도시형생활주택, '1억 투자로 고정 임대수익'

도시형생활주택 분양이 활기를 보이고 있다. 임대수익을 얻으려는 투자자들의 관심도 높다. 지난달 한원건설이 관악구 신림동에 분양한 1호 도시형생활주택 '아데나534'는 3.5대 1의 경쟁률로 인기를 끌었다.

도시형생활주택은 1억원 안팎의 투자비용으로 매달 고정적인 임대수익을 기대할 수 있다는 점에서 투자자들이 찾고 있다. 최근 소형 아파트 공급부족으로 전세난이 심해지면서 오피스텔과 함께 전세 임대수요를 끌어 모을 수 있다는 기대감도 가세했다.

도시형생활주택 투자 시 고려해야 될 점과 연내 분양을 앞둔 물량은 어떤 것들이 있는지 알아봤다.

◆도시형생활주택, 인기 이유

도시형생활주택은 1~2인 가구 수요를 위해 국토해양부가 지난해 도입한 것으로 전용면적 85㎡ 이하로만 구성된 초소형 주택이다. 규모는 작지만 고시원이나 원룸, 오피스텔 비해 건설기준이 까다롭지 않아 사업자들이 선호한다.

지난 7월에는 건축규제가 완화되면서 도시형생활주택 건설이 봇물을 이루고 있다. 올해 전세시장 안정대책, 도심 내 소형주택 건설 활성화 대책에 따라 규제완화 덕을 톡톡히 봤다. 지난해 주택기금 지원기준이 마련됐고 주차장 기준 추가완화 및 가구당 전용면적 상향이 이뤄졌다. 올해는 근린생활시설 면적제한규정 적용이 배제됐고 사업계획승인 대상 및 건설 사업등록 기준도 20가구에서 30가구로 완화됐다.

이에 따라 인허가 실적도 증가하는 추세다. 서울시에 따르면 지난 8월 기준 도시형생활주택 사업승인 건수는 약 60건에 달한다. 이중 100가구가 넘는 대형사업도 11건이다. 경기·인천에서도 역세권을 중심으로 사업진행이 활발한 모습이다. 이에 따라 앞으로 수도권을 중심으로 공급이 크게 늘어날 전망이다.

김규정 부동산114 본부장은 "현재는 원룸형 공급이 84% 수준인데 단지형 다세대, 연립 형태도 늘어나고 다양한 콘셉트의 도시형생활주택이 선보일 것으로 기대된다"며 "그 동안 주로 서울 도심과 대학교 주변, 산업단지 중심으로 건설됐는데 투자 선호도가 높은 강남권 등에서도 속속 선보일 예정"이라고 말했다.

◆투자 시 유의점은?

하지만 공급이 쏟아질수록 알짜 물량을 파악하는 것이 중요하다. 임대수요가 풍부한 업무지구 인근이나 교통이 편리하고 접근성이 좋은 역세권 주변에 투자하는 것이 안전하다. 인근 오피스텔의 공실률, 상가의 권리금, 임대료 등을 살펴보고 투자성을 가늠해보는 것도 좋다.

도시형생활주택은 월세를 받는 수익형 부동산 인만큼 임대수익률이 최대 관건이다. 부동산 전문가들은 도시형생활주택은 평균 5%대의 임대수익을 얻을 수 있을 것으로 예상한다.

상반기 분양한 한원건설의 '아데나534'의 경우 공급면적 25~26㎡형의 분양가가 1억4900만원, 대출가능금액은 7000만원 수준이었다. 보증금 1000만원에 월 60만원의 임대료를 받으면 연 5~6% 가량의 수익을 기대할 수 있다는 계산이 나온다.

도시형생활주택 건설업체인 H사 관계자는 "임대수익률은 고무줄 같아서 최대 7~8%까지 수익을 얻을 수 있다고 광고하는 곳이 많지만 사실상 역세권도 평균 5% 정도라고 보면 된다"며 "초기 분양가가 저렴하고 임차인이 선호하는 구조와 조망을 선택하면 수익률을 높일 수 있다"고 말했다.

