[부동산이야기]달마가 강남으로 가는 까닭은

일산 사람들의 소외감이 제법 크다. 강남에 살다 평수를 넓혀 일산에 들어온 사람들은 더 그렇다. 분당과 비슷하게 움직이던 집값이 2∼3년 전부터 차이를 보이기 시작하더니 판교신도시를 계기로 그 격차가 더욱 벌어졌기 때문이다. 최근에는 평촌에도 밀리는 추세다.


일산사람들은 분당에 필적하던 아파트 값이 뒷걸음질치는데 대해 백석고등학교가 평준화됐기 때문으로 보고 있다. 백석고가 평준화되기 전에는 명문대 입학비율이 높아 서울 강남에서 일부러 일산을 찾아 들어오는 수요도 있었는데 2002년부터 평준화되자 일산주민들이 대거 강남으로 대거 옮기면서 강남은 물론 분당과도 격차가 커졌다는 것이다.

서울 강남구 대치동 개포우성, 선경, 청실, 미도 등 인근한 아파트들은 교통 쇼핑 문화 치안 등 인프라시설에서 차이가 없음에도 그 값이 천차만별이다. 자녀가 대청중학교를 들어갈 수 있느냐, 그렇지 않느냐, 입학비율이 얼마나 높냐, 낮냐에 따라 아파트 값이 극명하게 나뉜다.　

대청중 입학이 가능한 개포우성2차와과 선경 1,2차 31평형은 7억9000만∼8억8000만원인데 비해 대청중 입학이 `하늘의 별따기`인 청실1차 31평형은 6억8000만∼7억원으로 훨씬 싸다. 그나마 `나홀로단지`인 선경3차 31평형은 5억7000만∼6억1000만원으로 2억원 이상의 차이를 보이고 있다.

교육 당국은 부인하고 있지만, 우리나라에서 `교육 요소`가 집값에 미치는 영향은 대단히 크다. `집값의 반이 교육값`이라는 말도 그래서 나왔고, 중개업자들이 집을 중개할 때나, 건설업체들이 집을 팔 때 학군을 강조하는 이유도 여기에 있다.


올 1~2월 강남구에서 주택거래를 신고한 716명 가운데 229명(32%)만 실제 거주목적으로 주택을 구입했다는 발표가 있었다. 주택거래 허위신고 혐의자 388명을 분석한 결과에서도 과천의 경우 10명중 2명만 거주목적으로 주택을 산 것으로 나타났다.

투기목적이건, 아니건 `현재 시점` 실요자가 32%에 불과하다는 것은 주택정책에 시사하는 바가 크다. 강남집값 문제를 보는 스펙트럼을 `수요와 공급` 차원에서 더 넓혀야 한다는 것을 의미한다. 강남은 이제 집이 모자라 집값이 오르는 후진형 구조는 아니다. 주택난으로 집값상승 기대심리가 상존하는 구조는 더더욱 아니다.

강남집값이 오르는 것은 `그 집이 강남에 있기 때문`이다. `학군과 강남 프리미엄`이 가수요를 끌어들이는 요소들이다. 강남집값을 잡으려면 `강남의 강남스러움`을 다른 곳으로 분산 배치해서 가수요를 줄여야 한다.

우리 사회는 자녀 교육부담 때문에 이민을 꿈꾸고, 실행에 옮기는 사회다. 입시제도를 중심으로, 그리고 평준화를 기틀로 짜여진 교육제도는 심각할 정도의 사회비용을 초래하고 있다. 강남집값을 잡기 위한 정책남발과 무리한 신도시개발이 이에 해당한다.

이 비용으로 `강남의 강남스러움`을 다른 곳으로 확산시키는 방안을 연구해야 하지 않을까. 교육 당국자들은 이민가기보다 강남가기가 더 힘들다는 사실을 알아야 한다.