한계 봉착한 용산 드림허브

토지중도금 보증 프로젝트파이낸싱(PF)의 보완 구조로 여겨지던 용산 드림허브 역시 한계를 드러내고 있다.


신용보강의 핵심 주체인 토지판매자 한국철도공사(코레일)가 조 단위의 보증을 혼자 서는 것을 거부하고 나섰다. 일반적인 PF의 보증 주체인 건설 출자자(CI)들과 신경전을 벌이고 있는 이유다.

담보 토지 부족→PF 구조 한계

드림허브 역시 PF 구조에 문제가 생길 수밖에 없는 운명이었다.


토지중도금 반환채권의 법적 논란이 생기자 토지소유권을 신탁회사에 아예 넘기는 방식으로 신용보강이 이뤄졌지만 역시 토지와 토지판매자의 굴레에서 완전히 벗어나지 못했다. 둘 중 하나에 문제가 생기면 일그러질 수밖에 없었던 것.

1차와 달리 2차에서는 신용보강을 할 만한 토지가 넉넉치 않았다. 2차 펀딩에서는 7000억원을 조달할 계획이었으나 토지대(7000억원)와 더불어 사업비 등 추가로 3000억원, 전체 조달 규모가 총 1조원으로 늘어나면서 차질이 생겼다. 5000억원을 1차와 같은 유동화 방식, 나머지 5000억원은 추가 출자 및 은행권 대출(loan)을 통해 각각 조달할 계획이었다.

유동화 방식 5000억원은 큰 문제가 없었다. 1차와 같이 코레일이 토지 소유권을 넘기면서 신용보강이 이뤄졌기 때문이다. 하지만 나머지 5000억원 중 은행 대출 부분에서 보증 문제가 발생했다. 보증해 줄 곳이 없고 또 담보할 만한 토지가 없기 때문이다. 아직 팔지 않은 땅에 대해 코레일이 보증을 서 주는 것은 무리다. 때문에 출자 규모를 늘려 시공사에 대한 보증을 유도하는 방향으로 계획이 수정됐다.

드림허브 관계자는 "유동화 방식을 통한 5000억원 조달은 이미 준비가 다 돼 있지만 나머지 5000억원에 대한 조달 방식을 두고 난항을 겪고 있다"며 "근본적으로 담보할 토지 부족이 원인"이라고 말했다.

건설 출자자 vs 코레일, 보증 '신경전'

문제가 생기자 화살은 CI들에게 돌아갔다. 드림허브와 코레일 측은 CI에게 추가 출자 및 보증을 요구, 압박 수위를 높이고 있다.

사실 모든 보증 부담을 코레일이 짊어질 수도 없는 상황이다. 때문에 CI들이 드림허브와 코레일 측의 요구를 일정 부분 받아들일 가능성이 높다. 출자 확대 그리고 그 비중에 따른 보증을 서는 방법이 현재로서는 가장 현실적인 방안이다.

CI와 더불어 재무적 투자자(FI)들도 출자에는 참여하겠지만 보증 부담을 지지는 않을 것으로 보인다. CI는 출자를 늘리는 만큼 시공권을 확보할 수 있지만 FI들은 배당 규모가 커지는 것밖에는 큰 이득이 없기 때문이다. 보증 부담이 따르는 대출과 보증 규모에 대한 비율이 드림허브와 CI, 그리고 FI간 협상의 핵심 쟁점인 것이다.

CI중 최대 출자자인 삼성물산은 "사업을 성공적으로 이끌어 나갈 수 있는 방향으로 협상을 진행할 것"이라고 밝혔다.

금융권 한 관계자는 "일반 PF의 경우 시공사 보증 없이는 펀딩이 어렵다"면서 "드림허브의 경우 토지대금으로 신용보강이 이뤄졌지만 이는 미봉책으로 결국 CI의 보증이 해답이 될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.