부동산PF 빈티지, 국민·우리·농협 '불량'

은행권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 빠른 속도로 부실화되고 있는 가운데, 국민은행 우리은행 농협중앙회 등의 부실 위험이 가장 높은 것으로 평가된다.

부동산PF 대출 잔액이 가장 크기도 하지만, 부실 우려가 본격화된 2007~2008년에 대출이 집중적으로 실행됐다. 상대적으로 부동산 경기 침체에 민감한 사업장이나 건설사에 대한 대출비중이 높은 것으로 분석됐다.

금융감독원에 따르면, 국내은행 부동산PF 대출 잔액은 올 9월말 현재 42조 6000억원으로 작년 말(51조원) 대비 8조 4000억원(16.5%) 줄었다. 부동산PF 대출이 정점에 달했던 작년 3월말(54조 9000억원)과 비교하면 12조 3000억원(22.4%) 감소했다.

◇ 2007∼2008년 PF붐..분양시점엔 금융위기


부동산PF 규모 1∼3위인 국민은행·우리은행·농협의 PF 대출잔액은 작년까지만 해도 10조원을 넘어섰으나, 올 9월말 현재 7조원 대 중반 수준으로 떨어졌다.

PF대출 규모는 줄었지만, 부실위험은 오히려 더 커지고 있다. 이들 은행의 부동산PF가 부동산 경기 정점에 집중적으로 실행됐고, 분양 시점이 금융위기에 따른 부동산 경기 악화와 맞물려 있기 때문이다.

은행권 부동산PF 대출은 2006년말 25조 9000억원에 불과했지만, 2007년에는 41조 8000억원으로 15조 9000억원(61.4%) 급증했다. 2007년부터 2009년 3월말까지 2년간 늘어난 금액은 30조원에 육박한다. 불과 2년 사이에 PF 대출이 배증한 셈이다.



개별 은행의 건설·부동산 대출 추이를 보면, 국민은행 우리은행 농협은 부동산PF 부실 우려가 팽배했던 2008년에도 대출 규모를 대폭 늘렸다. 주택전문 건설사들이 자금난에 빠지면서 부도가 잇따르고 미분양 미입주가 속출하던 시기에 '막차'를 탄 셈이다.

국민은행의 건설·부동산 대출은 2006년 16조 6630억원에서 2008년 30조 4290억원으로 13조 7660억원 불어났다. 같은 기간 우리은행의 건설·부동산 대출도 13조 3340억원 늘었다. 반면 신한은행과 하나은행의 건설·부동산 대출 증가액은 각각 6조 5690억원, 1조 2140억원에 그쳤다.



농협의 경우에는 상황이 더 심각하다. 농협의 부동산PF 대출잔액은 2006년 3조 5432억원에서 2007년 6조 8648억원, 2008년 9조 3919억원으로 2007∼2008년간 5조 8487억원(165.1%) 급증했다.



시중은행 관계자는 "국민은행, 우리은행, 농협중앙회는 2007년을 기점으로 2008년부터 2009년 초까지 부동산PF 대출을 집중적으로 늘렸다"면서 "당시 나갔던 PF대출 사업장의 분양시점이 돌아오면서 문제가 되고 있다"고 전했다.

통상 부동산PF 대출이 나간 뒤 2∼3년 후 아파트 분양이 이뤄진다는 점을 감안하면, 당시 집행된 대출의 상당부분이 부실화되고 있다는 것이다. 실제로 부동산PF 대출의 부실비율과 연체율은 작년 말을 기점으로 가파른 속도로 상승하고 있다.

◇ PF사업장 절반이 미착공

문제는 추가부실이 눈덩이처럼 불어날 것으로 예상된다는 점이다. PF사업장 가운데 절반 가까이가 미착공 사업장인 데다, 공사가 시작된 사업장 중에서도 공사진행률이 30% 미만인 사업장 대출이 전체 PF대출의 3분의 1을 넘기 때문이다.

지난 6월말 기준 은행권 PF 대출잔액 44조9000억원 가운데 20조원(44.5%)이 미착공 사업장에 대한 대출이다.



공사가 시작된 사업장에 대한 PF 대출 중 공사진행률이 30% 미만인 사업장에 대한 대출은 9조 7000억원이다. 이는 착공사업장에 대한 전체 PF 대출(24조 9000억원)의 38.9% 수준이다. 공사진행률이 30∼50%인 사업장에 대한 대출은 2조 9000억원(11.6%), 50∼70%의 진행률 사업장에 대한 대출은 3조원(12.0%)이다. 공사진행률이 70%가 넘는 사업장에 대한 PF 대출은 9조 3000억원으로 전체의 37.3%에 불과한 실정이다.



은행권의 대응도 걸음마 단계에 그치고 있다. 국민은행은 2008년 이후에야 부동산PF의 문제점을 인식했고, 올해 들어 부동산PF에 대한 한도관리를 준비하고 있다. 우리은행 역시 2008년에 들어서면서 부동산PF 한도관리에 착수해 수도권 사업장과 신용등급이 좋은 시공사로 대출 대상을 제한하는 조치를 취했다.

상대적으로 부동산PF 부실 정도가 낮은 신한은행이 2007년부터 부동산PF 대출의 한도를 총여신의 7조원(SOC PF 제외)로 묶은 것과 대비되는 대목이다. 신한은행의 부동산PF 대출금은 2007∼2008년 7조원을 밑돌았고, 올 9월말 현재 4조원 대 수준에 그치고 있다.