'2억 주담대' 받은 연봉 8000만원 A씨, 9억집 또 사려면?

내년 1월부터 주택담보대출(이하 주담대)을 이미 보유 중인 차주들은 추가 주담대 받기가 지금보다 더 어려워진다. 신(新)DTI(총부채상환비율) 시행으로 받을 수 있는 대출한도가 크게 줄어들기 때문이다. 사실상 투기 목적의 복수 주담대 신청이 불가능해진 셈이다.


24일 정부는 내년 1월부터 신DTI를 시행하고 내년 하반기부터 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입하는 내용을 담은 가계부채 종합대책을 발표했다. 신DTI는 현재 DTI를 적용 중인 지역에 한해 시행되며 내년 신규 대출분부터 적용된다. 정부는 향후 시행상황을 본 후 DTI 적용범위 확대 여부를 검토할 방침이다.

DTI는 차주의 연간소득을 연간 갚아야할 부채로 나눠 상환능력을 평가한다. 현행 DTI는 기존 주담대의 이자액만 상환해야할 부채로 계산하지만 신DTI는 여기에 연간 갚아야할 원금도 포함한다. 이에 따라 주담대 1건을 보유 중인 차주가 내년에 추가로 주담대를 받을 경우 기존 주담대와 신규 신청한 주담대의 총 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이 DTI 규제비율에 충족해야 한다. 규제비율은 그대로지만 새롭게 빌릴 수 있는 금액은 이전보다 줄어드는 셈이다.

신DTI는 이와 함께 두 번째 주담대 신청시 DTI 산정때 15년의 만기제한을 적용한다. 만기를 최대한 늘려 연간 상환액을 줄이는 식으로 규제를 회피하는 편법을 원천 차단하기 위해서다.

주담대 2억원을 20년만기, 대출금리 3.5%로 받은 연소득 8000만원인 차주가 서울 강남에 시세 9억원의 집을 구입하기 위해 추가로 주담대(대출금리 3.5%)를 받을 때 적용 받는 DTI 규제비율은 30%다. 현행 DTI를 적용하면 만기 15년시 1억8000만원, 30년시 2억8700만원을 받을 수 있다. 반면 신DTI를 적용하면 만기 15년으로 1억1800만원까지만 대출이 가능하다. 기존 DTI에서 빌릴 수 있는 돈보다 1억6900만원 더 적어지는 셈이다. 다만 이 만기제한은 DTI 비율 산정시에만 적용되며 실제 상환시에는 15년을 넘겨 기간을 설정할 수 있다.


하반기부터 도입될 DSR은 주담대 뿐만 아니라 모든 대출의 상환액을 계산해 소득능력을 평가한다. 주담대 뿐만 아니라 마이너스통장, 전세자금대출, 자동차할부금융 등도 모두 원리금 상환액을 산정해야 한다는 의미다. 주담대 외에 갚아야할 빚이 많다면 추가 대출이 더 어렵다는 의미다.

금융당국은 우선 올해말까지 DSR 표준산정방식을 마련해 대출별 부채산정 기준을 확정하기로 했다. 마이너스통장의 경우 한도를 산출기준으로 삼되 각 은행들의 만기연장을 감안해 분할상환 방식으로 적용할 방침이다. 이를 토대로 내년 1월부터 시범운용한 후 하반기부터 금융회사들의 건전성 관리지표로 활용할 계획이다.

신DTI와 DSR 도입시 차주 소득은 이전보다 더 정교하게 산정하기로 했다. 우선 은행들은 적어도 최근 2년 이상의 소득기록을 확인해 차주의 소득 규모를 평가해야 한다. 차주의 신분 변동 및 상여금 등 변동성을 충분히 감안해 실질적인 상환능력을 파악하기 위해서다. 실제 연봉은 매해 올랐는데 상여금이 일시적으로 줄어든 경우, 전체 소득액이 줄었어도 소득산정시 불이익을 받지 않는다는 의미다.

차주의 장래소득이 상승할 것으로 예상되는 경우 소득산정시 최대 10%까지 증액된다. 반면 연금납부액이나 카드사용액 등 인정소득 및 신고소득을 제출한 경우 일정비율이 차감된다. 증빙소득에 비해 정확도가 떨어진다는 점을 감안해서다.

한편, 정부는 신DTI 등 시행으로 선의의 서민·실수요자 피해가 발생하지 않도록 보호장치도 마련키로 했다. 투자가 아닌 이사 목적으로 일시적 2주담대를 받게 된 차주의 경우 즉시처분시에는 DTI 산정시 기존 주담대의 이자상환액만 반영된다. 즉시처분이 여의치 않아 2년내를 처분 조건으로 걸었을 경우에는 두 번째 주담대에 15년 만기제한을 적용하지 않도록 했다.

청년층 및 신혼부부의 경우 최근 2년간 소득확인 적용이 배제된다. 청년층은 소득평가시 10%인 증액한도가 설정되지 않는다. 기존 주담대를 금액이나 은행 변경 없이 만기연장할 경우에는 기존 대출로 취급해 신DTI의 적용을 받지 않는다.