토너먼트로 붙인 올해 부동산 최고 단지는?

하우스푸어의 등장, 거래 실종, 보금자리 인기, 아파트 분양 부진, 마이너스 프리미엄, 전세난민 속출, 수익형 부동산의 약진, 지방 부동산시장의 훈풍.

2010년 부동산시장을 정리하는 키워드다. 올 초부터 부동산 거품론과 바닥론이 맞섰지만 ‘가격이 너무 높다’는 쪽에 무게가 실렸다. 소비심리가 위축되면서 거래감소는 계속됐고, 주택건설업계는 쌓인 미분양으로 인한 유동성 위기를 맞아야 했다. 중견건설사들은 돌아오는 어음을 막지 못해 문을 닫는 일이 속출했다. 대형 건설사조차 보금자리주택의 여파로 분양을 기피했던 한해였다.


분양가 상한제를 피해 마구잡이식으로 공급됐던 단지들의 입주가 시작되면서 충격은 더욱 커졌다. 당연히 오를 것이라고 생각했던 아파트 가격이 분양 당시보다 낮아지면서 마이너스 프리미엄 아파트가 속출했다. 집을 가진 가난한 사람들, 하우스푸어가 수면위로 오른 것도 이때다.

반면 전세가격은 고삐 풀린 망아지처럼 정신없이 올랐다. 아이러니하게도 전셋값 상승 시점은 주택거래 정상화와 서민들의 주거안정을 위해 발표된 8·29대책이 나온 이후다. 오른 전셋값을 감당할 수 없어 평수를 줄이거나 외곽으로 밀려나는 이른바 ‘전세난민’이라는 신조어까지 생겼다.

아파트 선호가 줄어든 대신 수익형 부동산의 강세가 두드러졌다. 특히 오피스텔이나 도시형생활주택과 같은 주거 수익형 부동산이 인기를 끌었다. 부산을 중심으로 한 지방 부동산의 약진도 예년과 다른 부동산시장의 모습이다. 4분기 들어 거래량이 증가추세로 돌아선 것이 침체 국면의 올해 부동산의 마지막 반전 시나리오다.


사건 많고 사연 많았던 올 한해 부동산시장 이야기다. 각각의 사건에는 대부분 지역이나 단지가 이야기를 이끈다. 그렇다면 핫 이슈의 양산한 단지는 어떤 것들이 있을까. <머니위크>는 부동산 정보업체의 도움을 받아 올해 부동산 시장의 이슈단지를 되짚어봤다. 올해 화제가 된 부동산 머니스타K를 선정하는 과정은 8강 토너먼트 방식을 빌렸다.



◆8강 토너먼트

제1 경기 <판교 월든힐스 : 광교 자연&자이>

판교 대 광교. 올해 어디가 더 화제에 올랐을까? 올해 두번째로 높은 청약 경쟁률을 기록한 GS건설 (14,900원 ▲200 +1.36%)의 광교 자연&자이와 전국에서 가장 높은 청약 경쟁률을 보인 LH공사의 판교 월든힐스의 대결은 판교 월든힐스의 승리로 끝났다.

전문가 2명의 지지를 받은 데 그친 광교 자연&자이는 4명의 지지를 받은 판교 월든힐스의 문턱을 넘지 못했다.

광교 자연&자이는 경기도 수원시 광교신도시 A13~15블록으로 청약 첫날 2만8105명이 몰리면서 평균 24.72대 1의 경쟁률을 기록했다. A14블록은 506가구 모집에 2만507명이 몰려 40.53대 1의 경쟁률을 보였다. 특히 53가구를 모집한 A14블록 101㎡ C형은 지역우선 공급분 169대 1, 수도권 152대 1이라는 기록적인 경쟁률을 올린 바 있다.

하지만 판교 월든힐스의 기록은 더욱 뛰어났다. 우선 평균경쟁률에서 압도했다. 평균경쟁률 40.53대 1, 최고 688대 1을 기록하며 올해 최고 경쟁률을 기록했다.

제2 경기 <역삼 래미안그레이튼 : 강남 보금자리 세곡2지구>

강남권의 싸움이다. 8강 2차전은 전통의 강호 역삼동 진달래2차를 재건축한 래미안그레이튼과 올해 떠오르는 신성 보금자리주택 강남 세곡2지구다.

역삼 래미안그레이튼은 평균 10.64대 1의 경쟁률을 기록하며 올해 인기분양 6위에 랭크된 단지다. 반면 세곡2지구는 강남권 2차 보금자리 중 8.55대 1로 평균 경쟁률이 가장 높았던 곳이다. 결과는 보금자리의 승리. 3명의 전문가가 강남 보금자리 세곡2지구에 손을 들어줬다.

