[MT시평]주택시장 침체 확대해석 말아야

머니투데이

신성호 우리투자증권 리서치본부장

최근에는 다소 수그러졌지만 불과 몇주전만 해도 주택시장의 침체를 전 언론이 연일 전면기사로 크게 다뤘다. 내용의 요지는 미분양아파트로 인해 개인들의 주택매각이 어려워지면서 주택시장이 곤궁해졌으므로 빠른 시일 내에 주택시장 부양책을 마련해야 한다는 것이다. 그렇지 않으면 우리 경제가 곧 수렁에 빠질 것 같다는 뉘앙스가 깔려 있다.

그러나 개인적으로는 주택시장 부양이 그렇게 시급한 사안이라 여기지 않는다. 특정부문의 지원이 더 큰 부작용을 만들 수 있기 때문이다. 또 현재 주택시장의 침체는 지나치게 높은 주택가격의 조정과정이기에 굳이 부양책이 필요할 것 같지 않다. 시간이 1~2년가량 소요되겠지만 주택관련 현안의 문제는 자연스럽게 치유될 듯싶다.

현재 우리 주택가격은 매우 높다. 산업은행경제연구소에 따르면 우리 가구소득 대비 주택가격은 2008년 현재 6.26배다. 이는 미국 3.55배, 일본 3.72배보다 2배 가까이 높다. 이처럼 주택가격이 워낙 높아서 앞으로 주택가격은 안정되거나 다소 하락할 가능성이 없지 않다. 주택수요자 입장에서는 서둘러 주택을 구입할 이유가 별로 없다. 때문에 주택가격이 상승해야 주택시장도 활성화될 것 같다. 특히 주택가격 상승률이 금리 이상 돼야 주택시장이 활성화될 것이다. 우리가 주택을 소유하는 가장 큰 동인은 금리 이상 보상을 주택가격 상승에서 얻고 싶기 때문이다. 그런데 금리 이상으로 주택가격이 상승하려면 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTV)이 크게 완화돼 수요가 대대적으로 늘어야 한다.

그러나 이런 방법에 의한 주택가격 상승은 여러 문제를 야기할 수 있다. 우선 주택가격 상승은 가계부채 부담을 높일 소지가 크다. 그렇지 않아도 현재 우리 가계의 가처분소득 대비 부채는 세계 최상위권인데 주택가격 상승을 위해 가계부채를 더 늘리자는 것은 국가경제에 큰 위험을 내재시키는 요인이 될 수 있다.

사실 주택가격이 좀 떨어져도 경제 전반에 끼치는 영향은 그리 크지 않을 것 같다. 예컨대 1991년 4월부터 93년 말까지 전국 주택가격이 13.1%나 떨어졌지만 당시 우리 경제는 경기순환 사이클의 부담 정도를 받았을 뿐이지 이로 인해 구조적으로 우리 경제가 어려워지지 않았다. 때문에 7월 현재 전국기준으로 보면 여전히 사상 최고 수준인 주택가격을 더 부양하자는 것은 이해하기 어렵다. 특히 2005년 현재 자기 주택에서 거주율은 55.3%에 불과하다. 때문에 주택가격이 상승하면 전세돚월세도 덩달아 상승할 것인데, 주택가격이 상승하는 시기에는 노사분규도 많았다. 더구나 주택가격 상승은 내수경기에 부담요인이 될 수 있다. 상승하는 주택가격을 마련하기 위해 소비를 줄여야 하기 때문이다. 실제로 집값이 상승할 때는 소비지출의 둔화로 인해 성장률이 자주 낮아졌다.

물론 현재 주택거래가 크게 줄어든 데 따른 불편함이 있다. 이는 하지만 전 국민을 대상으로 보면 해당자들은 소수라 하겠다. 즉 특정부류 때문에 국가적 피해를 확산시킬 수는 없는 것이다.

더구나 우리의 경우 아직도 주택공급 정도가 소득이나 금리보다 더 큰 영향을 끼치는 점을 감안하면 1~2년 후에는 현재 미진한 주택거래도 상당히 해소될 듯하다. 우리의 경우 1~2년간 주택공급이 줄어들면 주택가격이 상승하거나 안정되곤 했기 때문인데, 앞으로 1~2년간 주택공급이 올해와 같이 줄어들면 주택시장은 침체에서 벗어날 것 같다. 때문에 당장의 주택시장의 침체를 지나치게 국가 전반의 경제문제로 확대해석하지 않았으면 싶다.