"서울 아파트값, 美·日 버블붕괴 때보다 위험"

서울 아파트 가격이 미국과 일본의 버블붕괴 당시보다 위험한 수준인 것으로 조사됐다. 아직 한계 수위는 아니지만 가계대출 부실화 가능성이 커지고 있어 버블붕괴에 대비해야 한다는 지적이다.

23일 금융권에 따르면 2009년 말 기준 국내 가계대출 규모는 총 692조 원으로 집계됐다. 이 중 38% 가량인 264조 원이 주택담보대출(예금은행)이다.


주택담보대출은 한국은행이 통계를 내기 시작한 2003년(152조 원)과 비교해 7년 새 112조 원이 늘었다. 100조 원이 넘는 자금이 유입되면서 같은 기간 주택가격은 천정부지로 치솟았다. 서울의 경우 주택가격지수는 2003년 말 70.37에서 2009년 말 101.29로 아파트 가격이 42% 이상 올랐다.

거품 여부에 대한 논란은 있지만 국내, 특히 서울의 경우 아파트 가격이 미국이나 일본의 버블붕괴 당시보다 상당히 높은 수준인 것만큼은 확실하다.

일단 물가나 소득을 감안한 아파트 가격이 버블붕괴 당시 미국이나 일본의 그것보다 훨씬 비싼 것으로 나타났다.


산업은행 경제연구소에 따르면 1987년 물가와 주택가격을 각각 100으로 놓았을 때 2009년 서울의 아파트 가격과 물가(전국)는 각각 505.8과 277.9로 '아파트가격-물가'간 격차는 227.9로 조사됐다.

이는 미국의 주택가격 버블 붕괴 당시인 2006년 격차(179.2)나 일본의 주택가격 거품 붕괴 당시인 90년 격차(96.6)를 훨씬 웃도는 수치다.

소득과 대비한 주택가격도 우리나라가 주요 선진국에 비해 높은 수준이다.

소득 대비 주택가격 비율(PIR: Price to Income Ratio)의 경우 2008년 기준 서울이 12.64로, 미국의 주요도시인 뉴욕(7.22)이나 샌프란시스코(9.09)보다 높게 나타났다.

PIR이 12.64란 것은 연봉을 한 푼도 안 쓰고 12년 이상을 모아야 109㎡ 아파트 한 채를 살 수 있다는 의미다. 실제 강남 대치동 래미안 아파트 105.78㎡의 경우 평균 시세가 9억8000만 원(국민은행 시세표)로 연봉 7000만 원인 사람이 14년을 고스란히 모아야 살 수 있는 액수다.

특히 2008년 말 금융위기 후 주요 선진국의 주택가격이 모두 하락한 가운데서도 우리나라의 아파트 가격은 오히려 상승한 것으로 나타났다.

2008년 1분기와 2009년 3분기를 비교했을 때 한국의 주택가격은 2.46%가 증가했다. 같은 기간 미국(-17.36%)과 영국(-15.27%), 일본(-6.26%)은 모두 감소했다.

연구소는 현 국내 아파트 가격이 연구원이 추정한 장기추세치보다 약 12%가량 높다고 판단했다. 특히 서울 강남권은 장기추세를 약 31% 웃돌고 있다고 분석했다.

현재의 연체율로 보면 가계대출이나 주택담보대출이 위험한 수준은 아닌 것으로 진단됐다. 대출규제로 주택담보대출의 경우 2009년 말 현재 연체율이 0.4%로 2005년 말의 1.2%에 비해 상당히 줄어든 상황이다.

하지만 가계대출 비중이 커지면서, 가계가 빚을 갚기가 점점 더 어려워지고 있어 부실에 대비해야 하는 상황인 것으로 경고됐다.

가계신용을 총가처분소득으로 나눈 가계대출비중은 2004년 절반(44.4%)에도 못 미쳤던 게 2008년엔 66.8%로 70%에 육박했다. 이는 스위스와 영국에 이어 세 번째로 높은 수준이다.

대출 비중이 높아지면서 빚을 갚을 능력은 감소 추세다. 서울의 주택구입능력지수(HAI)는 2009년 3분기 기준 61.7로 5년 전에 비해 약 20%가 감소했다. HAI(HAI: House Affordability Index)는 주택담보대출로 아파트를 샀을 경우 월급으로 원리금을 상환할 수 있는 능력을 나타낸 지수다. 100을 기준으로 숫자가 적을 수록 원리금 상환이 어렵다는 것을 뜻한다. HAI 하락은 주택가격 하락의 전조로 통한다. 실제 미국의 경우 주택가격 버블이 붕괴하기 전 2년 동안 HAI 지수가 33% 하락했다.

김혜인 연구원은 "우리나라의 주택담보대출 연체율은 미국의 서브프라임 모기지 사태 발발 당시의 연체율(12%)에 비해 상당히 낮은 수준"이라면서도 "현재의 주택가격과 가계대출 비중이 상당히 높은 수준이어서 상반기 이후 부실화 가능성에 대비해야 한다"고 말했다.