은마·잠실5 역세권 고밀도 재건축 못한다

올 하반기부터 서울시내 역세권 재개발·재건축 사업장의 용적률이 최고 500%까지 완화된다. 당초보다 증가하는 용적률의 절반은 반드시 장기전세주택(시프트)으로 지어야 해 대중교통 이용이 편리한 서민주택이 늘어날 전망이다.


서울시는 이같은 내용의 '2010 민간시프트 공급확대' 방안을 11일 발표했다. 하지만 강남구 대치동 은마아파트와 개포동 개포주공, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등은 이번 사업 대상지에서 제외돼 시장의 파장은 크지 않을 것으로 보인다.

◇시프트·재건축 두 마리 토끼 한번에=이날 서울시가 발표한 시프트 공급방안은 역세권 재개발·재건축 정비구역을 고밀도로 개발해 서민 대상 민간 시프트 공급을 확대하려는 조치다.

소형평형의무비율, 분양가상한제 등 규제로 사업이 지지부진했던 재건축 단지의 경우 용적률 상향으로 수익성이 개선돼 사업 속도가 빨라지는 효과도 기대할 수 있다.

이 방안에 따르면 역(지하철·경전철 등 모든 열차) 반경 250m 이내(승강장 기준)인 '1차 역세권' 재개발·재건축 정비구역 중 '2·3종일반주거지역'은 '준주거지역으로 용도지역 변경이 가능하다.


준주거지역의 용적률 최고 한도는 500%로 고밀도 개발도 할 수 있다. 현재 2종 일반주거지역의 법정상한용적률은 250%, 3종의 경우 300%로 용도구역을 변경하면 용적률도 2배 가까이 높아지는 셈이다.

역 반경 250~500m 이내 '2차 역세권'의 재개발·재건축 용적률 한도는 300%다. 이는 2종일반주거지역을 3종일반주거지역으로 상향하는 것으로 사업면적 제한이 없다.

◇서울 재개발·재건축 142곳 적용 가능=시는 서울 전체 재개발·재건축 정비구역 520곳(18㎢) 가운데 142곳(0.8㎢)을 사업가능 대상지로 추산했다. 이 중 1차 역세권에 해당되는 사업장은 40~50곳 정도다.

관리처분 단계 이전인 초기 정비사업장이 대부분이다. 역세권이라도 1종 일반주거지역이나 전용주거지역, 도시자연공원구역, 자연경관지구 등 인접지역이나 택지개발지구, 아파트지구 등 별도 관리계획이 수립된 구역은 대상에서 제외했다. 사업 면적도 10만㎡ 이하로 제한된다.

개포주공과 잠실주공5단지는 아파트지구에 해당돼 준주거지역 변경이 불가능하다. 압구정, 여의도, 반포, 고덕 등도 마찬가지다. 은마아파트의 경우 부지 면적이 24만여㎡로 면적 제한에 걸린다.

◇강남 재건축, 마포 재개발 수혜 전망=부동산정보업체인 부동산114에 의뢰해 역과의 거리, 개발면적, 제외기준 등을 기준으로 예상 사업장을 추출한 결과 강남·송파 일대 재건축, 마포·은평 일대 재개발 등 사업장이 수혜를 입을 것으로 보인다.

강남구에선 삼성동 상아2차와 홍실, 대치동 청실2차, 국제, 쌍용 등이 해당 사업장으로 추정됐다. 이들 단지는 압구정, 도곡, 청담 등 아파트지구에 포함되지 않은 곳들이다. 서초구 서초동 진흥, 성동구 옥수동 한남하이츠, 송파구 신천동 크로바. 장미3차 등도 예상 단지로 꼽혔다.

강북권에선 마포구 공덕동 공덕6구역과 대흥3구역, 상수1구역, 은평구 수색4.6.9구역, 성동구 마장동 마장2구역, 성북구 보문동 보문2구역, 중구 신당10구역 등 재개발 단지가 후보군으로 조사됐다.