[폰테스]가계 부동산 보유비중이 왜 높을까

우리나라 가계는 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80% 수준으로 유달리 높고 이중 주택이 80% 정도를 차지한다고 한다. 캐나다 미국 일본 등의 가계 부동산 보유비중이 30~70% 수준임을 감안하면 유달리 높다고 볼만도 하다. 우리나라는 무언가 비정상적으로 가계가 주택을 가지고 있는 것인가.

예를 들어 우리나라에는 가계당 더 많은 집을 가지고 있는가? 주택보급률을 비교해보면 아니다. 집값이 너무 비싸서인가? 일부 지역은 그런 면이 있지만 이번 부동산 버블 붕괴에서 타격을 입은 곳은 오히려 선진국들이다.


가계의 부동산 보유비중이 높은 이유에 대해 3가지 정도를 살펴보자. 우선 소득에 따른 차이다. 부동산 보유비중을 국가별로 비교해보면 저소득 국가는 부동산 보유비중이 낮고 대략 2만달러에서 3만달러 정도 소득수준의 국가들은 비중이 가장 높은 모습을 보인다. 여기서 소득이 더 높은 국가에서는 부동산 보유비중이 다시 하락하는 모습을 보인다.

아마 저개발국은 주택공급 자체가 부족하기 때문에 부동산 비중이 낮다가 소득 증가와 함께 주택공급이 확대되면서 보유비중도 상승하는 것 같다. 주택은 주거를 위해 구입해야 하는 것이므로 소득이 증가하면 우선 지출되기 때문이다. 그런데 소득이 더 증가하면 추가로 부동산에 들어가는 것보다 금융자산에 투자되는 비중이 높아지면서 부동산 보유비중이 낮아지는 것으로 보인다. 여기에 미루어보면 우리나라는 한창 그 비중이 높은 국면에 있는 것 같다.

인구구조 차이에 따른 이유도 있다. 부동산은 대체적으로 금융자산보다는 젊은 나이층이 수요한다. 30, 40대가 많을 때 부동산 수요도 많다. 현재 우리나라의 1600만명에 달하는 베이비부머는 30대 후반부터 50대 초반에 속한다. 하지만 선진국의 경우 우리나라보다 대략 10년 이상 베이비부머 세대가 빠르기 때문에 이들은 금융자산 수요가 많고 또 이것이 축적되어 있다. 우리나라도 15년 정도 지나면 베이비부머가 50~70세에 집중된다.


마지막으로 우리나라는 임대주택 비중이 상대적으로 낮다. 임대주택 비중이 높으면 주택보급률은 높을지라도 가계의 주택 보유비중은 낮아진다. 선진국에서 임대주택 비중은 대략 20~30%인데 반해 우리나라는 6% 수준(2006년)이다. 당국은 2017년까지 공공임대주택 비중을 20%까지 높이겠다고 계획하고 있다.

이상의 이유들로 미루어보건대 정상적인 부동산시장이 지속되더라도 우리나라 가계들의 부동산 보유비중은 소득증가, 인구구조 변화, 공공임대주택 확대 등의 추세와 함께 지속적으로 낮아질 것으로 보인다. 이러한 보유비중은 주택을 처분한다고 하락하는 것이 아니다. 부동산은 스톡(stock)이기 때문에 1명이 처분해도 다른 사람이 구입해 전체 비중은 떨어지지 않으므로 부분해는 될지언정 일반해는 되지 않는다. 또 가계 부동산의 보유비중은 전체 자산 대비한 상대적인 개념이기 때문에 이것이 낮아지는 것이 집값 하락과 인과관계로 바로 연결되는 것도 아니다.

저개발국가의 엥겔계수가 선진국에 비해 높다고 우리는 저개발국가에 먹는 비중을 낮추라고 하지는 않는다. 소득이 증가하면 줄어들게 된다. 다만 현재 엥겔계수가 높기 때문에 식료품 가격변동에 취약한 것이 문제이므로 식료품 가격을 안정시키는 것이 필요하다고 말할 수 있다.

마찬가지로 우리나라 가계들의 자산에서 부동산 비중이 높은 것의 문제점은 우리나라 부동산시장이 부동산 가격 변화 등에 취약한 구조가 되어 있다는 점이다. 부동산은 가계부채와도 관련되어 있으므로 경제 전반과 연관된다. 가계의 부동산 보유비중의 변곡점에서 이를 어떻게 연착륙시킬까 하는 것이 앞으로 수년간의 과제다.