과대 분양광고·일조권, 보상받을 수 있나

Q : 저는 2005년 지방의 한 건설사로부터 아파트를 분양받았습니다. 분양 당시 그 건설사는 142㎡(43평형)에 대해 입주자 모집공고와 안내책자를 통해 ‘13.2㎡(4평) 넓은 화제의 평면! 거실ㆍ안방 발코니 무료확장’ 등의 문구를 넣어 광고했습니다.


저를 비롯해 분양계약을 맺은 사람들은 발코니를 무료 확장해 거실면적이 142㎡(43평형)에서 13.2㎡(4평) 더 넓어진다는 의미로 받아들였으나, 입주 후 확인해 보니 기존의 129㎡(39평형) 아파트에 13.2㎡(4평) 정도의 베란다를 확장해 142㎡(43평형)이 된 것이었습니다. 또한 제가 분양받은 아파트의 동쪽 부분과 마주보는 아파트동은 건축법 시행령에 정해진 건축물 높이제한규정을 위반해 건축됐고, 제가 분양받은 아파트는 지방자치단체의 건축조례에서 정하고 있는 동지일을 기준으로 해 오전 9시부터 오후 3시까지 사이에 4시간의 일조시간을 확보할 수 없게 돼 있습니다. 이러한 이유로 인해 제 아파트의 가치가 하락했는데, 제가 입은 재산적 정신적 피해에 대해 건설사에 손해배상을 청구해 배상을 받을 수 있나요?

A : 먼저 142㎡(43평형)에 대한 모집공고와 안내책자에서 4평을 추가해 줄 것처럼 광고했을 뿐만 아니라 일조권 침해 문제가 발생하는 아파트를 분양한 건설사의 책임에 대해 살펴보겠습니다. 질문자는 건설사와 142㎡(43평형)의 아파트를 계약한 것으로 보이는데 건설사가 129㎡(39평형)에 13.2㎡(4평) 정도의 베란다 확장을 통해 142㎡(43평형)을 만들어서 공급한 것은 결국 142㎡(43평형)을 공급하겠다는 계약을 적극적으로 위반한 것으로 보이지는 않습니다. 따라서 만약에 건설사가 질문자에게 공급한 아파트의 구조, 면적 등이 아파트 공급계약서와 일치한다면 광고에서 기대했던 분양면적 등에 비해 실제 분양면적이 적다는 점이 아파트의 가치를 하락시켰다고 볼 수는 없을 것이므로 이로 인한 재산상 손해에 대해 손해배상을 청구하기는 어려워 보입니다.

또한 질문자의 아파트가 일조권이 침해된다는 이유로 손해배상청구가 가능하지에 대해 판례는 '주거의 일조는 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 생활이익으로서 법적 보호의 대상이 되는 것이며, 어떤 토지의 거주자가 인접한 타인의 토지 위를 거쳐서 태양의 직사광선을 받고 있는데, 그 인접 토지의 사용권자가 건물 등을 건축함으로써 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되고, 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어서는 경우에는 그 건축행위는 정당한 귄리행사로서의 범위를 벗어나거나 권리남용에 이르는 행위로서 위법한 가해행위로 평가돼 일조방해로 인한 불법행위가 성립한다고 할 것인데, 분양회사가 신축한 아파트를 분양받은 자는 분양된 아파트에서 일정한 일조시간을 확보할 수 없다고 하더라도, 분양회사가 신축한 아파트로 인해 분양받은 자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수는 없으므로 분양회사에게 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없다'라고 하고 있으므로 일조권 침해를 이유로 손해배상을 청구하기는 어려워 보입니다.

그렇다고 하여 질문자가 전혀 손해를 배상받을 수 없는 것은 아닙니다. 우선 건설사는 142㎡(43평형)의 분양받은 자들로 하여금 다른 일반 아파트의 142㎡(43평형)보다 전용면적이 더 넓어질 것이라고 오인하게끔 광고한 것이고, 이는 건설사가 거래에 있어 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로서 기만행위에 해당한다고 볼 수 있으므로 위자료를 배상할 책임이 있다고 볼 수 있습니다. 최근 대법원은 위와 유사한 사안에서 1000만원의 위자료를 인정한 사례가 있습니다.


또한 건설사가 아파트의 일조상황 등에 관해 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리 해 그 정도가 비난받을 만 하다면 이 또한 위자료 청구의 원인이 될 수 있습니다. 요즘 부동산경기가 어려워지면서 아파트 분양 관련 분쟁이 잦아지고 있습니다. 분양회사나 건설사와 분양받은 자 사이에 합리적인 해결책을 찾아 법적 분쟁으로 오랜 시간을 낭비하지 않는 지혜가 필요해 보입니다.