부자와 부동산

요즘 부동산 가진 사람들은 몹시 불안해 보인다. 거래가 거의 없는데다가 버블 붕괴론에, 비수기가 겹쳐 관심자들의 문의도 뜸하고,특별히 오를만한 요소도 없어보이기 때문이다. 재건축대상 아파트는 꾸준히 하락하고 있고, 유명 주상복합아파트가 2억원 떨어졌다는 기사도 나왔다. 하지만 부동산은 원래 그런 것이다. 주기적으로 침체기가 오고 침체기가 오면 개미 한 마리도 나타나지 않는다. 주식처럼 하한가는 없지만 분위기가 위축되고 거래가 안되서 시장 자체가 아주 힘들어 보이는것은 계절이 바뀌는것처럼 금방이다.


◆ 부동산=부자?
오랜동안 부동산을 소유한 사람은 대개 부자였고, 부동산으로 부자가 되는 경우는 아주 흔했다. 그 이유는 부동산 가격의 상승률이 소비자 물가 상승률이나, 과세되는 세금의 양보다 훨씬 높았기 때문이다. 예컨대, 1963년부터 1979년까지 16년간 강남 땅값은 800 배~1,300 배 올랐다. 아무리 물가 상승률이 높아도 개발지역의 부동산 상승세를 꺾기는 힘들었다. 더군다나 과세되는 세금도 아주 적었다. 그것 또한 공시가격 기준 과세여서 부동산을 소유하는데 별 부담이 없었다. 지금 부동산은 정부의 높은 과세 정책으로 올라봤자 남을 것이 별로 없고, 오를때까지 많은 세금을 내면서 버티기가 어려워보인다. 거기에다가 80% 까지 가능하던, 융자를 통한 부동산 매입의 가능한 범주를 40% 정도도 쉽지 않게 막아놨다. 금리는 근래의 최저금리보다 2배 이상 오름세를 타고 있고, 연말에는 엄청난 크기의 종합부동산세가 기다리고 있다. 내년부터는 실거래가 과세로 양도세를 물리며 2주택자는 주택매도시 남기는 이익보다 내야할 세금이 훨씬 많아진다. 소유한 부동산이 45도 각도로 올라준다는 보장이 없다면 당장 부동산을 사거나, 소유하고 가야할 이유가 별로 없어 보인다.

그러면 "부동산=부자"의 관념이 변화하는가? 여전히 부동산 강의에는 많은 사람들이 몰리고, 부동산 강의에 참석한 많은 사람들의 생각을 조사해보면, 크게 달라진것이 없다. 10명중 9명은 부동산을 통한 부자는 계속 나타날 것이고, "부동산=부자"라는 공식은 계속적으로 유효할 것이라고 생각하고 있다는 것이다.

◆ 어려워진 건설 市場
개인이나, 부동산 소유자들이 우려하는것은 혹시, 가격이 크게 하락하지는 않을까 하는 것이지만, 주택 건설과 판매를 주업으로 하는 건설사들의 대표적인 걱정은 집이 팔리지 않아 망하지나 않을까 것이다. 건축설계사무실을 들락거리던 작은 규모의 주택사업자들은 자취를 감춘지 몇 달되었고, 대형 건설사들도 미분양 물량이 차츰 늘어나면서, 집을 내놓고 집이 팔리지 않아 초조해하는 개인들보다 훨씬 더 긴장하고 있다. 수도권에 판교처럼 청약율이 1,000:1을 초과하는 지역이 있는가 하면 지방 대도시의 경우엔 총분양 물량의 10%도 팔지 못하는 상황이 발생하기도 한다. 어느건설사는 IMF 당시 만큼이나 많은 주택재고를 가지고 있기도하다.

결국 지금 행정관청이 해결해야하는 것은 부동산거래가 원활해질 수 있는 방법을 만들어 내야 하는 것이다.


시장이 더욱 침체되면 정부가 애써서 내놓은 10.29, 8.31, 3.30 등의 각종 부동산 대책들은 모두 거둬들여야 하는 무기력한 대책이 되고 만다.

◆ 부동산 규제 정책 완화
쏟아지는 지방의 미분양 물량으로 볼 때 이제 정부는 다시 부동산을 누르는 정책을 점검할 수밖에는 없는 시점에 도래한 듯하다. 지방 건설사부터 부도율이 급증하고, 도미노로 관련 사업이 파산하고, 실업자들의 양산이 예상되면서 일단 미분양 물건과 건설수주액이 바닥인 지방도시부터 규제를 완화시킬 수밖에 없다.

일단,정부와 정당은 9월부터 APT 신규 취득시 등록세와 취득세를 내리기로 했고, 지방의 미분양 주택과 건설경기침체의 해결방안을 연구 중이다. 막상 규제책의 뚜껑을 열고 여론을 들어보니, 미분양이 산재된 지방시장에서 3.30 대책으로 DTI를 적용하여 주택구매의향자의 융자를 제한하거나, 지역현실과 동떨어진 과도한 종합부동산세와 양도세를 매긴다는 것은 적절치 않다고 판단되기 때문인것 같다.

결국 수도권마저 부동산 거래가 안되는 상황이 심화되고, 분양주택이 남아돌면,과한규제는 전면적 조정이 불가피하다. 냉탕정책은 다시 온탕정책으로 바뀌는 것이다. 6억 미만 주택 소유자의 재산세 증가폭을 완화하기로하고, 또다시 거래세를 내리기로 한 후로, 각 매스컴의 사설에는 1가구 1주택자의 주택 거래가 원활히 이루어질 수 있도록 과도한 양도세 또한 낮춰줘야 한다는 의견이 봇물을 이룬다.

부동산 가격이 오르면서 가격 상승이 사회문제가 될 때는 이런 저런 규제도 가까스로먹힐 수 있지만, 상황이 반전되면 상식을 넘어선 과도한 규제는 금새 설 자리를 잃는다. 국민들의 생계와 국가대표산업인 건설업계의 현실, 관련 근로자들의 직업 안정 등 기초 경제와 사람들이 살아가는데 꼭필요한 실제적인 문제들이 대두되기 때문이다.

결국 과도한 세금은 부동산 시장 침체와 내수시장 침체에 부딪혀 재조정돼 감당할만한 범주의 세금이 되고,차후에 부동산은 안정적인 투자수단으로 자리매김 할 수 있는 여지를 만들어 낸다. 시간이 흐르면서 대규모 개발 등 가치상승의 이유가 있는 쪽의 부동산은 다시 살아나 오름세를 타게될 수 있다.