래미안그레이튼은 학군과 기반시설이 우수해 대기수요자들의 관심이 높았고, 강남권의 신규공급이 거의 없었다는 점에서 높은 관심을 보여 왔다. 그러나 강남권 보금자리 주택이 주변 시세의 60~70% 수준인데다 택지지구로 조성돼 주거환경이 좋을 것으로 예상돼 더 높은 이슈를 끌었던 것으로 보인다.

제3 경기 <반포 힐스테이트 : 반포 래미안퍼스티지>

반포에서 벌어지는 대형 건설사의 맞대결이다. 아파트 브랜드 순위 1, 2위를 다투는 현대건설 (34,200원 ▲200 +0.59%)의 힐스테이트와 삼성물산 (48,100원 ▲2,300 +5.0%) 건설부문 래미안의 자존심 싸움이기도 하다.

반포 힐스테이트는 래미안퍼스티지와 함께 반포 밸리의 서막을 알리는 분양이었다. 11월 동부건설에서 분양한 센트레빌 아스테리움 용산에 이어 두번째로 높은 분양가를 기록했지만 주변 아파트 시세의 80% 수준으로 낮춰, 분양당시 고가아파트의 불황을 벗은 유일한 강남권 단지다. 6월 분양했으며 평균 8.7대 1, 최고 11.36대 1을 기록하며 1순위에서 전 주택형이 마감됐다.

반면 반포 래미안퍼스티지는 올해 매매 상승액 1위를 올린 단지다. 신반포(한신1차) 92㎡와 더불어 래미안퍼스티지 268㎡는 올 들어 2억5000만원 올랐다. 12월 현재 호가는 32억원이다. 전세가가 15억원이다.

반포 힐스테이트가 처음부터 너무 강한 상대를 만났다. 결과는 반포 래미안퍼스티지의 승리로 싱겁게 끝났다. 4명의 전문가가 반포 래미안퍼스티지에 손을 들어줬다.

제4 경기 <강남역 아이파크 오피스텔 : 해운대 자이>

올해 새로운 바람을 몰고 왔던 두 재야강호가 만났다. 올해 오피스텔시장의 이정표를 세운 강남역 아이파크와 지방 바람을 몰고 온 부산 해운대 자이와의 대결이다.

강남역 아이파크는 현대산업 (8,650원 ▼120 -1.37%)개발이 서초동 교보타워 인근에 분양한 오피스텔로, ‘아이파크’란 브랜드를 내건 이후 서울에서 공급하는 최초의 오피스텔이다. 대표적인 상권인 강남역 인근인데다 9호선과 2호선, 신분당선 등을 이용할 수 있는 이점 때문에 평균 경쟁률 32.7대 1이라는 기록을 세웠다.

해운대 자이는 GS건설이 해운대구 우동에 분양한 아파트로 부산 부동산시장에 뜨거운 열기를 보여준 현장이다. 평균 23대 1의 경쟁률을 기록했다.

결과는 해운대 자이의 근소한 승리. 강남역 아이파크 오피스텔이 임대수익을 고려한 퇴직자의 투자가 이어지기는 했지만 해운대 자이가 지방 분양시장의 돌파구를 마련했다는 점에서 더 높은 점수가 주어졌다.

◆4강 토너먼트

준결승 제1 경기 <판교 월든힐스 : 강남 보금자리 세곡2지구>

드디어 준결승이다. 광교 자연&자이를 꺾고 올라온 판교 월든힐스가 보금자리 열풍을 몰고 온 세곡2지구와 만났다.

결과는 초박빙. 불과 1점차로 세곡2지구의 승리다. 추천자 수는 4대 3으로 월든힐스가 앞섰지만 순위점수에서 밀렸다.

강남 보금자리주택 세곡2지구를 최고 이슈로 뽑은 양지영 내집마련정보사 팀장은 “저렴한 분양가와 뛰어난 입지여건으로 1차 보금자리주택보다 우월하다”는 점을 들어, 장재현 부동산뱅크 팀장은 “시세에 비해 싼 분양가로 인해 보금자리 최고 경쟁률을 기록했다”며 세곡지구를 추천했다.

반면 판교 월든힐스는 “유명 건축가의 독창적이며 개성적인 건축기법이 적용됐다”(정태희 부동산써브 연구원), “올해 최고의 청약경쟁률을 기록했다”(김주철 닥터아파트 팀장)는 의견과 함께 전문가들로부터 고른 점수를 얻었다.

준결승 제2 경기 <반포 래미안퍼스티지 : 해운대 자이>

‘반포의 수성이냐 해운대의 반란이냐’. 래미안퍼스티지의 우세 속에 해운대 자이의 뒤집기가 가능할지 관심을 모은 대결이다. 한강 조망의 강남권 아파트냐 부산 앞바다 조망의 해운대 아파트냐의 조망권 싸움도 흥미로웠다.

이변은 없었다. 래미안퍼스티지가 제법 큰 점수차로 해운대 자이를 눌렀다. 이유는 올해 최고의 시세상승률에 있다.