실거주 목적이든 임대수익을 노리든 입지와 주거 인프라, 단지 서비스, 브랜드를 따져보는 것도 중요하다. 김규정 본부장은 "투자수익률을 높이려면 무엇보다 분양가격이 저렴해야 하고 감세에 유리하며 관리비 등 부대비용이 적은 상품을 골라야 한다"며 "원하는 때 자유로운 환금을 위해서는 공실이 없고 소형 주택수요가 탄탄한 주거 선호지역을 공략하라"고 말했다.

◆연내 분양하는 도시형생활주택은 어디?

최근에는 오피스텔과 도시형생활주택을 결합한 복합건물 분양이 활발하다. 우선 다음달에는 관악구 봉천동에서 한미파슨스가 도시형 생활주택 84가구를 공급한다. 공급면적이 대부분 20㎡형 내외의 원룸형으로 분양가는 9000만~1억5000만원선에 형성될 전망이다.

한미파슨스의 제1호 개발사업으로 지하철2호선 서울대입구역 인근에 지어진다. 연면적 11591㎡, 지하3층, 지상 20층 규모다. 전용면적 6평 규모의 오피스텔 208실, 도시형생활주택 84가구로 구성됐다. 분양가는 3.3㎡당 900만~1200만원으로 2012년 3월 입주 예정이다.

서울대입구역 도보 1분 거리의 역세권에 위치하고 2014년 개통 예정인 강남순환도로와 신림-봉천 터널 공사가 끝나면 교통여건이 개선될 전망이다. 2017년에는 신림-여의도 경전철 개통이 예정돼 있다.

이 오피스텔의 가장 큰 특징은 투자자와 실수요자를 위한 특화된 서비스를 제공한다는 점이다. 마에스트로 분양 관계자는 "투자자에게는 법률자문, 세무서비스 및 임대차 관리 등 자산관리 서비스를, 입주자에게는 각종 대행 서비스를 포함한 차별화된 운영관리 서비스를 제공할 계획"이라며 "토지매입부터 자금조달, 설계관리, 시공 및 분양, 운영관리를 망라하는 토털 서비스를 제공할 것"이라고 말했다.

1억원 미만으로 투자하려면 동도건설이 강서구 화곡동에 분양하는 동도센트리움을 눈여겨볼 만하다. 원룸형 오피스텔과 도시형생활주택으로 구성됐다. 지하 5층, 지상 20층 1개 동 규모다. 도시형생활주택은 지상 2~8층, 오피스텔은 지상 9~20층에 들어선다. 이달 중 모델하우스를 열고 2012년 12월 준공될 예정이다. 도시형생활주택은 23㎡(계약면적 기준) 138가구, 오피스텔은 37~40㎡ 274실이며 분양가는 부가세를 제외하고 9000만원대다.

임대사업이 편리하도록 에어컨, 드럼세탁기, 콤비냉장고, 전자레인지, 비데 등이 빌트인으로 제공된다. 이마트, 홈플러스, 패션아울렛몰 등 상업시설과 88체육관 등 편의시설이 가깝고 9호선 가양역을 걸어서 10분 정도에 이용할 수 있다.

애경그룹 계열의 부동산개발회사인 AM PLUS자산개발도 이달 말 '대림역 와이즈플레이스'를 분양한다.

AM PLUS자산개발의 첫 사업으로 오피스텔과 도시형생활주택으로 구성됐다. 서울 구로구 구로동 98-4번지 1716m² 부지에 들어서며 지하 4층, 지상 19층으로 건설된다.

지상 1층과 2층은 근린생활시설, 지상 3층부터 13층까지는 오피스텔 198가구가 들어선다. 오피스텔은 56m²A형 132실, 56m²B형 44실, 57m²형 22실로 이뤄졌다. 도시형생활주택은 지상 14층부터 19층까지 96가구다. 24m²A형 60가구, 24m²B형 20가구, 24m²C형 10가구, 44m²형 6가구가 들어선다. 2012년 입주 예정이다.

건물 옥상에 입주민의 휴식처로 녹지가 조성되고 건물 중앙부는 아트리움 양식으로 자연채광이 가능토록 설계됐다. 지하철 2호선과 7호선 대림역, 1호선 구로역을 이용할 수 있어 강남, 종로 등 서울 주요지역까지 이동이 편리하다.

상업시설은 인근에 AK플라자, 롯데백화점, 이마트, 테크노마트 등이 위치한다. 고대구로병원, CGV, 구로구청, 구로경찰서 등이 있어 생활 편의시설 이용도 편리하다.