토지보상 떼돈, 어디에 굴리나

4조규모의 인천 검단신도시 토지 보상금액이 어디로 흘러갈지 초미의 관심사가 되고 있다.
개인당 평균 수억원의 토지보상금을 받을 것으로 보여 금융업계는 이 자금의 물꼬를 자사 금융상품으로 트기 위해 총력전을 벌이고 있다.


◆토지보상채권 중 10% 금융상품 남을 듯

보상 시점으로 예상되는 내달초 토지보상금이 당장 현금화돼 다른 곳으로 흘러갈 가능성은 높지 않다. 토지보상을 채권(토지보상채권)으로 주기 때문. 채권은 전달 국고채 3년물 평균금리(지난달 기준 3.94%)로 발행한다.

만약 채권을 현금화하려면 4.21%(21일 LH공사채 민평금리 기준)에 가산금리 0.3%포인트를 얹은 4.51%로 할인하는 식이다. 1억원 당 9826만원을 받기 때문에 할인에 따른 손실률은 1.74%인 셈이다.

대다수는 채권을 현금화하겠지만, 일부는 시간을 두고 현금과 채권을 섞거나 내년까지 전액 현금 보상을 기다리는 경우도 적지 않을 것으로 보인다. 또 극히 일부긴 하지만 채권을 만기인 3년 후까지 보유해 이자를 받을 가능성도 있다.


우선 토지보상금을 받은 소유자는 세제 혜택 등을 감안, 그 돈으로 다른 땅을 장만하는 대토(代土)로 쓸 것으로 보인다.
목돈 중 토지를 사고 남은 일부 금액을 은행예금이나 연금, 절세상품 등 금융상품에 투자할 가능성이 높다.

과거엔 토지보상금이 부동산시장으로 유입되면서 가격 급등을 불러 온 사례가 있지만 최근처럼 부동산시장이 침체를 겪고 있는 만큼 금융상품으로 자금의 물꼬가 틀 여건이 어느 때 보다 우호적이다.

가희정 한화증권 검단신도시 토지보상센터장은 "최근 평택 고덕신도시의 경우 토지보상채권의 90%는 현금으로 바꾼 뒤 빠져나갔고 나머지 10%만 증권 상품에 가입한 것으로 안다"고 말했다.
특히 "고령자들은 대토를 하기보다 보상금중 11억원 정도를 연금상품에 들어 평생 월 400~500만원을 받는 것을 고려하고 있다"고 전했다.
그는 "법인들의 경우 보상금으로 대출 금액을 갚고 토지가격이 싼 다른 지역으로 이동할 예정인 곳도 있다"고 말했다.

고덕신도시의 경우를 감안하면 검단신도시 토지보상금액의 4000억원 가량이 은행예금을 제외한 금융상품으로 흘러들 수 있을 것으로 추정된다.

◆절세 및 연금 상품 이동

과거 사례를 보면 절세상품에 대한 투자 수요가 높았다. 과거 판교신도시 개발로 입주자의 채권 매수용으로 발행했던 국민주택2종 채권은 요즘도 투자자들에게 관심을 끌고 있다.

이 채권은 10년 만기로 분기별 이자(쿠폰금리)가 없어 이자소득세(15.4%)를 한 푼도 안낸다. 연 5000만원 이상 금융소득에 대한 종합과세를 피할 수 있어 품귀현상을 빚기도 했다. 복리와 세후수익률을 감안해 은행예금 금리로 환산하면 연 8%를 웃돈다.

물론 토지보상채권은 만기 3년으로 쿠폰금리가 있어 그 자체로 절세 상품은 아니다. 그러나 이를 활용, 틈새상품도 선보이고 있다. 예컨대 토지보상채권의 발행금리가 3%이고 이를 시중 유통금리 4%로 할인했을 경우 1%포인트만큼 평가손실이 발생한다. 이 채권을 펀드에 넣으면 펀드 수익률의 근거인 기준가는 '마이너스(-)'로 시작하기 때문에 소득이 잡히지 않아 비과세 효과를 볼 수 있는 것.

아이투신운용 한 관계자는 "지난해 토지보상채권을 편입한 채권형펀드를 설정한 바 있다"며 "종합소득과세를 피하려는 거액 자산가들에게 인기를 끌었다"고 말했다.

검단신도시 영업을 맡고 있는 함승오 삼성증권 부평지점 팀장은 "목돈을 10년 이상 넣어두고 매년 연금을 받아 종합소득과세를 피할 수 있는 즉시보험 상품을 추천할 것"이라고 말했다.