청약대전 임박, 2차 보금자리주택 올 가이드

위례신도시 보금자리주택의 사전예약이 최근 14.8대1의 높은 경쟁률을 보이며 마감됐다. 하지만 청약 탈락자들이 실망하기에는 이르다. 보금자리주택 2차 지구 6곳에 대한 사전예약이 4월 중순 시작된다. 내집 마련 수요자들에게 또 한 번의 기회가 다가오고 있는 것이다.

위례신도시 전체 조감도

2차 보금자리지구는 모두 6곳으로 5만5000가구가 공급된다. 2차 지구의 건립 가구수는 서울 내곡(76만8000㎡) 5000가구, 서울 세곡2(77만1000㎡) 5000가구, 부천 옥길(133만㎡) 8000가구, 시흥 은계(203만1000㎡) 1만2000가구, 구리 갈매(150만6000㎡) 9000가구, 남양주 진건지구(249만1000㎡) 1만6000가구 등 약 5만5000가구에 이른다.


이중 3만8000~3만9000가구가 공공 분양 및 임대인 보금자리주택으로 들어설 전망이다. 이 가운데 사전예약 물량은 공공분양 주택과 10년 임대, 10년 분납임대 물량의 80%인 1만5000여가구로 추정된다.

분양가는 아직 미정이지만 강남 세곡2지구와 내곡지구는 바로 인근 시범지구 수준인 3.3㎡당 1100만~1200만원 안팎으로 주변 시세의 절반가격에 공급될 것으로 보인다. 부천, 남양주, 시흥, 구리 등 수도권 4개 지구의 분양가는 3.3㎡당 700만~900만원대로 추정된다.

◇ 강남입성 절호의 기회

내곡·세곡2지구는 강남권 입성을 위한 절호의 기회다. 1차 보금자리주택 사전예약 당시 서울 세곡·우면 지구를 제외한 나머지 고양 원흥 및 하남 미사지구가 미달됐던 점을 감안하면 이번 청약에서도 강남권 물량에 수요자가 몰릴 것으로 전망된다.

보금자리주택지구 위치도

서울 내곡지구는 서초구 내곡·신원·원지·염곡동 일원에 위치한다. 경부고속도로, 분당~내곡간 고속화도로(내곡IC), 헌릉로 및 용인~서울간 고속도로와 인접하고 2011년 신분당선 청계역사가 개통을 앞두고 있다. 강남역을 직선으로 연결하는 강남대로가 헌릉로와 접해 있고 신분당선 청계역은 강남역까지 3정거장 거리로 접근성이 좋다.


서울 세곡2지구는 서울 강남구 자곡동, 세곡동, 율현동 일원에 위치한다. 1차 보금자리주택지구인 세곡지구와 가깝고 지하철 3호선 수서역을 이용하기 쉽다. 서울외곽순환도로 송파나들목과 인접해 있으며 인근 탄천과 대모산을 연결하는 그린네트워크가 구축되면 친환경 주택단지로 각광받을 것으로 전망된다.

◇ 수도권 알짜지구도 관심

부천옥길지구는 부천시 소사구 범박동·옥길동·계수동 일원에 위치하며 133만㎡ 면적에 8000가구(보금자리주택 5000가구)로 '에너지 절약형 녹색환경도시' 콘셉트로 건설된다. 서울 도심 서남측 약 18㎞ 지점으로 범박 및 계수범박지구와 인접해 있다.

서울외곽순환도로, 국도46호선이 인접해 있고 경인전철 역곡역과 소사역을 차량으로 이용할 수 있다. 원시~대곡간 전철 복사역도 신설될 예정이다. 지구 북서쪽으로 '소사뉴타운'도 위치해 기반시설 확충도 이뤄질 전망이다.

시흥은계지구는 시흥시 은행동·계수동·대야동 일원에 위치하고 203만1000㎡ 면적에 1만2000가구(보금자리주택 9000가구)가 건설된다. 서울 도심 서남측 21㎞지점이며 은행재정비촉진지구와 가깝다. 서울외곽순환도로와 제2경인고속도 시흥IC, 안현JC, 신천IC에 둘러싸여 있다.

