전세가 오르면 매매가도 오릅니까?

◈ 성은 김이요 이름은 디에스
집으로 얽힌 이야기를 하자면 꼭 떠오르는 사람 중 하나다.


1990년 초, 나는 봉천동 재개발구역의 대형단지입주 아파트를 3,000만원 전세로 얻었다. 20평짜리 소형 아파트였는데 저층이고 서향이라 시세보다 500만원 정도 쌌다. 주택임대차보호법은 1990년도부터 바뀌어 의무전세기간이 2년이 되었지만, 집주인은 막무가내로 1년을 요구했고 돈이 부족한 나는 그 사람의 요구에 응할 수 밖에 없었다.

눈이 오고 나서 응달에 빙판이 진 겨울날, '두꺼비 공인중개사무소'에서 나는 집주인을 처음 만났다. 주인은 곱슬머리에 땅딸막한 스타일…. 계약서를 쓰면서 힐끗 주민등록번호를 보니 나보다 두 살이 어렸다. 그리고 1년간, 그분은 나의 '고참'이자 '내무반장'이셨다.

이사를 앞두고 아파트 청소를 하려고 세 들어갈 집에 들렸을 때 쭈그리고 앉아 칠 작업을 하고 있는 낯선 등이 보였다. 겨울 파카를 입고 그분이 방바닥에 “니스 칠”을 직접하고 계셨다.

"앞으로 집을 깨끗이 쓰셔야 합니다. 제가 수시로 와서 체크할 겁니다. 하자보수도 확실히 해 놓으셔야 합니다. 아시겠죠?"


"....예"

나는 그분의 상식을 벗어난 요구에 앞으로의 생활이 순탄치 않을 것 같은 예감을 느꼈다. 디에스는 욕실에서 니스 붓을 빨아 욕실 바닥을 엉망진창으로 해놓고 일어섰다.

"나는 가 볼 테니 욕실바닥 청소 좀 하시고 내 집처럼 아끼고 사시기 바랍니다"

"네, 알겠습니다"

일주일 후 나는 이사를 왔다. 그리곤 거북이 등처럼 아무렇게나 칠해놓은 장판과 욕실바닥에 지저분하게 늘어붙어 있는 본드 같은 것들을 처리하느라 한 달 내내 고생을 했다. 매주 토요일이나 일요일이면 그분은 전화를 하거나 직접 집으로 찾아왔다. 하자보수를 점검하거나 난방상태, 보일러 공기는 자주 뺐는지 등등…. 아파트 관리에 대해서 일일이 물어왔다.

집으로 몸소 찾아온 날은 싱크대를 일일이 뒤져보고 욕실과 옷장 점검도 했다. 철저한 내무검열이었다.

나는 드디어 집주인으로 인한 '노이로제' 증상에 걸렸다. 회사로도 수시로 전화를 해서 각종 업무지시를 했기 때문이다.

"오늘 샤시 하자보수가 온다고 했으니 일찍 가보세요. 이왕이면 조퇴를 좀 하시든가."

"....네"

전세를 얻은 지 9개월이 지나자 디에스는 나에게 집을 빼달라고 전화를 하기 시작했다. 하자보수처리가 잘 안되고 전세가격이 안 맞아서 더 이상 전세를 줄 수 없다는 일방적 통보였다. 나도 더 이상 버티기 힘들어 인근의 신림동이나 사당동으로 다른 집을 구하러 다녔다.

이사하는 날 잔금을 받으면서 나와 디에스는 크게 붙을 뻔했다. 마지막 순간까지 디에스가 계속 중얼중얼거리면서 세입자를 잘못 만나서 하자보수가 잘 안됐다고 불만을 표시했기 때문이다.

"이 사람이 정말 보자보자하니까."

디에스가 멱살을 잡히려는 순간 그를 구해준 것은 그의 어머니였다. 그의 어머니는 그나마 점잖은 분이었다.

"젊은 양반, 좋은 기억으로 잘 이사가시구려. 디에스가 처음으로 집을 사서 어쩔 줄 몰라서 그런 거라우…"

나는 전세보증금 일부를 시설점검충당금이라는 명목으로 뜯기고 잔액을 돌려 받았다. 봉천동 고개를 내려와 새로 이사할 사당동 17평 아파트로 2.5톤 이삿짐 트럭을 타고 가면서 가슴이 울컥했다.

그리고 몇 주일 후 나는 우편물을 찾으러 전에 살던 아파트에 들렸다. 예쁜 새댁이 그 집으로 전세를 들어왔는데 그 아줌마의 앞으로의 전세살이가 슬라이드를 넘기듯 선명하게 예상되었다.

그 집 냉장고 문에 '내무생활규칙'이 쓰여진 노란 포스트잇이 크게 붙어 있었기 때문이다. 디에스의 글씨였다.


◈ 전세가격과 매매가격의 상관관계
집 없이 오랜 설움을 겪어본 사람은 집의 소중함을 안다.

집값이 오르는 것 보다 더 무서운 것은 전세가격이 오르는 것이다. 4,000만원 전셋집을 6,000만원으로 올려달라고 할 때의 막막함은 뭐라 표현하기 힘들 정도이다.

