초고층 재건축 '은마', 투자수익 얼마?

- 일부층, 물가상승·랜드마크 개발시 가치 상승 "있어"

↑서울 강남구 대치동 은마아파트.

최근 서울 강남구청이 개발계획을 발표한 대치동 은마아파트의 추가부담금에 관심이 쏠리고 있다. 재건축 사업에 있어 추가부담금은 사실상 해당 단지의 투자가치를 나타내 주는 지표가 된다.

부동산업계는 따라서 강남의 대표적 재건축단지인 은마아파트의 투자가치가 어느 정도 일지에 대해 주목하고 있다. 조합원들은 계획대로 개발할 경우 사업성이 있는지를 판단하기 위해 촉각을 곤두세우고 있다.

15일 강남구청이 채택한 개발안에 따르면 4424가구의 은마아파트는 소형 아파트를 짓는 2대4대4(전용 60㎡ 이하 20%, 85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%) 재건축 방식을 적용, 법정상한인 용적률 299%를 받아 총 5605가구로 재건축된다. 기존 규모보다 1181가구가 늘어난다.

은마아파트는 현재 76㎡(이하 전용면적) 2674가구와 84㎡ 1750가구 등 두 가지 주택형으로 구성돼 있다. 재건축시 주택형은 51~135㎡로 구성되는데 이 중 51㎡과 84㎡으로 일반분양분으로 지어진다. 51㎡는 731가구가 임대, 390가구가 분양물량이며 84㎡의 경우 공급가구 중 60가구가 일반분양분이다. 이 경우 총 450가구의 일반분양수익을 얻을 수 있다.


이같은 계획에 대해 재건축 컨설팅업체 J&K 부동산투자연구소가 시뮬레이션한 결과 은마 84㎡를 가진 조합원이 102㎡에 입주하려면 3억2000만원을 더 내야하는 것으로 나타났다. 76㎡ 소유자는 이보다 7000만원 많은 4억5000만원을 더 내야한다. 3.3㎡를 넓히는데 5710만~5870만원을 더 내는 셈이다.

84㎡ 조합원이 똑같은 주택형에 입주하면 1616만원만 더 내면 된다. 가장 큰 평형인 135㎡에 입주하려면 약 9억8800만원이 필요하다. 그렇다면 당장 은마아파트를 사면 수익을 낼 수 있을까. 현 시점에서 시세와 추가부담금을 감안할 때 투자가치에 대해선 의견이 엇갈린다.

현재 은마 84㎡ 시세는 10억2000만~10억6000만원 선. 현 시세를 기준으로 재건축시 같은 84㎡형을 선택할 경우 추가부담금(1616만원)을 포함해 전체 비용은 10억4000만~10억8000만원 정도가 있어야 한다.

물론 매입시 순수 자기자금이 아닌 경우 비용은 더 추가된다. 예를 들어 3억원을 연리 6%로 빌릴 경우 최소 사업기간(5년) 만을 따져도 9000만원의 이자비용이 든다. 이를 모두 감안하면 2007년 입주한 대치동 대치아이파크 84㎡(11억원 후반)나 2006년 입주한 도곡동 도곡렉슬 84㎡(12억원 중반) 시세와 별 차이가 없다.

대형의 경우도 마찬가지다. 84㎡를 사서 추가부담금을 내고 135㎡에 입주하면 총 필요비용이 20억원이 훨씬 넘는다. 이는 대치동 동부센트레빌 145㎡(22억2500만원)나 도곡렉슬 134㎡(20억5000원)와 비교하면 별반 다르지 않다.

부동산업계 관계자는 "분양가상한제가 유지되면 일반분양분 공급가격을 주변 시세만큼 받지 못해 추가부담금이 늘 수도 있고 현재 계획안에는 법정상한 용적률까지 올려 300%로 계획된 상태라 가구수도 줄어들 가능성이 있다"며 "초고층 개발도 서울시가 승인을 내주지 않으면 불가능해 변수가 많다"고 말했다.

반면 투자가치가 있음을 주장하는 의견도 있다. 성공적인 재건축 사례로 평가받는 서초동 반포자이와 래미안퍼스티지 수준의 단지로 거듭난다고 가정하면 3억원 이상의 수익을 낼 수 있다는 계산에서다. 2008년 말 입주한 반포자이 84㎡는 10억원 대에 분양했지만 현재 13억8000만원, 래미안퍼스티지 같은 주택형은 14억6000만원에 시세가 형성돼 있다.

대치동 K공인 관계자는 "2016년 입주할 때 물가상승분과 초고층 랜드마크 개발에 따른 단지가치 상승분을 더하면 반포 재건축 아파트보다 훨씬 가격이 올라갈 것"이라며 "요즘 재건축 아파트 값이 떨어졌고 투자비용이 주변 시세보다 낮다는 점에서는 수익성을 전혀 기대할 수 없는 것은 아니다"고 말했다.