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'용산역세권 파국은 안된다' 고육지책

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  • 이군호 기자
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  • 2010.08.23 18:39
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4.5조대 투자 통해 외부건설사에 힘 실어줘, 삼성물산 배제 확정

코레일이 단군이래 최대사업인 31조원 규모의 용산역세권 개발사업을 살리기 위해 최후의 카드를 꺼냈다.

건설사들이 토지대금 지급보증을 거부하면서 용산역세권 개발사업이 파국으로 치닫자 4조5000억원대의 용산역세권 랜드마크 빌딩 매입을 검토하겠다는 파격적인 조건을 제시한 것.

대신 코레일은 그동안 토지대금 지급보증을 거부한 삼성물산을 사업에서 철저히 배제하고 기존 건설투자자들의 지급보증과 유상증자, 능력있는 외부건설사의 영입을 전제조건으로 내걸었다.

특히 드림허브프로젝트금융투자회사(PFV)는 이사회를 열어 삼성물산이 보유한 용산역세권개발㈜가 보유한 지분 45%를 강제로 인수해 삼성물산을 배제시키는 안과
외부건설사 유치를 최종 확정해 코레일에 힘을 실어줬다.

◇코레일, 랜드마크빌딩 매입검토
김흥성 코레일 대변인은 23일 용산역세권개발㈜ 회의실에서 긴급기자회견을 갖고 삼성물산이 용산역세권개발㈜에서 빠지고 기존 건설사들이 토지대금 지급보증과 유상증자를 받아들인다면 랜드마크 빌딩 매입을 검토하겠다고 밝혔다.

코레일은 지난해 토지대금 마련이 난항을 겪자 드림허브PFV에 신용보강을 하면서 1조2000억원 규모의 빌딩을 매입하겠다고 확정했지만 이를 4조5000억원대까지 늘려 사업을 성공시키겠다는 의지를 밝힌 것이다.

랜드마크 빌딩은 그동안 KB부동산신탁, 미래에셋, 아부다비 투자자 등과 3.3㎡당 4500만원대에 협의를 해와 최소 4조5000억원대에 달하는 투자다. 김 대변인은 "이같은 파격적인 안을 제시하는 점을 감안, 건설사도 지급보증을 수용해야 하며 전략·재무적투자자도 건물매입, 자금대여, 증자 등의 기여방안을 제시해야 한다"고 설명했다.

코레일은 랜드마크빌딩 매입은 위해서는 계약금으로 9000억원이 필요하며 이는 토지대금 10조5000억원으로 조달가능하다"며 "완공을 전후로 부동산경기에 따라 높은 가격에 되팔 수 있는 유용한 투자상품이 될 수도 있다"고 말했다.

◇삼성물산 AMC 지분 내놔라
코레일이 랜드마크빌딩 매입검토 의사를 밝히면서 조건으로 내걸었던 삼성물산의 배제도 확정됐다. 드림허브PFV는 이날 이사회를 열고 삼성물산에 AMC 지분 45%를 인수하기로 했다.

코레일은 삼성물산에 경영권 양도를 요청할 계획이며 이를 삼성이 거부하면 계약해지를 위한 작업에 착수한다. 이를 위해 드림허브PFV는 내달 8일 임시주주총회를 열고 기존 AMC 계약 해지를 위한 결의요건을 PFV 재직이사 5분의 4에서 3분의 2로 개정하고 이를 통과시켜 삼성물산과 계약을 해지할 계획이다.

◇외부건설사 영입작업 본격화
코레일은 또 외부 건설사에 문호를 개방해 자금을 조달하는 계획도 확정했다. 드림허브PFV는 토지대금 지급보증을 위한 외부건설사를 유치해 기존 건설투자자에게는 시공물량의 20%를 확정 배분하고 나머지 80%는 지급보증을 제공하는 건설투자자에게 지급보증비율대로 배분키로 했다.

지급보증을 통한 시공물량배분은 각 50%씩 2단계에 걸쳐 진행하며 지급보증 필요금액의 50%에 시공물량 40%를 배분한다. 1단계 지급보증은 기존 건설투자자와 외부 건설투자자를 동등한 자격으로 참여시키고 2단계 지급보증은 내부건설투자자를 대상으로 우선 진행한다.

이중 1단계 지급보증은 내달 13일 건설투자자 모집공고, 9월 16일 사업설명회, 11월5일 참여업체 선정, 11월 15일 지급보증 확약서 제공, 12월 15일 자금조달 순으로 진행한다.

이사회는 또 코레일에 지난해 제공된 반환채권 8500억원과 2·3차 토지계약 유보금 4410억원을 제외한 651억원에 대한 추가 반환채권을 요청하기로 결의했다. 드림허브PFV는 반환채권이 추가제공될 경우 향후 도래할 이자 및 제세금 납부와 조속한 사업 정상화를 위한 국내외 설계 등의 용역진행을 위해 사용할 예정이다.

◇건설투자자들 어떻게 대응할까
코레일과 롯데자산개발이 삼성물산의 AMC 지분을 인수한다면 삼성물산은 드림허브PFV 지분 6.4%만 보유하게 된다. 물론 삼성물산은 드림허브PFV 지분만큼 향후 배당은 물론 지분만큼 시공지분도 확보할 수 있다. 다만 외부건설사 유치 조건이 지급보증만큼 시공지분을 주는 것이기 때문에 물량은 줄어들 수 있다.

현재 드림허브PFV에 출자한 17개 건설투자자들도 외부건설사 유치에 대해 동의했다. 자체적으로 지급보증이 불가능한 상황이라면 차라리 보증이 가능한 외부투자자 유치를 막을 필요가 없다고 판단한 것이다.

다만 그동안 주장해왔던 것처럼 사업성을 개선시키는 방안이 나오지 않는다면 지급보증에 적극 나설 수 없다는 입장이다. 결국 토지대금 지급보증이 가능한 우량건설사의 참여여부가 용산역세권 개발사업의 미래를 좌우할 전망이다.



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