상한제 맞은 강남권 재건축 앞으로 일정은?

서울 송파구 잠실 일대 아파트 전경/사진=임성균 기자 tjdrbs23@

정비사업이 진행 중인 서울 강남 3구 대부분이 분양가상한제 지역으로 지정됨에 따라 조합들의 셈법이 복잡해졌다. 상한제 규제를 받더라도 후분양을 고수하겠다는 단지가 있는가 하면 유예기간 내 분양을 하기 위해 동분서주하는 곳도 있다.


6일 정비업계에 따르면 이주를 마치고 철거를 앞둔 서울 송파구 '잠실 미성크로바' 재건축조합은 준공이 임박한 시점에 후분양하기로 가닥을 잡았다. 사업 일정 상 내년 4월 전 분양이 힘들어 상한제를 피하기 어려워진 만큼 공시지가 상승률에 기대를 걸겠다는 입장이다. 공정률 80% 이상에서 후분양을 하면 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 통제도 피할 수 있다.

이 단지 조합원은 "최근 조합 소식지를 통해 '아직 석면 해체가 안된 상태여서 유예기간 내 공고내는 게 물리적으로 불가능하다'는 안내를 받았다"며 "상한제 적용을 받게 된 이상 후분양 밖에는 방법이 없을 것 같다는 게 조합의 얘기"라고 말했다.

분양가상한제가 적용되면 일반분양가 산정 때 분양 시점의 공시지가를 주된 평가요소로 삼는다. 올해 송파구의 표준지 공시지가 상승률이 9.73%인 점을 감안하면 3년 후 준공 시점에 일반분양할 경우 높아진 공시지가를 분양가에 반영할 수 있다. 조합은 후분양 시 3.3㎡ 당 3000만원 후반대의 일반분양가가 가능할 것으로 보고 있다.

강남구 '개포주공1단지'는 유예기간 내 분양하기 위해 백방으로 방법을 연구 중이다. 현재 이 단지는 지난 7월 마지막 가구 퇴거 후 석면 철거를 진행하고 있다. 착공 신고, 주택도시보증공사(HUG) 분양보증, 강남구청의 분양승인 절차가 남았다. 물리적으로 유예기간 내 분양이 힘들 것이란 전망이 많다.


개포주공1단지 조합원은 "모든 절차가 계획대로 진행된다고 해도 내년 4월이면 빠듯하다"며 "만약 HUG에서 반려라도 한다면 상한제는 피하기 어렵게 될 것"이라고 말했다. 또 다른 조합원은 "일단 조합이 내년 4월까지 최선을 다해보겠다고 해서 마지막 희망의 끈을 놓지 않고 있다"며 "유예기간 내 분양하지 못한다면 추가 분담금이 8000만~1억원에 달해 심란한 상태"라고 설명했다.

상한제 적용을 받지 않고 분양이 가능한 단지는 개포주공4단지와 둔촌주공이다. 개포주공4단지는 철거를 모두 완료하고 분양까지 막바지 작업이 진행 중이다. 연말 HUG와의 분양가 협의절차를 거쳐 내년 1월 께 입주자모집공고를 낸다는 계획이다. 최근 대의원회의를 열고 일반분양가를 잠정결정한 둔촌주공도 내달 관리처분계획변경 총회를 거쳐 올해 안에 분양에 나설 방침이다.

당초 후분양으로 사업을 추진 중이던 신반포 15차는 내년 4월 분양이 가능해지면서 선분양 전환을 고려하고 있다. 최근 서초구청으로부터 일반분양 통매각 불허 통보를 받은 신반포3차·경남 아파트는 서초구 등을 상대로 행정소송에 나설 예정이다.

이주현 월천재테크 대표는 "결국 조합 입장에서는 상한제 적용을 받느냐, 허그의 통제를 받느냐의 문제인데 어떤 선택을 하든 원하는 일반분양가는 맞출 수가 없는 상황"이라며 "더 이상 사업을 지체하기엔 지친 상황인 만큼 '속도'와 '실리' 사이에서 고민 중인 것 같다"고 설명했다.