"전세가격과 매매가격은 상관관계가 있습니까?"라는 질문에 정답은 "있다"이다. 쉽게 설명하자면, 전세가격이 올라가면 매매가는 올라가고, 매매가가 올라가도 전세가격은 올라간다. 매매가격이 떨어지면 전세가격도 떨어진다.

"보통 전세가격은 집값의 절반이다"라고 생각하면 적절하다. 일시적으로 매매가격의 상승에 의해 일시적으로 이격거리가 있는 차이는 전세가격이 올라가서 메꿔지곤 한다.

올 상반기를 기준으로 볼 때 강남의 경우 전세가격은 매매가격의 26% 정도이고, 송파는 27%, 서초는 31%, 용인은 32%, 목동은 34%, 분당은 37% 정도이다. 그만큼, 매매가격이 과하게 올라있다는 것을 뜻한다. 과도한 가수요가 특정지역에 투자가치의 버블을 만들어낸 것이다. 이런 경우 각종 요소로 인해서 전세가격은 충격을 받고 매매가격과 적정비율을 맞추려고 시도하게 된다.

전세가격은 비교적 냉정하다. 실수요자 중심으로 가격이 형성되므로 매매가격처럼 실제가치보다 급격히 높아지는 경우는 나타날 수 없다. 아무리 전세가격이 폭락하거나 싸게 나와도 한 사람이 2~3채를 전세계약해 물량을 잡아놓는 경우는 없기 때문이다.

지금 전세시장은 벌어진 전세가격과 매매가격의 차이를 메우고 있고 전세의 넓은 영역을 월세가 잠식해 가고 있으면서 물량이 딸리고 있는 상황이다. 더군다나 DTI(총부채상환비율) 적용에 의한 무리한 융자제한으로 집을 매수할 만한 정상수요자들도 집을 살 만한 여력을 상당부분 잃어버렸고, 무주택자 중심으로 돌아선 청약제도변경, 당국자들의 집값하락경고 등과 어우러져 주택매수수요를 관망 쪽으로 돌리게 한 탓도 크다. 따라서 매매를 통한 거래는 줄고 일단 전세를 살고 보자는 수요는 급격히 증가했다.

지금 우리 시대의 10명 중 6명은 자기 집에서 살고 4명은 전세나 월세를 산다. 4명 중 2/3는 전세를 살고 1/3은 월세를 산다. 이와 같은 전ㆍ월세 포지셔닝이 곧 반반으로 바뀔 태세다. 자금이 넘쳐나면서 집주인들에게 전세보증금은 곧 은행예금으로 들어가야 하는 무의미한 자금이 되고 보유세 등 세금은 계속 늘어나기 때문에 은행보다 높은 금리의 월세를 받아야 어느 정도 충당이 된다고 생각들을 한다.

강남처럼 집값의 30% 미만에 전세를 살 수 있다면 집주인보다 세입자가 유리하다. 이런 경우 세입자는 효용가치로 전세를 살고 집주인은 투자가치로 집을 보유하는 상황이 되는데 집값이 지금처럼 약보합세를 나타낸다면 집주인은 주택보유실익이 없는 경우가 된다.

결국 공급이 수요보다 부족한 시점이 돼서 전세물량이 동나는 지금과 같은 경우가 오면 집주인들은 다양한 방법으로 임대료를 올릴 것이다.

요즘이 바로 그런 상황이고 시장상황을 보건대 그 시점이 내년까지 이어질 것으로 보인다. 매매가격비율과 전세가격비율, 뉴타운 이주자 현황 등 그 외 모든 지표가 수도권 지역 공급이 수요 대비 부족하다고 알려준다. 지방은 그 반대이다. 매매도 전세도 물량이 남아돈다. 지방은 전세가격이 올라 갈수가 없다. 일부는 계절적 요인, 이사철, 짝수효과, 쌍춘년 등을 이야기하지만 이는 근본원인이 아니다.

전세가격이 올라가는 근본원인은 전세가격과 매매가격과의 괴리율이고 앞으로 쏟아지는 증가된 세금을 만회하려는 방어적 이유에서이다. 집주인들은 적정량의 전세보증금에 추가적으로 재산세, 종부세만큼의 월세를 임대가격으로 받기를 희망한다. 그래야 소유한 집을 유지할 수 있고 현실을 버티면서 투자가치를 추구할 수 있기 때문이다.

요즘 같은 때에는 공시가격 6억 미만의 주택의 경우는 전세를 얻느니 사는 것이 낫다고 권유하고 싶다. 여러 지표가 집을 사는 것이 유리해 보이고, 집을 사고 소유하면서 집을 보는 눈도 달라지고 재테크의 기술도 늘어나기 때문이다. 당장 공급이 늘어나지 않는 이상 전세가격은 하향안정화되지 않을 것이다.

정부는 가장 큰 디벨로퍼다. 공급의 부족에 의한 수도권의 집값상승과 전세가격의 상승은 가장 큰 디벨로퍼가 땅을 찾고 집을 만들어내는 일을 안일하게 한 탓이다.