대전·청주까지 규제지역 확대..집값 다 올랐는데 또 뒷북

정부의 부동산 규제 대책과 코로나19로 인한 경기 침체 우려가 겹치면서 강남권 아파트값이 하락세를 보이고 있다. 서울 아파트값은 강남4구인 송파(-0.17%) 강남(-0.12%) 강동(-0.06%) 서초(-0.04%)를 비롯해 용산(-0.01%) 등 고가 아파트가 많은 지역 위주로 떨어졌다. 사진은 31일 강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@

앞으로 서울 등 투기과열지구에서는 시가 3억원 초과 아파트 보유자는 전세대출을 받지 못한다. 부동산 법인은 주택담보대출이 아예 금지되고 종부세, 양도세 등 세금 혜택이 대폭 줄어든다.


대출·세제·청약 규제를 받는 규제지역이 수도권 대부분 지역과 함께 수도권 남부인 대전·청주까지 포함됐다. 잠실 일대는 토지거래허가구역으로 지정돼 실수요자가 아니면 매매가 어렵게 됐다.

기획재정부·국토교통부·금융위원회는 이같은 내용의 주택시장 안정관리방안을 17일 발표했다.

최근 서울 아파트값이 상승 반전한 가운데 지방 중저가 아파트까지 투기성 갭투자·법인투자로 과열 조짐을 보이자 정부가 21번째 부동산 정책으로 '특단'의 조치에 나선 것이다. 이번 규제는 △규제지역 추가 지정, △갭투자 방지, △법인 투기수요 근절 등으로 요약된다.

정부는 주택가격 급등세를 보이는 수도권 대부분 지역과 대전, 청주를 규제지역으로 지정했다. 당초 경기 일부 지역이 조정대상 지역에 포함될 것이란 예상과 달리 사실상 수도권 전역을 규제지역으로 넣고 대전은 아예 투기과열지구로 단번에 지정해 버렸다.


투기과열지구는 성남 수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성 등 경기 10개 지역과 인천 연수, 남동, 서구 등 3개 지역 대전 동·중·서·유성 등 4개 지역이 신규 지정됐다. 조정대상 지역은 수도권 일부 자연보전권역과 접경지역, 청주 일부 읍면 지역을 제외한 대부분이 포함된다. 이는 19일부터 시행된다.

전세보증금을 낀 갭투자 방지를 위해 서울, 대전 등 투기지역·투기과열지구에서는 시가 3억원 이상 1주택자는 전세대출을 받을 수 없다. 종전에는 시가 9억원 초과 주택 보유자에만 전세대출 보증을 제한했으나 이 기준이 3억원으로 대폭 강화된 것이다.

전세대출을 받은 후 3억원 초과 아파트를 구입했다면 즉시 전세대출이 회수되며, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 한도는 주택금융공사와 마찬가지로 2억원으로 줄어든다. 종전엔 수도권 4억원, 지방 3억2000만원이었다.

주택담보대출 규제도 강화된다. 무주택자의 경우 규제지역에서 주택을 구입한 뒤 주담대를 받으면 주택가격과 상관없이 6개월 안에 해당 주택으로 들어가야 한다. 현재는 투기과열지구 시가 9억원 초과 주택은 1년 이내 전입의무, 조정대상지역은 2년 이내 전입의무였다. 1주택자는 6개월 이내 기존 주택을 처분해야 한다.

부동산 법인의 투기성 매매거래는 막힌다. 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출이 아예 금지된다. 종전에는 규제지역은 LTV(담보인정비율) 20%~50%, 비규제지역은 규제가 없었다. 앞으로는 지역과 상관없이 주담대를 받을 수 없게 된다.

법인 보유 종부세와 양도세는 대폭 올라간다. 지금은 개인·법인 상관없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과하고 있다. 앞으로는 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%,4%)로 적용한다. 내년 종부세 납부분 부터 적용된다. 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제가 폐지되고, 조정대상 지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세 과세 대상에 들어간다.

법인 양도세의 경우 주택 양도시 추가세율을 20% 인상하고 법인이 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 경우 추가세율을 적용키로 했다. 이는 내년 1월1일 양도분 부터 적용된다. 법인의 주택거래 부담이 대폭 늘어나는 것이다.

개발호재로 집값이 들썩이는 서울 송파 잠실 MICE 개발사업과 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대는 토지거래하거구역으로 묶인다. 서울시는 이날 오후 도시계획위원회 심의를 거쳐 확정할 계획이다. 앞으로 허가대상 면적 토지 거래시 구청장의 허가를 받아야 하며 실거주 목적이 아니면 매매가 안 된다. 효력은 23일 발생한다.

최근 목동 6단지 재건축 안전지단 통과로 과열조짐을 보인 가운데 재건축 안전진단 규제도 강화된다. 1차 안전진단 기관 선정 주체가 시도로 격상되고 2차 안전지단 의뢰도 시도가 담당한다. 특히 조합원 분양권 신청 자격이 수도권 투기과열지구의 경우 2년 이상 거주한 경우로 한정돼 파장이 예상된다. 내년 1월부터 적용될 예정이다.