공사 현장소장에게 산 입주권, 효력 있나

Q : 저는 임대아파트 입주를 희망하고 있는 무주택자입니다. 그런데 한 중견 건설업체에서 약 6개월 전부터 제가 살고 있는 옆 동네에서 임대아파트 공사를 하고 있어 호기심에 현장을 방문하게 됐고, 그곳에서 현장소장 김모씨를 만나 알게 됐습니다.


그러던 중 최근에 현장소장 김씨가 회사의 자금사정이 어려워져서 임대아파트 입주권을 싼 값에 매도하게 됐으니 관심 있으면 입주권을 사라고 해 아내와 상의한 후, 현장소장 김씨에게 입주금을 주고 임대아파트 입주계약을 체결하게 됐습니다. 그런데 얼마 후 현장소장 김씨와 전혀 연락이 되지 않아 회사를 방문했는데, 놀랍게도 현장소장이 여러 입주 희망자와 입주권 계약을 체결하고 입주금을 받아 도망갔다고 합니다.

건설회사에서는 현장소장이 사익을 목적으로 입주계약을 체결한 것이므로 회사와는 관련이 없고, 회사도 피해자여서 저를 비롯한 입주 희망자들에게 입주권은 물론 입주금도 반환해줄 수 없다고 합니다. 제가 건설회사로부터 입주권을 받거나 현장소장에게 지불한 입주금을 반환받을 수는 없나요?

A : 먼저 건설회사로부터 입주권을 받을 수 있는지에 대해 살펴보겠습니다. 질문자가 입주권을 받을 수 있으려면 현장소장 김모씨와 체결한 입주계약이 유효해야 하는데, 그러기 위해서는 현장소장에게 법에서 인정한 대리권한이 있거나, 질문자가 대리권한이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있어야 합니다.

상법에서는 지배인(영업주에 갈음하여 그 영업에 관한 모든 행위를 할 수 있는 대리권을 가진 상업사용인), 표현지배인(적법한 지배인은 아니나, 지배인과 유사하게 행동하는 것에 영업주의 책임이 있는 경우), 부분적 포괄대리권을 가진 상업사용인(영업주의 영업의 특정한 종류 또는 특정한 사항에 관해 재판외의 모든 행위를 할 수 있는 대리권을 가진 상업사용인)에게 일정한 범위에서 대리권을 인정하고 있습니다.


건설회사 현장소장은 위 상법규정 중 부분적 포괄대리권을 가진 상업사용인으로 보는 것이 판례입니다. 따라서 현장소장은 일반적으로 특정된 건설현장에서 그 공사시공과 관련한 자재ㆍ노무관리 외에 그와 관련한 하도급계약 체결 및 그 공사대금 지급, 공사에 투입되는 중기 등의 임대차계약 체결 및 그 임대료의 지급 등이 통상적인 업무라 할 것이고 이 부분에서는 대리권한이 있으나, 입주계약을 체결할 권한은 없습니다.

따라서 질문자가 단순히 김모씨가 현장소장의 지위에 있다는 이유만으로 임대아파트 입주계약을 체결할 권한이 있다고 믿었다면 그 믿음에는 ‘정당한 이유’가 있다고 볼 수 없을 것입니다. 그렇다면 질문자는 무권한자와 임대아파트 입주계약을 체결한 것이 돼 결국 위 계약은 효력이 없어 건설회사에 입주권을 요구할 수 없을 것입니다.

다음으로 질문자가 현장소장에게 준 입주금 또는 입주금 상당의 손해배상을 건설회사에 청구할 수 있는지에 대하여는 민법상 사용자책임이 문제됩니다. 그런데 이 사안의 경우에 현장소장 김모씨가 건설회사의 피용자임은 명백하고 임대아파트 입주계약이라는 사무가 사용자인 건설회사의 사무이어서 사무집행 관련성도 인정될 수 있을 것으로 보입니다. 그리고 건설회사의 업무에 대해 문외한인 질문자로서는 현장소장 김모씨가 임대아파트 입주계약을 체결한 권한이 없음을 알지 못한 데 중과실이 있다고 볼 수도 없을 것입니다. 따라서 질문자는 건설회사에 질문자가 현장소장 김모씨에게 지불한 입주금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.