서울 LTV·DTI 40% 일괄 적용… 추가 주담대시 10%p씩 강화

정부가 서울 등 투기과열이 심화된 지역의 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)를 강하게 옥죄기로 했다. 6여년만에 다시 부활한 투기과열지구 및 투기지역에는 각각 40%의 LTV·DTI가 일괄 적용된다. 이중 투기지역에서는 주택담보대출(이하 주담대) 건수가 차주가 아닌 세대당 1건으로 제한된다.


투기 또는 투자 목적으로 주택을 보유·매입하는 다주택자에 대한 대출규제도 본격 강화된다. 이에 따라 주담대를 이미 1건 이상 받은 세대는 추가로 주담대를 받을시 10%포인트씩 강화된 LTV·DTI가 적용된다.

2일 국토교통부·기획재정부·금융위원회가 공동 발표한 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'에 따르면 정부는 3일부터 적용되는 투기과열지구 및 투기지역에 대해 주택담보대출 규제를 강화하기로 했다. 투기과열지구로 선정된 곳은 서울 전지역(25개구), 과천시, 세종시 등 27개 지역이며 이중 서울 11개구(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서)와 세종시 등 12개지역이 투기지역으로 지정됐다. 투기과열지구 부활은 2011년 12월 강남3구(강남·서초·송파) 해제 이후 약 6여년만이다.

이번 투기과열지역 및 투기지역에 대한 대출규제는 과거 시행때보다 한층 더 강화됐다. 우선 투기지역에서 받을 수 있는 주담대 건수가 세대당 1건으로 제한된다. 이전 투기지역 주담대 건수는 차주당 1건으로 제한됐지만 배우자나 자녀 등 다른 세대원을 통해 추가 대출이 가능하다는 허점이 있었다. 다만 규제는 이미 받은 주담대에 대해서는 적용되지 않는다.

투기과열지역 및 투기지역의 LTV·DTI는 각각 40%로 고정된다. 이전의 경우 투기지역이라 할지라도 10년 이상 분할 상환을 받으면 LTV를 최대 70%까지 적용받을 수 있었다. DTI 역시 6억원이 넘는 아파트를 구입하거나 배우자 합산 주담대가 2건 이상인 경우 등에만 40%가 적용됐다. 하지만 이번에는 주택유형, 대출만기·금액 등 조건에 상관없이 40%가 적용된다.


추가 주택 구입시 대출규제도 강화하기로 했다. 주담대를 1건 이상 보유한 세대에 속한 사람이 추가로 주담대를 받을 경우에는 기준보다 각각 10%포인트씩 강화된 LTV, DTI가 적용된다. 예컨대 용인에서 주담대 1건을 받은 세대가 투기지역인 서울 강남구의 집을 사기 위해 주담대를 받으려 한다면 40%에서 10%포인트 강화된 30%의 LTV, DTI를 적용받게 된다. 투기과열지구 및 투기지역이 아닌 조정대상지역의 주택을 구매할 때는 현행 60%, 50%이 아닌 50%, 40%의 LTV·DTI가 적용된다.

투기지역에서 이미 주담대가 있는 경우에는 투기지역에 또다시 주담대 대출을 할 수 없다. 세대당 1건 제한에 걸리기 때문이다. 강남구에 주담대가 있다면 해당구를 비롯해 서초구, 송파구 등 다른 투기지역의 주담대를 신청할 수 없다는 의미다. 투기과열지구는 투기지역 주담대가 있어도 추가 대출이 가능하지만 LTV·DTI 30%를 적용 받는다.

반면 서민·실수요자에는 이전과 동일한 10%포인트 완화된 LTV·DTI 규제를 적용하기로 했다. 기준은 무주택자이면서 부부합산 연소득 6000만원(생애최초구입자는 7000만원)이하, 주택가격 5억원 이하(투기과열지구·투기지역은 6억원 이하)다. 이 요건에 충족하는 사람이 강서구 등 투기지역에서 주담대를 빌린다면 50%의 LTV·DTI 비율이 적용된다.

금융당국은 이번 조치로 투기과열지구·투기지역 대출자의 약 65%가 대출한도가 줄어들 것으로 전망했다. 이형주 금융위 금융정책과장은 "지난해 하반기 기준 주담대 대출건수를 기준으로 시뮬레이션한 결과 전체의 80%가 영향을 받는데 실수요자로 혜택을 받는 사람을 제외하면 전체의 약 65%가 대출한도에 영향을 받을 것"이라고 말했다.

금융위는 관련 감독규정 개정을 통해 이번 규제 강화안을 조속히 시행한다는 방침이다. 다만 개정 작업에 걸리는 시간을 고려하면 8월 중순쯤에 강화안이 시행될 것이란 전망이다. 유재수 금융위 금융정책국장은 "20일인 행정예고 절차를 생략하더라도 2주일 정도 기간이 걸릴 것으로 예상된다"고 말했다.