PF發 '돈맥경화'+미분양 급증에 화들짝...주택시장 연착륙 유도

머니투데이

김희정 기자
이민하 기자

정부가 규제지역을 대거 풀고 준공 전 미분양 사업장에 PF(프로젝트 파이낸싱) 보증을 5조원 신설하는 등 주택시장 연착륙 유도에 나섰다. 금리인상과 주택가격 하락 우려로 역대급 거래절벽이 이어지는 가운데 레고랜드 사태의 나비효과로 건설사의 단기 자금 융통까지 막히자 주택공급 기반이 무너질 수 있다는 우려에서다.

9월 미분양 급증, "실기하면 부실 커져"… 전방위 규제 완화

10일 제3차 부동산 관계장관회의에서 발표된 부동산 시장 현안 대응 방안은 금융과 실물부문에 걸쳐 주택공급 기반 위축을 방지하는데 초점이 맞춰졌다. 실수요자의 주거이동 불편을 해소하고 비정상적 규제를 정상화하겠다는 기존 방침에서 한 발짝 더 나아간 행보다.

먼저 미분양으로 어려움을 겪는 사업장에 5조원 규모의 대출 보증을 신규로 추진하고, 준공 전 미분양이 발생한 사업장이라도 분양가 할인 등 자구노력을 하면 PF 대출을 받을 수 있도록 보증을 지원하기로 했다. 그간 이용이 저조했던 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증도 보증대상 요건을 완화하고, 보증 규모도 10조원 수준으로 확대한다.

김효정 국토교통부 주택정책관은 "나중에 더 큰 사업장의 부도라든가 실물적으로 위험에 노출되는 것보다는 건설사업자가 주택 공급을 하면서 직면할 수 있는 자금조달의 애로를 선제적으로 풀어주는 것이 더 낫다고 판단했다"고 밝혔다. PF발 돈맥경화가 지방 중소형 사업장의 부도로 그치지 않고 주요 건설사의 부도로 이어지는 나비효과를 차단하겠단 취지다.

건설사의 부담으로 작용해온 민간 사전청약도 전면 폐지하기로 했다. 문재인 정부는 지난해 민간 사전청약을 도입하면서 공공택지 매각시 사전청약을 의무화했으나, 최근 청약 수요가 감소하는 점 등을 감안해 향후 민간에 매각하는 택지는 사전청약 의무가 사라진다. 이에 따라 2024년까지 민간 사전청약 물량은 당초 계획된 7만4000호에서 1만5000호로 줄어들 예정이다.

국토부는 실물 주택 공급이 줄어들지 않게 재건축 안전진단 개선방안을 12월 초 발표하고, 등록임대사업제 정상화 방안도 같은 달 공개한다. 여기에 무순위 청약 거주지(해당 시·군 거주) 요건이 폐지되면 청약 대상자가 늘어나 미분양 급증에 완충 장치가 될 수 있다.

'서울+경기 4인방'만 규제+대출도 조기 완화, 거래절벽도 풀릴까

주택 실수요자의 주거 이동을 위해 적정 수준의 주택 거래량을 확보하기 위한 조치도 추가로 내놨다. 서울과 경기도 4곳(성남·과천·분당·광명)을 제외한 모든 규제지역을 오는 14일부터 해제하기로 한 것. 경기도 대부분의 지역이 규제지역에서 해제됨에 따라 분양권과 입주권 전매가 가능해지면 매물 확대를 통해 일정 수준 거래량이 늘어날 수 있을 것으로 보인다.

실제 전문가들은 적어도 급매가 소진될 정도의 거래량 회복이 시급하다고 입을 모은다. 주택 거래가 부동산중개, 이사, 인테리어 등 관련 업황에 미치는 영향이 절대적이고 주택거래 시 발생하는 세금이 지자체의 주요 재원이기 때문이다.

한 업계 전문가는 "그간 정부가 정상 거래는 할 수 있게 규제를 풀었어야 하는데 주택가격 하향 안정화를 위해 손을 놓고 있었던 부분이 없지 않다"며 "그러다 갑자기 PF발 자금경색이 심각해지니 조기 대응 필요성이 커진 것"이라고 해석했다. 이어 "거래량이 IMF 외환위기 때보다도 적은 거래절벽이 이어지고 있어 서울 일부 지역을 포함해 모든 규제지역을 풀어도 이상할게 없는 상황"이라고 덧붙였다.

기업의 '돈맥경화' 못지않게 심각한 주택 실수요자의 자금 조달도 숨통을 열어준다. 규제 완화 시기를 당초 내년 1월에서 12월초로 앞당겨 규제지역 LTV를 50%로 일원화하고, 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 허용한다. 15억원 초과 주택의 임차보증금 반환 주담대가 허용돼 '역전세'로 보증금을 돌려주지 못하는 집주인과 발이 묶인 세입자도 한숨 내려놓을 전망이다. 한국주택금융공사(주금공)의 임차보증금 반환 대출보증 한도는 1억원에서 2억원으로 늘린다.

김 주택정책관은 "전세나 매매 가격의 하락과 함께 주택 거래량이 회복되지 못하고 있고 최근 미분양 증가 속도가 빠르다"며 "건설경기 지표들이 나빠지고 있는 점 등을 종합적으로 고려해 주택공급의 기반이 과도하게 위축되는 상황을 막고 실수요자의 내집마련 애로사항을 해소하겠다"고 밝혔다.