남양주 진건지구는 남양주시 진건읍 지금동·도농동 일원에 위치하고 249만1000㎡ 면적에 1만6000가구(보금자리주택 1만1000가구)로 2차 6곳 중에서 가장 규모가 크다. 서울 도심 동북쪽 17㎞지점으로 별내·지금·가운지구 등이 인근에 있다.

서울외곽순환도로 및 북부간선도로 구리IC를 통해 서울로 쉽게 이동 가능하다. 경춘선과 중앙선 이용이 가능할 전망이다. 지구 앞쪽으로 왕숙천이 위치하고 있는 것이 특징이다. 다만 교육시설과 기반시설 및 교통여건이 2차 보금자리주택지구 중 가장 취약한 편으로 지적된다.

구리갈매지구는 구리시 갈매동 일원에 위치한다. 150만6000㎡ 면적에 9000가구(보금자리주택 6000가구)가 들어선다. 서울 도심 동북쪽 15㎞ 지점으로 남양주 별내지구와 연접해 있으며, 별내지구보다 서울권에 더 가깝다.

◇ 청약 전략은

2차 보금자리주택은 새로운 '주택공급에 관한 규칙' 개정안을 적용받고 치열한 청약경쟁으로 당첨 커트라인까지 높아질 것으로 보여 유형별 '맞춤형 청약전략'이 필요하다.

3자녀 가구는 공급물량의 10%범위 안에서 서울, 경기, 인천의 인구비율에 따라 배정되고 수도권 거주자 중 미성년 자녀 3명 이상인 무주택세대주가 청약할 수 있다. 당첨자 선정은 청약저축 납입총액에 따른 우선공급이 아니고 배점표에 따르는 특별공급으로 통합됐기 때문에 '점수관리'의 중요성이 높아졌다.

2차 보금자리 당첨권 점수는 서울은 90∼95점, 경기도는 80∼85점 이상이 될 것으로 예상된다. 3자녀와 노부모 특별공급은 1차 보금자리처럼 경기권 물량이 일부 미달될 수 있기 때문에 자격이 된다면 적극적으로 청약해 볼만하다.

노부모는 공급물량의 5% 범위 안에서 입주자모집공고일 현재 계속해서 3년 이상 만 65세 이상의 직계존속을 부양하고 있는 청약저축 1순위자에게 공급된다. 물량이 기존 10%에서 5%로 축소됐기 때문에 당첨경쟁이 더욱 치열해졌다.

신혼부부특별공급 물량도 전용 60㎡ 이하에서 전용 85㎡ 이하로 확대돼 경쟁이 치열할 것으로 전망된다. 면적확대로 배정물량이 크게 증가했고 임신 중인 부부도 자격요건에 포함됐다. 높은 경쟁률로 인해 커트라인이 자녀2명인 경우도 많다. 2차 보금자리 역시 강남 등 인기지역은 자녀가 2명 이상인 부부가 당첨될 것으로 보인다.

공급물량 중 특별공급(65%)을 제외한 잔여물량이 일반공급으로 배정된다. 청약저축 납입총액으로 당첨자를 선정하는 유형으로 당첨경쟁이 가장 치열하다. 노부모 등 특별공급의 낙첨자와 함께 당첨자를 선정하고 저축총액이 많은 대기 수요자들이 보금자리주택 사전예약에 한꺼번에 몰리기 때문이다.

한편 수도권 3차 보금자리주택지구 후보지가 늦어도 4월 초에는 발표된다. 이번에 지정될 3차 지구도 앞서 공급한 시범지구 및 2차 보금자리주택과 비슷한 4~5곳, 800만㎡ 안팎이 될 것으로 알려졌다.

국토부는 보금자리주택의 주요 사업시행자인 한국토지주택공사(LH) 등과 조율을 거쳐 서울 근교에 개략적인 후보지를 선정했으며 현재 해당 지자체, 관계부처와 지구 지정을 위한 막바지 협의를 벌이고 있다.

2차 보금자리 6곳 입지와 특성