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아파트 안팔려 죽겠다?…"집값을 낮춰라"

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  • 2010.11.22 10:42
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[이건희의 행복투자]부동산투자도 급하면 손절매..급매보다는 경매 유리

집이 팔리지 않아서 힘들어하는 사람들을 흔히 볼 수 있다. 필자의 지인은 아파트를 내놓은 지 2년 만에 팔았다. 일반인이 주로 매매하는 아파트가 아니라 초고가의 고급아파트는 가격이 너무 높아서 살 수 있는 능력과 의지를 가진 사람이 적어서 잘 안 팔리는 경우가 많다. 인터넷 상에서 평범한 아파트에 관련하여 다음과 같은 하소연도 접할 수 있다.

"이젠 더 이상 버틸 힘이 없네요. 지금까지 총 9명이 집을 보고 갔습니다. 그런데 하나같이 보고만 갔지 무슨 거래를 하자, 말자. 아무 말이 없습니다. 올 때마다 집을 깨끗이 치워도 걱정, 안 치워도 걱정, 이젠 한계에 다다르다 못해 아파트 난간에 떨어져 죽고 싶은 마음뿐입니다. 집이랑 사람은 다 인연이 있다고들 하는데…. 저희 집은 안 그런 건지. 하루하루 피가 마르는 날 속에서 보내고 있습니다. 오늘도 어떤 노인 부부가 오셔서 집을 보고 갔는데 이렇다 말이 없네요. 정말 우울해서 죽겠습니다. OO까지는 꼭 집을 팔아야 되는데…. 정말 어떻게 해야 할지 모르겠어요."

"향후 괜찮다고 해서 대출을 끼고 부모님 평생 모은 재산과 합쳐서 샀는데요. 개인적으로 아는 분이 그 쪽이 괜찮다고 해서 사게 됐답니다. OO지하철과 가깝고요. 근처에 녹지공원이 조성된다는 얘기도 있었고요. 부모님과 아이들과 함께 살기 때문에 큰 평수가 필요해서 구입하게 되었답니다. 지금 대출이자만 한달에 백만원정도 내구 있고요. 사정상 분가를 한 상태랍니다. 부모님 두 분만 그 큰 평수를 방한칸만 사용하며 어렵게 살아가고 있답니다. 집 보러오는 사람도 없을 뿐더러 바로 옆에 새아파트가 생겨서 이왕이면 새아파트로 간다고 하나보더라구요. 저희가 벌어서 이자는 겨우겨우 내고 있는 상태인데요. 빨리 집이 팔리기만 바라는데 한숨만 나네요. 산다는 사람만 있으면 원가라도 내놓을 텐데 보러오는 사람이 전혀 없으니 방법이 없네요”

부동산시장의 거래가 적은 시기에는 더더욱 집이 안 팔려서 고생하는 사람들이 많다. 근래에도 아파트 보러 오는 사람들이 워낙 적어서 잘 안 팔려 냉가슴 앓는 사람들이 적지 않다. 다만 10월 들어서 아파트 거래가 다소 살아나서 지난 4월 이후 6개월 만에 전국 아파트 거래량이 4만건을 넘었다.

서울과 수도권의 거래량은 각각 3126건, 1만2401건으로서 9월에 비해서 39.1%, 37.5% 늘어났다. 5개 신도시는 21.5%, 6대 광역시는 27.2% 늘어났으며, 지방에서는 충남과 전남의 아파트 거래량이 줄어들었고 지방 전체적으로는 17.3% 증가하였다. 서울이 아닌 곳에서는 서울 아파트 거래량의 회복세에는 미치지 못했다. 10월 아파트 거래량 증가에는 여름 지나고 가을 되어 나타나는 계절적 효과도 감안해야한다.

또한 10월에 신고된 거래에는 DTI(총부채상환비율)규제 한시적 폐지, 다주택자 양도소득세 중과 완화방안 2년 연장 등 정부의 8·29 대책의 영향이 나타나면서 8월~10월에 이루어진 계약도 포함되어 있어서 본질적인 회복세로 이어질지는 아직은 미지수다. 더욱이 이번 2010년 10월의 거래량은 2006~2009년 4년간의 10월 평균 거래량에 비하여 82% 수준에 불과하여 본격적인 회복을 얘기하기는 이르다. 서울과 수도권의 거래량이 최근 몇 달 중에서는 큰 수치이지만, 과거 4년간에 비해서는 각각 59.3%, 50.1%나 적은 거래량이라서 반 토막 난 수준에 여전히 머물고 있다.

◆가격 낮추면 안 팔리는 아파트 없다

아파트가 안 팔리고 있는 경우에 반드시 팔아야 한다면 가격 불문하고 초급매로 내놓으면 으레 팔린다. 아파트가 경매시장에 나오면 유찰 되어 최저 입찰가격이 내려가면서 결국 다 팔린다. 안 팔리는 아파트는 없다. 직접 아파트를 내놓았을 때 팔리는지 여부도 오직 가격의 문제이다. 그런데 안 팔려서 고통스럽다는 경우는 막상 들여다보면 내놓는 가격이나 팔겠다는 가격에 하한선을 둔 경우가 대부분이다. 서두에 든 사례처럼 "산다는 사람만 있으면 원가라도 내놓을텐데.” 이와 같은 생각은 손절매는 하지 않겠다는 뜻이다.

