부동산PF, 리스크 분산·투명화 절실

리스크를 시공사에 집중시키는 개발 방식이 바뀔 필요가 있다고 전문가들은 지적하고 있다. 토지 매입과 준공·분양·보수까지 사업 전 과정을 맡고 그 대가로 큰 이익을 누리지만 상황이 좋지 않을 경우 건설사에 치명타를 날리는 방식이기 때문이다.


건설사의 위기는 해당 사업장의 대주단과 수분양자 등 대부분의 이해 관계자들에게 그대로 전이된다. 개별 프로젝트파이낸싱(PF) 사업을 건설사와 최대한 분리시켜 리스크를 투명화 할 필요가 있는 이유다.

지분형 투자 늘려야..PFV 방식 활성화 기대

시공사에 집중된 리스크를 분산시키는 가장 효율적인 방법은 이해 관계자들이 해당 사업에 대해 지분 투자를 늘리는 것이다. 집중된 시행·시공 이익을 나누고 그만큼 리스크도 분산시켜 부담하는 방식이다.


현재는 시행사가 설립한 특수목적회사(SPC)를 통한 자금 조달 혹은 형식적인 프로젝트금융투자회사(PFV)가 이 역할을 하고 있다. 하지만 리스크 분산을 하기 위한 것이 아니라 자금 조달을 수월하게 하거나 혹은 세제 혜택을 누리기 위한 형식적인 수단에 지나지 않고 있다. 자본금 50억원 이상의 PFV는 등록세·취득세 감면과 배당에 대한 소득공제 혜택이 주어진다.



실질적인 PFV를 통해 이해 관계자들에게 책임을 부과시킬 필요가 있는 것이다. 정책적으로 부동산 PF의 경우 PFV 방식을 의무화하거나 세제 혜택 한도를 받기 위한 자본금 규정을 강화할 필요가 있다. 물론 가장 중요한 것은 부동산 업계의 인식과 관행이 바뀌는 것이다.

금융권 관계자는 "우량한 건설사의 보증이 부동산 개발의 핵심이었지만 새로운 회계 기준은 이런 환경을 변화시킬 것"이라며 "결국 이해 관계자가 일정 부분 리스크를 분담하는 구조로 바뀔 가능성이 잠재해 있다"고 말했다.

국내 부동산 관련 업계가 사업성에 대한 분석을 제대로 하지 못하는 현실은 지분형 투자 방식을 가로막는 장벽이다. 사업의 주체인 시공사 뿐 아니라 대주단 역시도 마찬가지다. 특히 금융기관의 경우 부동산 PF를 토지 담보 대출로 인식하고 있는 실정이다. 지분 출자를 통한 자기 투자에 소극적일 수밖에 없는 이유다.

은행 한 관계자는 "사업성 분석이 어려울 뿐 아니라 지분 투자를 통한 부동산 개발에 국내 금융회사는 전혀 준비가 돼 있지 않다"고 지적했다.

리스크 투명화 절실..관리형 토지신탁 주목

리스크 분담과 함께 중요한 것은 분담된 리스크가 투명화 돼야 한다는 점이다. 현 PF 사업은 신뢰도가 낮고 열악한 시행사에 대한 위험, 그리고 건설사의 또 다른 사업과의 자금 혼재 가능성 등에 노출돼 있다. 이를 완전히 별개의 한 프로젝트 사업으로 분리시키자는 것이다. 물론 실질적인 PFV를 통해서다.

시행사 혹은 시공사 리스크와 차단된 PFV가 사업의 주체가 되면서 해당 사업의 리스크가 투명하게 나타나는 것이다. 리스크가 투명하게 관리될 경우 안정적인 투자 자금과 고수익-고위험 투자 자금이 구별돼서 대주단으로 구성될 수 있다.

금융권 관계자는 "PF 사업이 기본적으로 고위험이라 인식되고 있고 그만큼 수익도 크다는 걸 알지만 그 위험이 어느 정도인지 가늠하기 힘들다"며 "그 위험 정도를 측정할 수 있다면 들어올 자금은 충분히 있다"고 말했다.

이를 위해 현행 세법상PFV가 아닌 별도 법에 따라 관리, 법적 안정성을 부여할 필요가 있다. 지난 2000년대 초반 PFV법이 발의됐지만 부동산 투기를 조장한다는 여론에 밀려 무산됐다.

리스크를 투명화 할 수 있는 방법은 또 있다. 최근 급부상하고 있는 신탁회사의 관리형 토지신탁이다. 열위한 시행사를 대신해 신탁사가 시행업무를 대신하는 방식이다. 차입형 토지신탁(관리형)의 경우는 시공사를 대신해 자금 조달도 책임진다. 이는 해당 사업의 토지와 이익 등에 대해 제3 채권자의 침범을 차단할 수 있다. 과거 담보 훼손으로 인한 대주단의 손실 사례가 많았다.

신탁사 관계자는 "신탁회사를 통한 PF 사업은 핵심 담보인 토지 훼손을 막는 것"이라며 "사업 리스크를 줄이고 투명화 할 수 있는 좋은 수단"이라고 말했다.