코람코자산신탁 "디벨로퍼 영역에 도전장"

코람코자산신탁이 움직였다. 그동안 영업실적이 전무했던 개발신탁 문을 두드리고 있다. 올해 들어서만 서울 용산을 비롯한 수도권 일대에서 잇따라 3건의 차입형 토지신탁 계약을 올렸다. 작년에는 창사 이래 처음으로 관리형 토지신탁을 수탁했다.


2006년 신탁업 진출 후 줄곧 담보, 관리, 대리사무, 분양관리 등의 비개발신탁에 주력해온 걸 감안하면 상당히 파격적인 행보다.

코람코자산신탁은 신탁 계약고가 167억원(2010년 8월말 기준)으로 업계 선두를 달리고 있다. 이런 추세라면 올해 220여억원의 계약고 달성이 가능할 전망이다. 부동산시장 침체에도 불구하고 선전하고 있는 셈이다.




변화의 중심에는 정준호 코람코자산신탁 대표이사(사진)가 서 있다. 작년 초 지휘봉을 잡은 정 대표는 개발사업에 신탁사 노하우와 전문성을 결합한 상품 개발을 시도하고 있다.

그는 “신탁업계의 영업 부진을 타개할 수 있는 길은 신시장 개척”이라고 강조했다. 수수료 인하 경쟁이 근절되지 않는 한 신탁사의 앞날이 결코 밝지 않다는 게 정 대표의 생각이다.

부동산시장이 장기 침체의 늪에 빠지고 상품의 차별성마저 부각되지 못하면서 신탁사 보수율은 바닥을 기고 있다. 신탁업계 내부에서는 블루오션을 발굴해 업무 영역을 넓히고, 시장에서 그 가치를 제대로 인정받아야 한다는 자성의 목소리가 나오고 있다.

정 대표가 찾은 답은 차입형 토지신탁과 도시정비사업 진출이다.

그는 신탁사가 금융회사와 시공사, 시행사간 조정은 물론 개발사업 전반을 아우르는 '디벨로퍼' 역할을 수행할 수 있을 것으로 보고 있다.

정 대표는 “개발사업에 부수적이고 수동적인 참여보다 사업의 주체로 나서는 게 오히려 안정적인 수익모델을 구축하는데 유리하다”고 지적했다. 신탁사 스스로 사업 위험을 통제할 수 있어야 한다는 것이다.

그가 관리형 토지신탁보다 차입형 토지신탁에 더 큰 매력을 느끼는 이유다. 신탁사 시행 권한이 없는 관리형 토지신탁의 경우 사후 위험에 노출된다. 차입 부담이 없지만 시공사가 무너지면 그 위험이 고스란히 전가된다. 정작 사업에는 손도 대지 못하고 뒷수습을 해야 한다. 반면 보수율은 수탁 위험에 비해 떨어진다.

코람코자산신탁은 올해 서울 도심의 오피스빌딩 개발사업에 차입형 토지신탁을 선보였다. 안정적인 사업 추진을 위해 선매각 구조를 활용했다.

금융권과 연계해 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 재정리에도 나설 예정이다. 토지 매입이 끝난 사업장이 우선 공략 대상이다. 중장기적으로 자사 리츠 부문과 연계한 개발사업도 선보일 예정이다. 리츠가 사업장을 선매입하면 자금조달은 물론 안정적인 엑시트(exit) 구조 설계가 가능해진다.

정 대표는 서울시가 도시정비사업에 도입한 공공관리자제도에도 기대를 걸고 있다. 지난 7월 시행에 들어간 공공관리자제도는 서울시가 재건축·재개발 사업 전반을 관리하는 제도로 한국감정원, LH공사, 신탁사, 대한주택보증 등이 업무를 대행할 수 있다.

정 대표는 “신탁사들이 위탁관리 업무를 맡으면 도시정비사업의 투명성이 크게 개선돼 인허가 과정의 각종 분쟁으로 인한 사회적 낭비를 크게 줄일 수 있다”고 설명했다.

코람코자산신탁은 사업 노하우 축적을 위해 천안에서 주택정비사업 위탁관리 업무를 보고 있다. 여기에서 정비사업 투명화라는 신탁사의 순기능적인 역할을 증명해보이겠다는 각오다. 여건이 갖춰지면 조합과 공동 시행자로 사업에 참여할 의향도 있다.

주사위는 던져졌다. 신탁업 진출 후 단기간 내 급성장을 일군 코람코자산신탁의 성공신화가 개발신탁 부문에서 또다시 재현될 수 있을지 주목된다.