매매가 100% 보증이 전세사기 키웠다…전세가율 90%로 하향

정부가 전세사기의 미끼상품이 된 '전세금반환 보증보험'을 뜯어고친다. 반환보증의 가입 범위를 기존 전세가율 100%에서 90%로 낮추고 전세보증 가입 시 감정평가 금액을 우선 적용하던 주택가격 산정방식도 실거래가와 공시가를 우선하는 방식으로 전환한다. 이른바 '악성임대인'이 전세금반환보증 제도를 사기 수단으로 악용하는 것을 차단하기 위한 조치다.


보증보험 전세가율 90%로 낮춰… 기존 가입주택 중 25% 제외대상국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 '전세사기 피해 지원 방안'을 발표했다. 전세사기 피해를 막기 위한 주요 내용은 △보증가입 전세가율 90% 하향 △감정평가 시세 부풀리기 방지 △등록임대사업자 의무 임대보증 관리 강화 등이다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세반환보증 제도부터 칼을 들이댄다. 올해 5월부터 HUG의 전세보증 가입기준이 전세가율 100%에서 90%로 하향된다. HUG뿐 아니라 다른 보증기관인 한국주택금융공사(HF)·서울보증보험(SGI)도 동일하게 전세가율을 100→90%로 낮춰 통일한다. 예컨대 매매가 5억원인 주택의 전세가 4억5000만원을 초과할 경우 전세보증을 제공해주지 않아 세입자들이 해당 주택의 위험성을 판단할 수 있게 하겠다는 것이다.

그동안 악성임대인이 시세의 100%까지 보증가입이 가능하다는 점을 악용해 '깡통전세' 계약을 유도한 사례가 많았다. 2013년 70%에 불괄했던 연립·다세대의 전세보증 기준 전세가율이 2017년 이후 100%로 높아진 상황이다. 이로 인해 지난해 전세보증 사고액은 1조2000억원 규모로 지난해보다 두 배 이상 늘어났다. 전세사기 검거 건수도 2021년 187건에서 지난해 618건으로 증가했다. 서민 전세금을 보호하기 위해 만든 제도가 오히려 무자본 갭투기, 전세사기 수단으로 변질된 셈이다.

국토부는 전세가율 기준 하향으로 전체 전세보증 가입 24만가구 중 25% 수준의 가입이 제외될 것으로 보고 있다. 이에 따라 기존 가입가구 중 상당수는 보증보험 갱신 시 기존 전세금의 10% 가량을 월세로 전환해야 재가입이 가능해진다. 집주인이 최소 집값의 10%는 전세보증금이 아닌 자기자본으로 주택을 매입해 임대하게끔 유인한다는 방침이다.

국토부 관계자는 "보증가입 24만가구 중 25%는 전세가율이 90%를 초과하는 일종의 고위험군"이라며 "깡통전세 등 위험계약을 예방하는 효과가 있을 것"이라고 설명했다.


감정평가 시세 부풀리기 차단… 임대사업자 의무보증 관리 강화전세보증 가입 시 감정평가 금액을 우선 적용하는 주택가격 산정방식도 바뀐다. 앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용한다. 감정평가법인도 한국감정평가사협회의 추천을 받은 'HUG 감평법인'을 선정, 해당 법인에서 발급한 감정평가서만 보증심사에 활용한다. 감정평가 유효기간도 기존 6개월에서 3개월로 단축한다. HF와 SGI도 동일하게 적용할 예정이다.

등록임대사업자의 의무 임대보증은 강화한다. 임대사업자가 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고 보증에는 미가입하는 사례가 많아서다.

앞으로는 임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용하고, 공실은 등록 후 가입을 허용한다. 미가입 시에는 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다. 또 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한할 계획이다.

국토부 관계자는 "임대사업자의 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선방안은 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 올해 7월까지 마련해 보완하겠다"고 말했다.