꼬마빌딩 세테크, 더는 못한다

머니투데이

세종=박경담 기자

기획재정부 세종청사/사진=뉴스1

2022년부터 주택 1채와 상가가 함께 있는 9억원 초과 꼬마빌딩을 팔 때 세금 부담이 커진다. 기존에 주택 면적이 상가보다 넓을 경우 상가는 세 혜택이 큰 주택에 포함됐다. 하지만 앞으로는 양도차익에 대해 주택 따로 상가 따로 세금을 내야 한다.

기획재정부는 25일 세제발전심의위원회를 열고 1세대 1주택 양도소득 과세특례 합리화 방안이 담긴 '2019 세법개정안'을 발표했다.

현재 1세대 1주택자는 실거래가가 9억원 초과인 고가 주택을 팔 때 양도세를 내야한다. 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택을 보유한 1주택자는 과세 기준이 약간 다르다.

고가 겸용주택에 대한 양도세 부과 기준은 실거래가 9억원 초과로 같다. 또 상가가 주택보다 큰 건물은 주택과 상가를 분리해 양도세를 부과했다.

반면 주택이 상가에 비해 넓은 건물은 상가를 분리하지 않고 건물 자체를 주택으로 간주해 양도세를 매겼다. 가령 1층 상가 5억원, 2·3층 주택 10억원인 A라는 3층 건물을 판다면 15억원짜리 주택으로 보고 양도세를 산출했다.

기재부는 앞으로 주택이 상가보다 넓은 고가 겸용주택도 주택과 상가를 분리해 양도세를 과세하기로 했다. 1세대 1주택자가 받는 세금 혜택을 상가 보유분에게까지 적용하는 건 과도하다는 판단에서다.

가장 크게 달라지는 점은 장기보유특별공제(장특공제)다. 이 제도는 주택이나 상가를 오래 보유할수록 양도 시 세금을 많이 깎아준다.

기존 기준대로 A 건물을 매매하면 주택용으로 설계된 장특공제를 적용받는다. 주택용 장특공제 공제율은 연 8%씩 늘어 10년 이상 보유할 경우 80%까지 확대된다.

하지만 고가 겸용주택 과세 체계가 바뀌면 A 건물의 5억원짜리 1층 상가는 최대 공제율(15년 이상 보유 시)이 30%에 불과한 토지·건물용 장특공제 대상이 된다. 반면 최대 공제율이 80%인 주택용 장특공제 대상은 15억원짜리 건물 전체에서 10억원짜리 2·3층 주택으로 축소된다.

기재부에 따르면 7억2700만원에 사 38억원에 판 겸용주택의 경우 세제 개편 전후로 양도세가 1억6100만원에서 4억300만원으로 뛴다. 보유 기간이 10년을 넘은 건물 기준이다.

고가 겸용주택 매각 계획이 있다면 2021년 말까지 파는 게 좋다. 관련 내용을 담은 조세특례제한법 개정안이 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문이다.