"전세금 투자해 월세 낸다" 전세보증금 투자풀 도입

정부가 올해 300조원 규모의 개인 전세자금을 모아 운용하는 전세보증금 투자풀을 조성키로 했다. 특히 이번 투자풀은 원금(전세보증금)을 보장하면서 은행 예금 등 원리금 보장형 상품에 비해 두 배 이상 높은 4% 수준의 수익률을 보장한다는 점에서 관심을 모은다.


금융위원회는 14일 올해 대통령 업무보고에서 이 같은 내용의 전세보증금 투자풀 조성 방안을 보고했다. 3월 중 세부시행 방안을 발표하고 관련법 개정 등을 거쳐 하반기 시행한다는 목표다.

투자풀은 증권 등 대표 공적금융 기관이 투자풀(모펀드)을 만들어 자산운용사 등 민간 금융기관이 운용하는 하위 자펀드에 자금을 출자하는 펀드오브펀드다. 전세에서 월세나 보증부월세(반월세)로 전환 시 반환받은 임차인의 대규모 전세보증금을 위탁받아 투자풀을 조성, 규모의 경제를 통해 수익률을 제고하는 방식이다.

주택보증공사에 따르면 지난해 말 임차보증금 360조원 중 전세보증금은 300조원 규모에 달한다. 임차인은 투자풀 운용수익을 주기적으로 배당받아 월세 납부로 활용하고 위탁 전세보증금을 담보로 저리 월세대출도 받을 수 있다.

전세보증금 투자풀 흐름도/제공=금융위원회

투자풀은 목표수익률을 4% 전후 수준으로 1%대 은행 예금 등 원리금 보장 상품에 비해 두 배 이상 높게 운용할 계획이다. 이를 위해 주식을 제외한 국채와 회사채 등 채권과 펀드, 신탁형 대출, 구조화 채권 등으로 투자 포트폴리오를 구성한다. 특히 외부 보증기관을 활용해 최대한 원금손실 부분에 대한 보증을 지원해 원금도 보장한다는 계획이다.


김용범 금융위 사무처장은 "현재 비슷한 성격의 연기금 투자풀의 평균 수익률 3.5%보다 더 매력적인 상품이 되도록 설계할 것"이라며 "외부 보증 등을 활용해 임차인이 원리금을 최대한 보장받을 수 있게 하는 데 초점을 맞출 것"이라고 말했다.

이번 투자풀 구성은 임차인의 주거비 지출 부담을 완화해준다는 취지다. 투자풀을 통해 전세보증금 수익을 끌어올려 월세로 활용토록 하면 월세 부담이 경감될 수 있다는 게 금융위의 판단이다. 최근 주택시장은 전세에서 월세 전환이 확대되고 있는데다 임차인의 소득대비 임대료 비중도 월세가 보증부 월세나 전세에 비해 휠씬 높아 주거비 부담이 가중되고 있다는 게 대체적인 평가다.

금융위 관계자는 "임차인의 전세에서 월세 전환에 따른 주거비 부담은 커지는 추세"라며 "하지만 목돈인 전세보증금의 안전자산 운용 관행은 여전해 수익률이 높지 않아 주거비 부담은 더욱 가중되고 있다"고 말했다.

업계에선 투자풀의 전세보증금 보장과 예금금리보다 휠씬 높은 수익률 제공 등은 충분히 메리트가 있다고 입을 모은다. 다만 수익성과 안전성을 제대로 담보할 수 있느냐가 최대 관건이라는 지적이다.

금융투자협회 한 관계자는 "투자풀은 기존 원금을 보장하지 않는 고수익 펀드와 달리 원리금을 보장하면서 안정적인 수익을 목표로 한다는 점에서 의미가 있다"고 말했다. 이어 "하지만 운용자산을 주식보다 상대적으로 리스크가 적은 채권 등 안전자산에 투자해 목표 수익을 달성하려면 모펀드 자금 배분은 물론 자펀드 투자 포트폴리오 등 운용의 전문성을 높여야 하는 과제가 남아 있다"고 말했다.

자산운용사 한 대표는 "법적으로 원리금을 보장하지 않는 펀드 성격을 감안할 때 임차인의 전체 전세보증금 보장을 위한 외부 보증이 가능할지 의문"이라며 "자펀드의 경우 임차인과 달리 원금을 보장하지 않아 리스크를 상당부분 떠안아야 하는 등의 문제가 남아 있다'고 말했다.