산으로 가는 용산역세권, 투자자끼리 티격태격

땅값 조달 실패로 촉발된 서울 용산역세권 개발사업 공전이 장기화될 조짐이다. 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 지급보증을 둘러싼 전략·재무적투자자(SI·FI)와 건설투자자(CI)간 이견이 첨예하기 때문이다.

SI·FI는 사업 리스크를 담보할만한 출자사는 건설사가 유일하다며 이사회에서 지급보증을 많이 하는 CI에게 그만큼 많은 시공지분을 배분하기로 의결해 CI를 압박하고 있다.


반면 CI들은 시공지분은 CI 지분별로 맡는 배분하는 것이 관행이며 자금조달을 위해서는 모든 출자사가 지분에 따라 증자 또는 지급보증을 하는 것이 당연하다며 반발하고 있다.

사업시행자인 코레일은 최악의 경우 계약 이행 여부에 대대 근본적인 검토가 불가피하다는 내부불만까지 나오고 있다.

◇SI·FI, 지급보증 여력 CI밖에 없다=SI·FI들은 최근의 금융시장 상황에서 조단위 PF대출을 위해서는 건설사들의 지급보증밖에는 방법이 없음을 주장하고 있다. 용산역세권 개발사업의 리스크가 어느 정도인지 불명확한 상황이어서 CI들이 사업 리스크를 떠안지 않고서는 사업 진행이 불가피하다는 것이다.


그동안 부동산개발사업에서 관행과도 같았던 'FI 자금조달- CI 지급보증' 구조를 그대로 적용하고 있다. 특히 SI·FI들은 최근 이사회를 열어 각 CI들이 지급보증을 하는 만큼 시공지분을 배분하는 내용의 안건을 통과시킨 것으로 알려졌다.

설사들이 출자지분에 관계없이 지급보증을 많이 할수록 시공지분을 많이 받을 수 있는 구조를 만들어 CI들의 지급보증을 유도하고 있는 것이다. 용산역세권 개발사업의 대표적인 SI·FI는 롯데관광개발(15.10%), KB자산(10%), 푸르덴셜(7.7%), 미래에셋(4.9%) 등이다.

◇CI, 지분만큼 증자 또는 지급보증해야=이같은 드림허브프로젝트금융투자회사(이하 드림허브PFV) 이사회 의결에 CI들은 강력 반발하고 있다. 시공지분은 사업협약에 명시하지 않았더라도 그동안의 관행상 시공사들의 지분비율대로 배분하는 것이 당연하다는 것이다.

특히 같은 출자사들로서 자금조달에 협력해야 함에도 불구하고 시공사들에게만 지급보증을 미루는 것은 출자사로서 역할을 포기하는 것이나 다름없다고 주장하고 있다.

시공사들은 가장 최선의 방법은 각 출자사들이 지분대로 증자를 하는 것이고 만약 각 사마다 자금 조달이 여의치 않을 경우 차선책으로 지분대로 지급보증을 해야 한다고 요구하고 있다. 건설·부동산시장 침체가 최악으로 전개되고 있는 상황에서 과도한 지급보증이 기업 경영에 부담이 될 수도 있다는 우려가 작용한 것으로 풀이된다.

◇코레일, 대금납부 기다리긴 하겠지만…=사업시행자인 코레일은 드림허브PFV 측에 미납금액에 대해 연 17%의 연체료를 부과하는 한편 토지대금 납부와 계약체결을 서두를 것을 종용하고 있다.

하지만 코레일은 금융시장 상황이 지난해에 비해 나아지지 않은 점을 감안해 일단 기다려준다는 방침이다. 코레일은 지난해에도 3월 말까지 제출해야 하는 토지대금을 드림허브PFV가 납부하지 못하자 10월 말까지 장기간 협의를 거쳐 대금납부를 이뤄냈다.

다만 코레일은 올해의 경우 지난해와 달리 SI·FI와 CI간 내홍이 심각한 수준이라 판단하고 각 출자사들이 서로 기여하고 협력해줄 것을 요구하고 있다. 만약 지난해와 다른 방향으로 전개될 경우 계약이행 여부에 대해 근본적인 검토도 불가피하다는 불만이 나오고 있다.

한편 용산국제업무지구 시행을 맡고 있는 드림허브PFV는 지난달 말까지 코레일에 내야 하는 2차 토지대 중도금과 4차 토지계약금 7000여억을 납부하지 못함에 따라 용산역세권 개발사업의 장기간 표류 가능성이 제기됐다.