[법과시장]신반값아파트

최근 대통령직인수위원회는 무주택 서민의 주택취득을 지원하기 위해서 실수요자가 집값의 절반만 내면 주택을 취득할수 있는 ‘지분형 주택분양제’를 하반기부터 도입한다고 밝혔다. 작년 가을 경기 군포부곡지구의 환매조건부 주택 ‘반값아파트’ 공급이 실패로 끝나자 참여정부는 ‘반값아파트’ 정책을 폐기한다고 하였는데, 신정부는 ‘지분형 주택분양제’라는 ‘이명박식 신반값아파트’ 정책을 새롭게 선보이는 것이다.


‘지분형 주택분양제’는 주택지분을 실수요자에게 51%, 연기금, 펀드 등 기관투자가에게 49%를 각각 파는 제도이다. 예컨대 주택분양가가 1억원이라면 실수요자는 5100만원만 내면 아파트를 취득해 사용하고 전세도 놓을 수 있는 것이다. 주택분양가격이 실제 ‘반값’이어서 인근 시세의 80%-90% 수준에 분양을 받았던 환매조건부 주택인 ‘무늬만 반값 아파트’와는 확연히 다르다. 세금은 51%의 지분에 해당하는 금액만 내기 때문에 양도세나 재산세 등이 절감되는 효과도 있다.

올해 하반기부터 수도권 공공택지 개발지구에 선보일 ‘지분형 주택분양제’는 전매 제한 기간이 수도권은 7년-10년, 지방은 3년-5년 정도로 예상된다. 전매제한기간이 끝나고 집값이 올랐을 때 집값 상승분의 51%는 실수요자의 몫이다. 과거 ‘반값아파트’인 환매조건부 주택은 분양받은뒤 20년안에 되팔 때 최초 분양가와 큰 차이가 없는 가격에 공공기관에 팔아야 해서 투자가치가 거의 없었으나, ‘지분형 주택분양제’는 이러한 단점을 보완하였다.

‘신 반값아파트’정책에 대하여 무주택 서민들은 싼값에 쉽게 집을 마련할수 있고, 전매기간만 지나면 집값상승에 따른 재테크 효과도 누릴수 있어 상당히 관심이 집중되는 것 같다. 그 반면에 기관 투자가들은 신중한 입장에 있는 것으로 보인다.

부동산 펀드, 연기금 등 기관투자가는 최소한 연간 수익률이 8%이상이 되어야 투자를 할 수 있다고 하는데, 이는 집값 상승률이 연간 8% 이상 되어야 한다는 것과 같다. 이는 집값 안정이라는 목표와 모순되는 문제가 있어 ‘지분형 주택분양제’는 ‘집값이 계속 올라야 성공할 제도가 아니냐’ 라는 목소리도 나온다.


과거 경기 군포부곡지구의 ‘반값아파트’가 실패한 이유는 투자가치가 거의 없었다는 점과 만약 투자가치가 없다면 이를 상쇄할 수 있을 만큼 집값이 ‘반값’이어야 하는데 인근시세의 약 80%-90% 수준으로 분양되었기 때문에 ‘투자가치도 없고 집값도 높은 아파트’가 되어버려 수요자들이 외면하였다.

‘지분형 주택분양제’가 성공적으로 정착하기 위해서는 실수요자에게 투자가치와 저렴한 집값중 최소한 한가지라도 보장해주어야 한다. 실수요자에게 투자가치를 보장해주는 상태에서 기관투자가의 수익률까지 고려하면 집값이 꾸준이 올라야 한다는 문제가 있는데, 이는 집값 안정을 위해서 도입하는 본 제도의 취지에 반하는 것이다.

실수요자에게 ‘반값’으로 주택을 취득하게 하고, 주택을 팔 때 실수요자에게 돌아갈 시세차익 몫을 51%가 아니라 더 낮은 수준으로 책정하고 나머지 시세차익을 기관투자자의 몫으로 돌린다면 실수요자에게는 ‘반값’이라는 잇점이 있고, 기관투자가에게는 투자수익률 보장이라는 잇점이 있어 ‘지분형 주택분양제’가 제대로 정착될수 있지 않을까 한다. 신정부의 올바른 정책판단을 기대한다.