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"7%대 금리, 월400 못갚아" 첫 내집마련 대출 풀었지만…

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  • 유엄식 기자
  • 배규민 기자
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  • 2022.06.16 14:00
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[새정부 경제정책방향] 주거안정 대책 시장, 전문가 반응

[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 오전 서울 중구 은행회관에서 열린 비상 거시경제 금융회의를 마친 뒤 취재진의 질문에 답하고 있다. (공동취재사진) 2022.06.16.
[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 오전 서울 중구 은행회관에서 열린 비상 거시경제 금융회의를 마친 뒤 취재진의 질문에 답하고 있다. (공동취재사진) 2022.06.16.
새 정부가 주거안정 대책 일환으로 생애최초 주택 구입자부터 대출 규제를 완화했다. 시장 전문가들은 규제 일변도였던 이전 정부와 차별화된 정책을 시작했다는 점에서 의미가 있다고 평가한다. 하지만 미국 금리인상 여파로 국내 시중은행 주택담보대출 금리 상한선이 7%대로 치솟아 원리금 상환 부담이 한층 늘어난 만큼 실수요가 급증할 가능성은 낮다는 게 중론이다.


첫 주택 구입자 자금 숨통 띄워...서울 외곽 및 경기·인천 지역 등 수요 영향


16일 정부 관계부처 합동으로 발표한 새정부 경제정책방향에 따르면 생애최초 주택 구입자 LTV(주택담보인정비율)가 지역, 주택가격, 소득과 관계없이 80%로 완화되며 대출 한도는 4억원에서 6억원으로 확대된다. 신혼부부, 청년층 등에 대해선 미래소득을 반영해 DSR(총부채원리금상환비율)을 상향 조정하는 내용도 포함됐다.

앞서 서울 등 규제지역은 LTV 40%(생애최초 50%)가 적용된 만큼 신규 주택 구입자의 경우 이번 대책을 통해 자금 마련에 숨통이 트일 전망이다. 다만 그동안 서울을 비롯한 수도권 집값이 급등했기 때문에 일부 지역만 제한적으로 영향을 줄 것이란 관측이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "이번 정책은 신혼부부, 사회초년생 등 젊은층 구매력 확대 효과가 있다"며 "서울 등 수도권 외곽지역에 나온 양도세 절세 매물 소화가 가능해질 것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울 강북 및 강서 지역의 전용 60㎡ 이하 중소형 주택과 경기, 인천 등 수도권 주요 지역 주택 구입 시 여신 활용이 다소 수월해질 전망"이라고 했다.

최근 집값 급등기 30~40대를 중심으로 생애최초 주택 구입자가 늘어났다. 대법원 등기정보에 따르면 아파트 등 집합건물을 생애최초로 매입한 소유권이전등기(매수) 인원은 2019년 41만4732건, 2020년 54만506건, 2021년 51만3208건을 기록했다. 매수자의 약 65%가 30~40대에 분포했다.
 서울 노원구 일대 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴시스
서울 노원구 일대 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴시스


부부합산 연소득 1억 넘어도 월 400만원 육박 원리금은 부담…영끌 부추길 가능성 낮아


다만 이 같은 정책 변화가 주택 매매수요 급증으로 이어질 가능성은 낮다는 분석도 동시에 나온다. 미국 금리인상 여파로 국내 시중금리가 치솟고 있기 때문이다. 이미 시중은행 주택담보대출 금리 상한선은 7%대로 올라섰다. 미국 연방준비제도가 추가 금리인상을 단행할 것으로 보여 연말 주담대 금리 상한선이 8~10%대로 더 오를 것이란 관측도 나온다.

이렇게 되면 대출 의존도가 높은 수요자는 원리금 상환액이 급증한다. 6억원을 30년 만기, 7% 금리 원리금 균등 상환 조건으로 대출 받으면 월 납입액은 399만원 수준이다. 연간 4800만원을 주택 대출 상환에 쓰는 셈인데 이는 부부 합산소득 1억2000만원(DSR 40% 기준)이 넘어야 받을 수 있는 금액이다. 이마저도 기존에 다른 대출이 없는 경우에만 가능하다.

상환 기간을 40~50년으로 늘리면 월 납입액은 250만원 내외로 줄어들지만 고정 생활비를 고려하면 만만치 않은 수준이다. 또 이 같은 초장기론은 중도에 주택을 팔지 않을 경우 총이자 부담은 더 많다는 단점도 있다.

따라서 이번 조치는 시세 15억이 넘는 고가주택보다 7억~8억원대 중저가 아파트 수요에 영향을 줄 것으로 예상된다. 서울 시내에선 노원구, 도봉구, 강북구 등 외곽지역 중소형 아파트 시세 수준이다.

우병탁 신한은행 WM 컨설팅센터 부동산팀장은 "생애최초 LTV 80%가 획기적으로 보이지만 6억원 대출 한도가 있어 서울 중심 지역 수요 영향은 제한적"이라며 "이번 조치 때문에 영끌(영혼까지 끌어모아 무리하게 대출을 받는다는 의미)이 일어나지는 않을 것이다. 정부도 이를 예상하고 내놓은 정책 같다"고 분석했다.
서울주택도시공사(SH)의 국민임대주택에 대한 청약신청 방문접수가 시작된 2일 오후 서울 강남구 SETEC(세텍)에 마련된 접수처가 청약신청을 하려는 시민들로 붐비고 있다. /사진제공=뉴시스
서울주택도시공사(SH)의 국민임대주택에 대한 청약신청 방문접수가 시작된 2일 오후 서울 강남구 SETEC(세텍)에 마련된 접수처가 청약신청을 하려는 시민들로 붐비고 있다. /사진제공=뉴시스


고민 커진 수요자들…청약 시장도 가점→자금여력 재편 가능성


다만 노원구 등 서울 외곽지역은 최근 집값이 하락세여서 신규 구매자들도 망설이는 분위기다. 40대 김모씨는 "교육 여건이 좋고 아파트값이 상대적으로 저렴해서 노원구 이사를 고민 중인데 대출 원리금이 월 200만원을 넘게 되면 생활에 지장이 생겨 고민이 된다"고 했다. 노원구 상계동 소재 공인중개소 대표는 "양도세 중과 완화 이후 매도 문의는 늘어났는데 매수세는 확실히 줄었다"며 "실거주 구입자는 최근 2~3년간 많이 산 것도 영향이 있는 것 같다"고 했다.

이번 조치가 청약 시장에도 영향을 줄 수 있다는 분석도 나온다. 대출 여력은 생겼지만 현재 보유한 자금 여력에 따라 영향이 차별화될 수 있다는 것이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "분양가상한제 개편, 9억 중도금 규제 등 후속 조치를 봐야겠지만 일단 금리가 많이 올라서 고가점자 위주 당첨 기조가 조금 바뀔 수 있다"며 "자금이 부족한 고가점자는 일시적으로 시장에서 이탈할 가능성도 있고, 소득이 높은 저가점자는 주변 시세와 비슷한 고분양가로 나와도 입지가 좋은 경우 추첨제를 노리는 신규 수요로 더 유입될 수 있다"고 했다.



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