한국은 '강남 때리기'-미국은 '좀 더 큰 집'

집 값 상승은 세계적 현상이다. 미국의 조사기관 리서치 월드와이드 (www.researchworldwide.com)가 최근 발표한 세계 23개국 대상 주택가격변화보고서에 따르면 2004년 2월부터 올 2월까지 남아프리카 공화국은 27.8%가 올라 대상국 가운데 상승률 1위에 올랐다.


이어 홍콩 21.6%, 스페인 17.2% 등의 순이었고 중국은 10.8%, 미국은 10.5% 상승했다. 독일은 1.3%, 일본은 6.0% 각각 하락 22위와 23위를 차지했다.평균 상승률은 8.7%로 부동산 가격 상승은 세계적 추세인 셈이다.

1999년~2000년 전세계적이었던 IT 거품이 가시면서 각국 정부가 경기부양을 위해 인위적인 저금리 정책을 경쟁적으로 펼쳤기 때문이다. 넘치는 유동성이 자본회임 기간이 긴 기업투자나 리스크가 높은 주식보다 부동산에 몰렸기 때문이다.

한 통계에 따르면 98~03년간 영국의 집 값 상승률은 87%에 달했고 특히 런던은 상승률이 110%에 달했다. 미국 캘리포니아나 플로리다, 일부 동부 지역도 최근 몇년 사이에 더블 난 곳이 많다.

가격만 놓고 보면 아파트 투기의 진정한 고수는 강남 사람들이 아니라 런던, 샌프란시스코, 플로리다, 보스턴 사람들인 셈이다.


하지만 미국은 직접적인 부동산 투기 대책을 쓰지 않는다. 특히 특정 지역을 겨냥한 정책은 없다.

그린스펀 미연방준비제도 이사회(FRB) 의장은 지난해 한 강연에서 "미국의 주택 가격 급등은 일부 지역적(local) 이슈이고 주택 버블 붕괴의 가능성은 지극히 낮다"고 밝힌 바있다.

그린스펀의 연준은 다만 주택시장이 뜨겁게 달아오르자 지난해부터 본격적으로 금리를 건드리기 시작했다. 연1% 선까지 내려갔던 연방기금 금리를 7차례나 인상, 현재 연2.75%로 끌어 올렸다.

금리가 오르면 모기지 금리도 오르고 이에 따라 이자 부담을 느끼게 되면 모기지를 쓰는 사람들이 줄게 되고 결국 주택수요도 감소하게 된다. 미국의 주택 가격정책은 이정도의 간접통제가 전부이다.

미국의 주택정책은 따로 있다. 미국의 주택정책은 강력하고 역대 어느 정권에도 큰 변화가 없다. 주택수요는 금리를 통한 간접 조절, 주택공급은 지속적 확대이다.

미국 주택정책의 근간은 두가지. 평균적 주택 수준의 향상과 저소득층 주거마련 지원이다. 즉 정부 정책 목표가 집 값 안정이 아니라 자가보유율 제고에 있는 것이다.

한마디로 평균적 국민이 지금보다 더 넓은 집으로 옮겨 갈 수 있게 해주는 것이다.

한국의 주택정책은 지금 상황만 놓고 보면 마치 주택가격 상승 억제, 투기단속인듯하다.

물론 한덕수 경제 부총리를 비롯한 현 경제팀이 성남 공항의 개발을 비롯한 공급확대에도 관심을 기울인 바 있지만 현실 여건은 호락호락하지 않은 것같다.

가격 통제 위주의 그간의 주택정책은 역설적으로 강남 집 값만 유독 더 올려놓았다.

행정력을 동원하면 몇년간은 집 값이 진정될 수 있겠지만 결국 용수철처럼 다시 복원력을 갖고 튀어 오르기 마련이다.

이런 투기단속과 가격 통제 정책은 국민들 마음을 시원하게 해주고 인기도 대단하다. 하지만 수년후 강남 집값은 다시 오르고 담당 공무원은 주택가격안정에 기여한 공로로 이미 영전했거나 승진해 있기 일쑤다.

서울 강남 아파트가 문제다. 특히 도곡동 잠실 대치동을 중심으로 한 재건축 아파트들로 나라가 시끌시끌하다.

정부는 재건축 아파트에서 비롯된 강남 집값 상승을 서울과 수도권 부동산가격 상승의 주범으로 인식해 강남집값 잡기에 총력전을 펼치고 있다. 건교부 국세청 공정위가 부동산 투기 잡기에 칼을 빼든데 이어 노무현 대통령도 나서서 투기단속을 독려하고 있다.

정부와 강남 아파트의 전쟁, 과연 정부가 제대로 맥을 짚은 것인가. 정부의 주택정책이 부자 동네만을 겨냥해도 되는 것일까. 혹시 그동안 주택정책의 실패를 강남 사람들에게 떠넘기는 것은 아닐까. 강남 사람을 희생양 삼아 결국 남는 건 무엇일까.

당장은 속시원하겠지만 국민들 마음 사이에 깊이 패인 시기와 질투, 상대적 박탈감과 이에 수반되는 공격성은 나중에 어떻게 감당할 것인가.

어떻게 해야 정부가 강남 강박증에서 벗어나 미국처럼 '보다 큰 집 만들기' 정책으로 사고의 전환을 해낼 수 있을까.

강남 사람들을 만나보면 대개 "어쩌다 보니 남들보다 먼저 강을 건너 왔을 뿐"이라고 말한다.

더러는 부르주아(Bourgeois)의 야망과 성공, 보헤미안(Bohemian)의 자유와 개방의 합성어(Bobo)에서 따온 보보族이 보이기도 한다.

IMF 외환 위기이후 새사회에서 전문성으로 돈을 번 30-40대 신흥부자 내지는 그런 의식을 갖춘 중장년들이다. 이들은 돈벌레요 일벌레이지만 부패와 비민주를 거부하는 개혁지지자이기도 하다.

물론 직업적 투기꾼들도 끼어 있다. 그들은 걸러내 행정조치하고 응분의 세금을 물리면 된다.

집값이 올랐다고 재건축을 추진한다고, 그리고 그것이 단지 강남이라는 이유만으로 매도해서는 곤란할 것이다.

좋은 교육여건에 아름다운 자연환경, 더불어 도심의 사무실까지 출퇴근이 용이한 뉴저지, 매사추세츠, 버지니아는 아무리 집 값이 더불나도 지탄의 대상이 되지 않는다. 오히려 미국인들의 선망의 대상이자 꿈과 희망의 상징이 되고 있다. 부동산 투기, 강남과 미국이 다른 점