서울·과천·세종 투기과열지구 지정, 다주택자 양도세 중과

정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 서울 전역과 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 다주택자의 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)는 최대 30%까지 낮아진다. 재건축·재개발 조합원의 입주권 거래와 오피스텔 분양권 전매도 금지된다.

강남 등 서울 11개 자치구와 세종시에는 투기지역 규제를 더해 다주택자의 양도소득세를 10~20%포인트 올린다.


정부는 2일 이런 내용의 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'(이하 8·2대책)을 발표했다. 최근 서울 등 일부 지역의 집값 급등이 투기수요의 영향이라고 판단, 다주택자에 대한 규제를 대폭 강화한 것이다.

우선 오는 3일부터 서울 전역(25개 자치구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정했다. 2011년 12월 강남 3구가 해제된 것을 마지막으로 지정되지 않았던 투기과열지구 지정이 6년 만에 부활한 것이다.

투기과열지구의 LTV·DTI는 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 모두 40%로 낮아진다. 주택담보대출이 1건 이상 있으면 추가로 받는 LTV·DTI는 30%로 줄어든다. 바뀐 규정은 빠르면 8월 말부터 시행할 계획이다.


재건축 조합원의 지위 양도도 제한한다. 뉴타운·재개발과 도시환경정비사업은 조합원 지위양도가 가능하지만 관리처분인가 이후에는 입주권 매매가 금지된다.

정비사업 일반분양에 당첨됐거나 조합원 분양을 신청한 사람은 5년 이내에 새로운 정비사업지역 주택을 분양받을 수 없게 된다. 정비사업 주택을 2채 이상 소유하지 못하는 것인데 오는 9월 '도시정비법 시행령'을 개정해 시행키로 했다.

투기과열지구에 대해서는 문재인정부의 역점 사업인 도시재생 뉴딜 사업지로 지정하지 않을 계획이다. 올해 말까지 신규 지정하는 뉴딜 사업지 110곳 가운데 서울은 제외된다.

투기과열지구 중 일부 지역은 오는 3일부터 투기지역으로 중복 지정한다. 해당 지역은 △강남구 △서초구 △송파구 △강동구 △용산구 △성동구 △노원구 △마포구 △양천구 △영등포구 △강서구와 세종 행복도시다. 투기지역 역시 2012년 5월 강남 3구가 해제된 이후 5년 만에 재도입됐다.

투기지역을 포함한 청약조정지역의 2주택 이상 다주택자(입주권 포함)에 대해서는 양도세가 중과된다. 내년 4월 1일부터 양도세 기본세율(6∼40%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 가산한다. 주택담보대출은 개인당 1건에서 가구당 1건으로 강화한다.

1가구 1주택 양도세 비과세 요건은 현행 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 기준에서 2년 이상 거주 기준이 추가된다. 이 기준은 3일부터 곧바로 적용된다.

지난 '6·19대책'으로 지정된 40개 청약조정지역에서는 분양권 양도세가 내년 1월1일부터 보유 기간에 상관없이 50%로 일괄 적용된다.

오는 9월부터는 주택 거래시 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등과 함께 자금조달계획과 입주계획도 추가로 신고해야 한다. 대상은 투기과열지역 내 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)이다. 이를 통해 증여세 등 탈루 여부와 실거주 여부를 파악할 계획이다.

청약제도도 실수요자 위주로 개편됐다. 청약조정지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년(24회 이상 납입)으로 늘린다. 투기과열지구의 전용 85㎡이하 민영주택은 100% 청약가점제로 당첨자를 정한다. 다만 가점제로 당첨되면 2년 동안 다른 지역에서 가점제로 재당첨 받을 수 없다.

2015년 4월 폐지된 민간택지의 분양가상한제도 부활한다. 주택가격 상승률과 청약경쟁률 등을 따져 고분양가가 우려되는 곳은 분양가상한제를 적용할 방침이다.

실수요자를 위한 공급을 늘리는 방안도 마련됐다. 교통이 편리한 지역에 신혼부부 공공분양인 '신혼희망타운'을 조성하는 것이다. 그린벨트를 해제해 신규 택지를 조성하거나 위례, 동탄2 등 기존 택지를 활용할 예정이다. 오는 9월 주거복지 로드맵을 통해 입지 등 세부 내용을 발표할 계획이다.

오는 11월부터는 부산, 대구, 광주 등 민간택지에도 6개월~입주시까지 전매제한이 새로 적용된다. 오피스텔 등 대체상품에 풍선효과가 나타난다는 지적에 따라 청약조정지역의 오피스텔도 입주때까지 전매를 금지했다. 이는 올해 하반기 중 시행할 계획이다.

김현미 국토부 장관은 "집을 거주공간이 아닌 투기 수단으로 이용하는 일은 용납하지 않을 것"이라며 "사람 중심의 공정한 주택시장을 만들겠다"고 밝혔다.