"담보대출 까다로워진다" 호조세 주택거래 '빨간불'

@머니투데이 김지영 디자이너

정부가 은행권의 주택담보대출 취급시 소득심사를 강화하고 분할상환대출을 유도하는 방식으로 가계부채 관리에 나서기로 하면서 주택시장에 적잖은 영향이 미칠 것으로 보인다.

최근 주택거래가 호조세를 보이고 있는 이유가 심각한 전세난으로 '내집마련' 실수요자들이 늘어난 가운데 저금리 기조와 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 규제완화로 대출받는 게 쉬워졌기 때문이다.


하지만 정부의 이번 조치로 소득증빙이 어려운 자영업자나 소득이 적은 서민들의 대출한도가 줄어들고 대출상환 부담이 커질 것으로 예상되면서 주택수요가 위축될 것으로 전문가들은 내다봤다.

정부가 22일 내놓은 '가계부채 종합 관리방안'은 분할상환대출로 '처음부터 빚을 갚아나가는 대출' 관행을 정착시키고 은행권이 상환능력에 맞는 대출시스템을 갖추도록 하는 게 핵심이다.

이에 따라 은행권의 주택담보대출 분할상환 목표비율은 종전 40%에서 45%로 상향조정된다. 금감원에 따르면 지난 6월말 현재 은행권의 주택담보대출 분할상환 비율은 33% 정도다.


담보 위주의 대출심사도 대출자의 상환능력 중심으로 개편된다. 소득증빙이 엄격해지는 것으로 자영업자 등이 신고소득 자료로 대출을 받을 경우 심사가 강화되고 분할상환 대출로 취급토록 유도할 방침이다.

최저생계비를 소득 자료로 활용하는 것도 원칙적으로 금지되며 대출자의 소득수준이나 주택가격 대비 대출금액이 큰 주택담보대출은 일부를 분할상환해야 한다. 소득증빙이 어렵거나 과도한 대출을 받을 경우 상환부담이 커지게 되는 셈이다.

DTI 심사시엔 기타부채의 이자만 반영해 왔지만 앞으로는 기타부채의 원리금상환액까지 반영토록 했다. 변동금리 대출의 경우 최근 3~5년간의 금리변동폭을 감안한 이자부담을 가산해 대출한도를 계산한다. 소득이 그대로라도 부채가 있거나 변동금리로 대출을 받을 경우 그만큼 대출한도가 감소하게 된다.

전문가들은 이번 대책으로 특히 자영업자나 상대적으로 소득이 적은 20~30대나 사회초년생들의 대출부담이 커지면서 주택수요가 위축될 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "최근 주택거래를 보면 상대적으로 구매력이 약한 20~30대의 전세난민들이 소득 대비 과도한 대출을 받아 주택을 구입하는 경우가 많았다"며 "대출규제가 강화되면 이들이 집을 사기 힘들어지면서 월세나 반전세로 돌아설 가능성이 크다"고 예측했다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "월급을 받는 샐러리맨들은 소득증빙이 쉽지만 영세사업자의 경우 어려움이 있다"며 "기존에는 이를 대체할 수 있는 서류가 있었으나 만약 이게 불가능하게 될 경우 영세사업자들은 대출에 어려울 수 있다"고 말했다.

기존 주택시장과 분양시장의 양극화 현상이 더욱 심화될 것이란 분석도 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "분양으로 중도금 집단대출을 받을 경우에는 DTI 규제가 없기 때문에 단기적으로 주택수요가 규제가 덜한 분양시장으로 몰릴 수도 있다"며 "가뜩이나 기존 주택보다는 새집을 선호하는 현상이 심한데 이번 대책으로 이 같은 양극화가 더욱 심화될 수도 있을 것"이라고 예상했다.

이어 "지나친 가계부채를 관리할 필요가 있지만 대출규제가 강화되면 돈 없는 서민들의 주택구입 고충이 커질 수 있는 만큼 정책금융 확대, 개편으로 이들을 지원할 필요가 있다"고 덧붙였다.

실수요보다 투자수요가 많은 경매시장의 경우 영향이 더욱 클 것이란 전망이다. 이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "경매는 부업으로 하는 사람보다 업으로 하는 사람들이 많은데 이들의 경우 다운계약서를 쓰거나 인테리어 비용을 늘리는 방식으로 소득신고를 제대로 하지 않은 경우가 많다"며 "대출 소득심사가 강화되면 레버리지 효과가 줄면서 투자수요가 크게 위축될 수밖에 없을 것"이라고 예측했다.