'역세권 개발' 법률, 용산역세권 구세주?

오는 10월16일부터 역세권 개발구역에 대해 건폐율과 용적률이 인근지역보다 1.5배 상향조정된다. 역세권 개발사업의 원활한 추진을 위해 토지 매수대금을 토지나 건축물로 상환하는 '토지상환채권' 발행이 허용되고 기반시설 설치비 및 이주대책사업비 등의 국가가 직접 보조하거나 융자를 받을 수 있다.


이에 따라 코레일과 민간사업자가 토지대금 납부를 두고 신경전을 벌이고 있는 용산역세권의 경우 도시개발구역 지정을 포기하고 주민동의를 다시 받아 역세권 개발구역으로 전환, 이같은 각종 인센티브 수혜를 입을 수 있을 전망이다.

◇역세권 개발·이용 법률 세부안 제정추진
국토해양부는 지난 4월 '역세권의 개발 및 이용에 관한 법률'이 공포됨에 따라 이같은 내용의 동법 시행령 및 시행규칙 제정안을 마련해 3일 입법예고한다.

제정안을 보면 역세권 개발구역 지정권자는 사업성을 높일 수 있도록 지자체 조례와 상관없이 해당 용도지역에서 적용되는 건폐율 및 용적률의 1.5배까지 상향조정을 허용한다. 다만 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정하는 용도지역별 건폐율 및 용적률 범위를 초과할 수 없도록 했다.

토지매수대금 조달을 위해 사업시행으로 조성된 토지나 건축물로 상환하는 토지상환채권 발행을 허용하고 이율도 발행당시 금융기관 예금금리 등을 고려해 발행자가 정할 수 있도록 했다. 도로·철도·통신시설 등 기반시설 설치비, 이주대책사업비 등은 국가가 직접 보조하거나 융자할 수 있는 조항도 마련했다.


◇용산역세권 기사회생하나?
이번 제정안의 핵심인 '건폐율·용적률 1.5배 상향, 토지매수대금용 토지상환채권 발행, 기반시설 설치비 및 이주대책사업비 등의 국가 직접 보조·융자' 등은 용산역세권이 가장 필요로 하는 인센티브다.

용산역세권 개발사업은 현재 토지대금 조달이 급선무다. 드림허브프로젝트금융투자회사(드림허브PFV)는 오는 9월17일까지 2조원의 토지대금 마련해야 하지만 건설투자자들이 지급보증을 거부하고 코레일이 신용보강에 난색을 표하면서 난항을 겪고 있다. 만약 제정안이 시행에 들어가면 용산역세권은 토지 매수대금을 사업시행으로 조성된 토지나 건축물로 상환하는 토지상환채권으로 조달할 수 있게 된다.

또 건설투자자들이 광역교통부담금 4000억원 부담, 주차장상한제 적용 등으로 하락한 사업성 보완을 위해 현재 608%인 용적률을 800%로 상향시켜 줄 것과 PFV가 시로부터 매입하는 시유지의 토지상환채권 3000억원 매입 요청 등을 요청한 것도 이번 제정안으로 해결이 가능하다.

지자체 조례와 상관없이 용도지역에서 적용되는 건폐율 및 용적률의 1.5배까지 상향조정을 허용하는 것과 도로·철도·통신시설 등 기반시설 설치비 및 이주대책사업비 등의 국가 직접 보조 또는 융자 조항이 포함돼있기 때문이다.

국토부 관계자는 "이 법은 용산역세권만을 염두에 두고 제정하고 있는 것은 아니다"고 전제하면서도 "다만 용산역세권은 이 법에서 제시한 구역 지정요건을 충족할 것으로 보여 역세권 개발구역으로 지정될 가능성이 높아 보인다"고 말했다.

다만 역세권 개발구역으로 지정되려면 용산역세권 개발사업은 기존 도시개발구역지정을 포기하고 주민동의와 인허가를 새로 받아야 해 다소 지연될 수 있다. 하지만 도시개발사업보다 좋은 인센티브를 제공받는 상황에서 마다할 필요는 없다. 중대 기로를 맞고 있는 용산역세권 개발사업이 역세권 개발구역 지정과 관련해 변환점을 맞을 지 귀추가 주목된다.