부동산 버블붕괴론은 '과잉 일반화의 오류'

세상의 모든 시장이 그렇듯 부동산시장도 복잡다단하다. 부동산 가격에 영향을 주는 변수들이 얽히고 설켜 갈피를 잡기가 어렵다. 여러 변수들도 가만히 있는 것이 아니라 변화무쌍하게 움직인다. 부동산시장의 작동 원리는 단순한 1차 방정식이 아니라 고차원 방정식이다. 그래서 부동산시장의 흐름을 정확하게 읽어내고 전망하기란 녹록한 일이 아닌 것 같다. 부동산시장의 균형적인 변수 읽기의 미덕이 중요한 이유도 이 때문이다.

일반적으로 분석(analysis)과 주장(opinion)은 엄연히 다르다. 아침 신문을 받아보면 사설(주장)과 일반 기사(분석)는 구분돼 있다는 것을 알 수 있다. 분석 행위는 객관적인 표현이고, 주장은 주관적인 표현이다. 그런데 주장과 분석을 구분하지 않고 쓰는 글들이 너무 많다. 나의 주관적인 주장을 객관적인 분석으로 포장한 글들은 얼마나 많은가. 이러한 경향은 일종의 ‘확인 편향’(Confirmation bias)에서 비롯된다.

주어진 정보를 자신이 이미 결정한 의견에 꿰맞춰 해석하려는 것이다. 확인편향에 빠지면 자신의 주장을 확인하는 근거만 찾을 뿐, 반대되는 내용은 애써 무시한다. 결론을 내놓고 이에 필요한 팩트(fact)를 동원해서 갖다 붙이는 꼴이다. 대체로 대폭락과 대폭등과 같은 극단적인 전망은 1차 방정식과 같은 단선적인 사고에서 비롯된다. 한쪽 변수를 과대 포장해서 생긴 것이다.


일각에서 제기되는 부동산 버블 붕괴론은 일종의 ‘과잉 일반화의 오류’에 속한다. 국지적인 주택가격 부풀림 혹은 버블현상을 두고 전국 주택가격이 다 그런 경향이 있는 것처럼 주장하는 오류다. 그리고 설사 부동산에 거품이 형성됐다고 해도 거품이 반드시 붕괴로 이어지는 것은 아니다. 거품은 바늘에 찔린 풍선처럼 순식간에 터지는 경우도 있지만 맥주나 콜라 거품처럼 점차적으로 해소되는 길도 있다.

그래서 지금 부동산시장이 거품이 잔뜩 끼었으니 곧 붕괴될 것이라고 생각하는 것은 극단적인 사고다. 거품 붕괴는 여러 시나리오 중 최악의 시나리오에 불과하다. 거품 붕괴가 현실화되기 위해서는 중첩된 충격으로 최악의 상황이 현실화됐을 때 가능하다. 사이클상 과도하게 오른 가격은 과도하게 떨어지지만 그것이 거품 붕괴를 의미하지는 않는다. 과연 얼마나 하락해야 거품 붕괴인가.

최근 10년 이상 강남 아파트값이 투기적 수요에 의해 가파르게 올랐으므로 급락 가능성을 경계해야 하는 것은 맞다. 하지만 거품 붕괴론을 통해 의도와는 달리 자칫 시장을 겁주려는 쪽으로 비쳐서는 곤란하다. 시장은 잠시 겁을 먹고 움찔할 수 있다. 하지만 일정한 시간이 지나면 다시 평상 상태를 되찾는다. 시장은 나보다 훨씬 똑똑한 수백만명이 모여서 만드는 ‘무질서 속의 질서’다.

부동산 거품 붕괴는 단지 부동산 붕괴 문제에 그치지 않고 금융시스템의 붕괴까지 초래할 수 있는 심각한 문제다. 자신의 선견지명을 과시하기 위해 버블붕괴 기우제를 지내서는 안 된다. 부풀려진 가격이 자연스럽게 해소될 수 있도록 지혜를 모아야 한다. 자극적이고 극단적인 논리들은 부동산 시장 안정에 도움이 되지 않는다. 시장 참여자들에게 경고의 시그널보다는 오히려 비합리적인 행동만 부추기는 부작용을 초래할 수 있다.