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[부동산 W] 대출 많은 아파트, 전세보증금 안전할까?

  • MTN부동산부 MTN기자
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  • 2010.08.06 13:36
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50대女 사연, 6.8억 아파트에 근저당 채권최고액 3억·임차보증금 2억이라는데…

73회 부동산 W '부동산 솔루션'

- 대출 많은 아파트, 전세보증금 안전할까?

부동산에 대한 궁금하고 답답한 시청자들의 고민을 해결하는 부동산솔루션.

이번에는 서울 양천구 신월동에 거주하는 50대 여성이 사연을 보내왔다.






목 4동에 33평 아파트를 보유하고 있지만 매매가 되지 않아 전세를 주었는데, 현재 그녀의 가족 역시 다른 아파트에 전세를 들어간 상황.

그런데 지금 살고 있는 아파트가 대출 비중이 높아 요즘처럼 아파트 매매가가 떨어지면 과연, 전세보증금을 나중에 제대로 받을 수 있을지 고민이 된다고...

이에 J&K 부동산 투자 연구소 권순형 대표는 다음과 같은 솔루션을 내 놨다.

기존 대출금을 가지고 있는 아파트의 경우는 매매가 대비 선순위 근저당과 전제 보증금을 합한 금액이 어느 정도 수준에 형성되어 있는지에 따라 전세금 반환의 안정성을 판단하는 것이 합리적.

현재 목동 3단지 27평의 아파트 평균 매매가격은 68,000만원이고 평균 전세금액은 26,000만원으로 조사되고 있다.

시청자가 문의한 내용으로는 해당 주택의 선순위 근저당 채권 최고액이 30,000만원, 임차 보증금이 20,000만원. 채권 최고액과 전제 보증금을 합한 금액이 50,000만원으로 매매가 대비 비율은 73%에 해당된다.

한편 채권 최고액은 통상 대출금의 130%를 설정하는 것이 일반적이므로 실제 대출금액과 전제 보증금을 합한 금액은 44,000만원 내외로 추정되며, 이 경우 비율은 65% 정도로 볼 수 있다.

이것은 일반적으로 매매가 대비 대출과 전세보증금을 합산한 금액 보다는 비율이 약간 높은 수준이지만, 양천구 목동 아파트의 경매 낙찰가 비율이 감정가 대비 75~80% 수순이라는 사실을 감안하면 크게 걱정할 단계로 판단되지는 않는다고.

또한 보유한 아파트에 세입자가 바뀌면서 전세금 4천만원을 올리게 되어 총 5천만원의 여유자금이 생겼다는 시청자. 천안 지역의 아파트를 전세 끼고 구입하는 것에 대한 투자 가치도 물어봤다.

권대표는 ‘천안지역이 그 동안 KTX 개통, 수도권 지하철 연장개통, 행정복합도시 개발 등의 효과로 가격이 크게 상승했다‘라고 말하며 ’이때 과잉공급된 물량 때문에 아파트 가격이 약세를 보이고 있어 단기적 투자 목적으로는 적합하지 않다‘라고 말했다.

또한 시청자가 눈여겨보고 있는 주공 20평대 아파트의 재건축 가능성에 대해서는 ‘기존 아파트 침체가 이어지는 상황에서 도심 재건축 재개발 사업은 사실상 중단됐다‘라며 이러한 현상은 ’상당기간 이어질 것‘이라고 전했다.

W솔루션에서 시청자의 두가지 궁금증을 시원하게 해결한다.

방송시간안내
매주(금) 17:00, 21:00 (토) 13:00 (일) 22:00
진행 : 서성완 부동산 부장, 신지예 앵커
출연 : J&K 부동산 투자 연구소 권순형 대표
연출 : 김현진



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