또는 아파트 가격이 지금보다 낮았던 특정 시점과 비교하여, 그때의 가격까지만 낮추어 팔겠다는 식이다. 꼭 팔겠다면 매도자의 뜻만을 반영해서는 안 되고 매수자의 뜻을 반영하여 절충하여야한다. 얼마의 가격이면 살 것인지를 의사타진 해야 한다. 아무리 싸도 사지 않겠다는 아파트는 없다는 사실을 염두에 두어야한다. 협상을 통해 가격을 정할 생각을 해야 한다. (얼마 이하에는 팔지 않으면서 안 팔린다고 얘기하려면, 단순히 안 팔린다고 얘기하기보다는 원하는 최소한의 가격에 안 팔린다고 얘기하는 것이 정확하다.)

아파트에 집주인의 가족이나 세입자 등 사람이 살고 있는 경우가 아니고 비어있는 경우라면 이자비용, 관리비, 세금, 기회비용 등을 고려하여 추가 할인을 한다는 생각으로 가격을 더 낮추면서 빨리 팔리게 할 수 있다. 안 팔리고 시간이 끌어지는 동안에 대출이자가 나가면 아파트 기본 관리비는 집주인이 내고 있어야한다. 안 팔리고 있을지도 모를 기간을 넉넉하게 산정하여, 그 기간 동안 지불될 각종 비용을 할인할 금액에 미리 포함시키고, 돈이 빨리 들어와서 다른 데 활용하게 된다는 점을 고려하면 매도가격을 더욱 기꺼이 낮출 수 있다.

◆부동산투자에도 손절매는 있다

상당수 사람들은 직접 주거하든지 세를 놓든지에 관계없이 아파트 구입 시 가격 상승에 따른 투자효과를 거두겠다는 목적도 염두에 둔다. 그러나 고정금리, 확정수익률이 법적으로 보장된 상품이 아닌 이상, 구입 시 뜻하던 대로 수익이 얻어지는 것이 보장되는 투자는 이 세상 어디에도 없다. 투자의 책임은 각자에게 있다는 말은 증권투자에만 해당하지 않고 부동산투자나 어떤 투자에나 해당한다.

다만 부동산은 으레 상승한다는 고정관념 하에 투자를 하는 사람들이 많아서 손실 보는 매도는 선뜻 행하지 못하는 것이다. 만약에 사정상 매도해야하는 시점에 손절매가 아닌 이상 매도하기 힘들다면 애초 판단을 잘못했음을 스스로 인정하고 뼈아픈 경험으로 삼아서 일단 손해를 보며 돈을 회수하더라도 다음부터는 훨씬 나은 투자를 하도록 하면 되겠다.

매물을 바로 집 앞 중개업소에만 맡기지 않고 중개업소 가입이 많은 곳에 맡기고, 인터넷 장터, 직거래 하는 곳에도 내 놓는 등 매물에 대한 홍보가 많이 이루어지게 할수록 매수자 만날 확률이 높아진다. 번거롭더라도 노력은 많이 할수록 좋다. 또한 주변 사람들에게도 널리 알려서 사람과 사람을 통한 소개가 이루어질 가능성도 열어놓으면 좋다. 단순히 어디에 소재한 몇평형 아파트라는 기본적 정보만 알리지 말고, 팔려는 매물의 장점을 부각시켜서 상세히 소개하는 것이 필요하다.

◆급매보다 경매가 유리하다

가장 확실하게 팔리게 하려면 몇 개월 미리 시간적 여유를 두고 아파트를 일부러 법원경매로 진행시키는 것도 괜찮다. 요즘 경매물건도 일반 매각과 큰 차이 없이 낙찰 되는 경우가 흔하다. 오히려 급매보다 높은 가격에 낙찰되는 경우도 많다. 근저당 채권을 만들어서 진행시키면 되며, 경매진행 중에 매도가 이루어진다면 취하하면 된다. 보통 사람들은 경매 자체에 익숙하지 않아서 이 방법을 생각 못하지만, 경매를 잘 아는 사람 중에는 실제로 이 방법을 사용하는 사람도 있다. 경험이 없어 잘 모른다면 경매 취급하는 법무사를 찾으면 된다.

법원경매가 아닌 민간경매를 활용하는 방법도 있다. 미국과 캐나다, 영국, 프랑스, 호주 등 해외 선진국에서는 일반부동산거래를 공개로 매각하는 민간경매(프라이빗 옥션)이 1900년대 초반에 시작되어 상당히 긴 역사를 가지고 있다. 경매방식으로는 최저가 제한 없이 0원에서 시작하여 최고 입찰자에게 낙찰이 되는 ‘절대경매’와 감정평가나 매도자와의 협의를 통해 경매최저가를 산정하여 그 가격부터 시작하는 ‘최저가경매’ 방식이 일반적으로 사용된다. 우리나라 최초의 부동산 민간경매는 2008년 3월에 지지옥션에서 시작되었다.

민간경매는 법원경매에 비하여 절차가 단순하며, 매각을 희망하는 소유자가 권리관계가 깨끗한 상태에서 물건을 내놓기 때문에 법원경매에서처럼 복잡한 권리분석과 명도에 대한 전문지식이 필요하지 않아서 일반 매수자가 쉽게 접근할 수 있는 장점이 있다. 법원경매에서 가끔 나타나는 낙찰 후 불허 가능성도 없어서 매수 희망자로서는 확실하게 구입할 의지를 가지고 참여할 때 마음 편하다. 다른 사람과 직접 가격 흥정하는 것을 꺼려하는 매도자라면 그러한 불편함이 없다는 점에서 민간경매를 통한 매각이 편리할 수도 있다.



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