김규정 부동산 114 부장은 “해운대 자이를 비롯한 부산 부동산시장이 중장기적으로 인기가 계속될지 의문”이라며 반포 래미안퍼스티지의 손을 들어줬다.

반면 해운대 자이를 뜨거운 이슈로 평가한 함영진 부동산써브 실장은 “2007년 이후 공급 감소로 얼어붙었던 부산 부동산 시장에 뜨거운 열기를 불어넣은 곳”이라고 의미를 부여했다.

◆결승전 <강남 보금자리 세곡2지구 : 반포 래미안퍼스티지>

보금자리의 승리일까. 아니면 최고 상승액의 우승일까. 올해 부동산시장의 가장 큰 이슈를 몰고 온 단지를 고르는 일은 생각보다 쉽지 않았다.

세곡2지구는 저조했던 수도권 보금자리주택의 인기를 다시 궤도에 올려놓은 곳이다. 분양가 대비 투자성이 부각되면서 강남의 2세들이 몰려 화제가 되기도 했다. 아직 본청약이 남아있어 두 번째 바람몰이 예상되는 곳이다.

반포 래미안퍼스티지는 강남과 압구정에 이어 신흥 부촌으로 자리 잡고 있는 반포 지역의 상징이다. 반포가 고가아파트촌 로열패밀리에 진입했다는 점에서 의미가 크다.

2010년 부동산 최종 승자는 누구일까. 우승은 반포 래미안퍼스티지다. 모두 6명의 전문가(공동작성 제외) 중 4명이 상위권에 이름을 올렸다. 총점 32점으로 27점에 그친 세곡2지구를 비교적 큰 점수차로 눌렀다.

김광석 스피드뱅크 실장은 “30평형대 전세도 8억원이라는 사실이 믿기지 않는다”고 했고, 반포 래미안퍼스티지에 최고 점수를 준 김주철 팀장은 “올해 최고의 시세상승률을 기록해 1위로 선정했다”고 평가했다.

강남권, 신흥 부촌, 최고 매매상승액, 한강 조망권. 올해 가장 이슈가 된 반포 래미안퍼스티지의 키워드다.

8강에 오르지 못한 단지는 어디

2010년 부동산 핫 이슈 상위 8곳에는 들지 못했지만 제법 화제가 됐던 단지도 상당수 있다.

우선 아깝게 8강에 들지 못한 곳은 개포 주공아파트와 대치동 은마아파트다. 강남 재건축의 노른자 입지와 가격 급등으로 화제가 됐다. 잠실 제2롯데월드 허가로 인해 잠실주공5단지도 주목을 받았다.

도시형 생활주택 1호로 알려진 아데나 534의 준공도 의미 있는 사건이었다. 지난 8월에 입주했으며 분양가는 3.3㎡당 1400만원 선이었다. 역삼 아이파트에 밀리기는 했지만 서희 스타힐스나 길동 현대웰하임도 관심이 몰린 분양이었다.

세종시 첫마을 아파트 퍼스트프라임의 청약마감도 소수 의견이었지만 화제였다. 세종시라는 상징성과 전 주택형 마감으로 순조로운 출발을 보였다는 점, 지방 부동산 시장이 활기를 띄기 시작했다는 점에서 의미가 깊다.

세곡2지구에 밀리긴 했지만 내곡지구 역시 보금자리 파워를 여실히 보여준 곳이다. 설문 특성상 단지를 좁히다보니 의견이 분산되면서 8강에 오르지 못한 경우다.

판교를 이어 또다시 로또 열풍을 몰고 왔던 위례신도시 16블록 역시 소수의 지지를 얻었다. 강남 접근성이 높고, 주변 시세의 65% 수준인 분양가가 높은 경쟁률로 이어졌다.

이 밖에 소수 의견으로 행정수도 이전 이슈로 가격 변동이 잦았던 과천 주공아파트나, 고양 파주 일대의 입주가 몰리면서 마이너스 프리미엄이 생기는 등 심각한 상황을 연출한 일산 덕이지구 하이파크시티, 재건축 결의 무효 판결 등 악재로 시달린 가락시영아파트 등이 이름을 올렸다.

어떻게 조사했나

올해 부동산시장에서 의미 있는 단지를 부동산 정보업계 전문가 6인에게 8개의 단지를 추천받았다. 1위로 꼽은 단지를 10점으로, 2위부터는 1점씩 낮춰 배점했다. 8개 미만으로 추천한 경우 첫번째 단지를 10점부터 처리했다. 각각의 단지에 대한 평가는 일괄적으로 받고 일부 전문가의 의견을 수렴해 대결 구도에 대한 의견을 들었다.


도움 주신 분(무순)
함영진 부동산써브 실장, 정태희 연구원(이상 공동작성), 양지영 내집마련정보사 실장, 장재현 부동산뱅크 팀장, 김주철 닥터아파트 팀장, 김광석 스피드뱅크 실장, 김규정 부동산114 부장.