용산역세권 토지대금 조달놓고 또다시 내홍

삼성물산 (48,100원 ▲2,300 +5.0%)을 주간사로 하는 서울 용산역세권 개발사업 건설투자사들은 토지중도금 납부를 준공 때로 연기하고 용적률을 현 608%에서 800%로 올려줄 것을 요구하는 새로운 안을 제시한 것으로 확인됐다.

건설투자사들이 제시한 안은 땅을 매각하는 코레일이나 인·허가권을 가진 서울시가 받아들이기 어렵다는 입장이어서 토지대금 납부를 둘러싼 출자사간 견해차는 계속 평행선을 유지할 전망이다.


24일 부동산업계에 따르면 용산역세권 개발사업에 참여중인 건설투자사들은 지난 22일 열린 드림허브프로젝트금융투자회사(이하 드림허브 PFV) 이사회에서 토지중도금 납부와 사업성 확보를 위한 새로운 안을 제시했다.


건설투자사들은 우선 코레일에 토지대금 중 중도금 4조7000억원 전액을 준공시점으로 이자지급 없이 연기하고 1조원의 토지대금 반환확약을 담보로 하는 반환채권 제공해 줄 것을 요구했다. 또 2조원 내외로 추산되고 있는 분납이자 및 현가감소분을 면제해 줄 것도 요청했다.

서울시에는 용적률을 연 608%에서 800%로 상향조정하거나 기부채납 비율을 낮춰주는 방식으로 사업성을 보전해주고 PFV가 시로부터 매입하는 시유지의 토지상환채권 3000억원을 매입해 줄 것을 요구했다.


출자사들에게는 부족자금에 대해 모든 출자사가 지분별로 2조원을 증자하고 일시적 부족분에 대해서도 출자사가 단기대여 방식으로 1조3000억원을 조달하자고 제안한 것으로 알려졌다.

건설투자사들의 이번 안은 현 금융 및 부동산시장 환경 하에서는 자금조달 자체도 어렵고 사업성이 나오지 않는다고 판단한 것으로 분석됐다. 실제 건설출자사 내부에서는 4조~5조원 가량의 적자가 불가피하다는 분석이 나오고 있다.

여기에 광역교통분담개선금 4000억원을 사업자가 부담해야 하고 주차상한제가 적용돼 33만㎡의 분양면적이 사라지는 것으로 전해졌다. 여기에 분양가상한제가 아직 유지되고 있는 것도 사업성을 갉아먹는다는 판단이다.

하지만 대부분의 출자사들은 건설투자사들의 안이 현실적이지 못하다며 평가절하하고 있다. 토지대금을 받아 인천공항철도 인수대금을 납부해야 하는 코레일로선 준공 때로 대금 납부가 미뤄지는 것을 받아들이기 어렵기 때문이다. 서울시도 용적률을 200% 가까이 올려주는 것 자체가 특혜 논란으로 번질 수가 있다.

그동안 용산역세권 시공지분을 확보한 건설사들에게 토지대금 조달에 필요한 지급보증을 요구해온 재무·전략투자자들도 건설투자사들의 안이 탐탁지 않을 수밖에 없다. 결국 건설투자사들이 혁신적인 새로운 안을 내놓지 않는 한 용산역세권 개발사업은 자금조달을 둘러싼 견해차는 쉽게 좁혀지기 어려울 것으로 보인다.

코레일 관계자는 "사업자가 환경변화에 적절히 대응해 자금조달이나 사업성을 확보하는 것이 순리일 것"이라며 "단순히 희망사항을 제시한 것으로 본다"고 말했다.