줄이는 한편 과도한 대출을 막겠다는 취지다.

예를 들어 주택가격 3억원, 주담대 2억1000만원, 대출기간 30년, 원금균등분할상환 이라고 가정하면, 대출시 LTV는 70%이지만 분할상환 후 5년 경과 시 60% 이하로 하락한다.

특히 은행들마다 주택담보대출은 원칙적으로 분할상환대출로 취급하는 시스템을 구축하도록 했다. 금융당국은 은행 스스로 가이드라인을 만들라고 했지만 친절하게 예시까지 들었다. △주택구입자금융 장기대출은 분할상환대출로 취급, △주택가격 및 소득대비 대출금액이 큰 경우 분할상환대출로 취급, △통상 3~5년인 거치기간은 1년 이내로 단축 유도, △기존대출 만기연장시 분할상환 유도 등이다.

게다가 거치식 주담대에는 주택금융신용보증기금 출연료를 높게 부과하고 분할상환대출에는 최저요율을 적용해 은행들이 거치식 주담대를 줄여나가도록 유도할 방침이다.

◇변동금리 상품에 '패널티', 금리상승 리스크 반영

변동금리 상품에도 패널티를 부과해 상환 부담을 높였다. 선진국과 같이 변동금리 주담대의 경우, 잠재적 금리상승에 따른 예상상환부담 증가까지 고려해 대출가능 규모를 산정한다. 해당 변동금리 주담대 취급시점의 금리에 일정 수준의 금리를 반영해 대출가능 한도를 계산하는 것이다.

예를 들면 최근 3~5년간의 금리 변동폭 등을 감안해 산정하는 것으로 원리금 상환액 계산시 실제 이자에 더해 일정 수준의 금리(스트레스 금리)를 반영하면 상환부담액이 커지는 효과가 생긴다.

이렇게 되면 스트레스 금리 가산에 따라 대출자 스스로 금리 상승시 상환 부담 가능성에 대한 인식이 높아지는 효과를 거두게 된다. 실제로 국내 SC은행은 변동금리대출에 대해 스트레스 금리를 반영해 연소득 대비 원리금 상환 금액 비율을 80% 이하로 내부관리하고 있다.

◇'상환능력 떨어지면 대출 NO?'…소득증대 안되면 어려워

정부의 이번 가계부채 관리방안은 상환능력이 떨어지면 대출이 어려워 진다는 점이 특징이다.

일부에선 "사실상 이번 대책은 담보가 있어도 소득이 부족하면 대출받지 말라는 것"이라고 해석하고 있다. 소득이 부족하면 분할상환대출을 받도록 유도키로 했지만 소득이 낮아 이자 갚기도 쉽지 않은 대출자에게 원금까지 갚으라는 것은 지나치다는 지적도 나온다.

하지만 가계부채 증가를 억제하고 금융시스템 리스크도 줄이기 위해선 가계부채의 구조를 만기일시상환에서 선진국처럼 처음부터 갚아나가는 분할상환대출로 전환해야 한다는 정책 방향까지 부정하기는 어렵다.

금융권 한 관계자는 "정부의 원칙은 가계부채 문제를 해결하려면 결국 책임질 수 있는 선에서 빌리고, 이를 갚아나가는 대출이 자리 잡아야 한다는 것"이라며 "이를 위해서는 가계소득을 증대시키는 거시정책도 효과가 내야 균형잡힌 대책이 될 수 있을 것"이라고 말했다.