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주거지역엔 주택만? 88년된 용도지역 규제 허문다

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  • 방윤영 기자
  • 조성준 기자
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  • 2022.06.16 14:00
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[새정부 경제정책방향]용도지역제 개편 추진..고밀주거지역·도시혁신계획구역·복합용도계획구역 신설

주거지역엔 주택만? 88년된 용도지역 규제 허문다
정부가 땅의 용도와 밀도(건폐율·용적률), 높이 등을 규제하는 '용도지역제' 한계를 허문 혁신구역을 만들기로 했다. 이렇게 되면 주거지역에 지식산업센터, 쇼핑시설과 같은 업무·상업시설이 함께 들어설 수 있고 용적률 한계를 뛰어넘는 초고층 빌딩도 탄생할 수 있을 것으로 전망된다.


새정부, 용도지역제 개편 추진…한국에서도 '싱가포르 마리나베이' 가능해진다


16일 새정부 경제정책방향에는 융·복합 시대에 맞춰 도시공간의 혁신을 위해 '용도지역제 개편'이 포함됐다.

용도지역은 주거·상업·공업·녹지와 같이 그 땅에 쓰임새를 정하고 그에 따라 밀도(건폐율·용적률)도 함께 부과된다. 예컨대 주거지역에는 주거만, 상업지역에는 업무시설 등만 들어설 수 있다. 밀도 역시 서울시 조례 기준 2종 일반주거지역 용적률은 200%, 준주거지역은 400%, 상업지역(중심상업)은 600% 등으로 제한한다. 이 때문에 유동인구가 많고 주거와 상가, 오피스 등 다양한 수요가 있지만 주거지역으로 묶여 효율적인 개발이 어려운 곳이 나오고 있다.

이처럼 용도지역제는 제한된 땅을 효율적이고 계획적으로 사용하기 위해 88년 전 도입됐지만 융·복합 시대에 따른 개발수요와 상관 없이 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 미리 규정해 경직성이 강하다.

이에 정부는 '혁신구역'을 만들어 현재 용도지역제를 뛰어넘는 '화이트 조닝 도입'을 추진한다. 화이트 조닝이란 특정 용도로 지정하지 않은 구역을 말한다. 예를 들어 △고밀화된 주거기능을 갖추는 '고밀주거지역' 신설 △민간사업자가 규제 없이 자유롭게 개발 가능토록한 '도시혁신계획구역' 도입 △주거·상업·여가 등 도시기능의 융·복합을 위한 '복합용도계획구역' 도입 등이다.

싱가포르 마리나 베이 샌즈 호텔
싱가포르 마리나 베이 샌즈 호텔
화이트 조닝 적용 사례는 싱가포르 '마리나베이 개발'이 대표적이다. 싱가포르는 노후화한 항만 배후단지를 주거·국제업무·관광·복합단지를 조성하는 개발사업을 진행했다. 이때 허용된 범위 내에서 개발사업자가 용도를 자유롭게 결정할 수 있도록 했다.

용도지역(zoning)을 뛰어넘는(beyond) 새로운 체계인 '비욘드 조닝'을 주장한 서울시의 계획에도 탄력이 붙을 것으로 예상된다. 비욘드 조닝이 가능하려면 중앙정부의 권한을 지자체로 넘겨 자율성을 확보할 수 있게 해줘야 하는데, 정부는 각종 인·허가권 등 중앙정부의 권한을 지방으로 이양하는 방안도 경제정책방향에 포함시켰다. 현재는 국토계획법을 통해 중앙정부가 토지의 용도와 밀도를 정하고 있다.


용도지역제도 개편 환영하는 전문가들…"용도와 밀도 분리, 지자체 권한도 높여야"


전문가들은 같은 용도 안에서 밀도도 변경할 수 있도록 해야 한다고 조언한다. 같은 상업지역이어도 용적률을 다르게 부여해 조화로운 스카이라인을 조성하는 등 다양한 건축물을 통한 도시 개발이 필요하다는 것이다.

남진 서울시립대 도시공학과 교수는 "지역마다 특성이 다르고 같은 용도여도 사용법이 다를 수 있는 만큼 다양한 도시 모습을 구성해야 한다"며 "용도와 밀도를 분리해 상업지에서도 용적률을 200%로 지정하는 식의 유연한 제도 개선도 함께 가야 한다"고 지적했다.

또한 전문가들은 지자체가 용도지역 변경을 위한 '혁신구역'을 직접 지정할 수 있도록 하는 등 지자체의 권한이 커져야 한다고 강조했다.

김진유 경기대 도시·교통공학과교수는 "지역마다 필요한 용도가 다르고 이는 지자체가 가장 잘 알고 있다"며 "혁신구역을 설정할 수 있는 권한을 지자체가 가질 때 용도지역을 더 자유롭게 활용할 수 있다"고 말했다.



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