남부·동서울터미널, 제2의 센트럴시티 되나?

교통체증 유발, 주차상한제 등 사업추진 걸림돌
서울시 조례 해결 과제 남아..."3월부터 본격 논의"

서울시가 도시계획시설 부지의 복합용도 개발에 대한 허용기준을 마련하면서 남부시외버스터미널과 동서울터미널의 복합개발이 탄력을 받게 될 지 주목된다. 도시계획시설의 복합개발이란 서초구 반포동 센트럴시티처럼 터미널 부지에 호텔과 백화점 등을 함께 건설하는 개발방식으로, 남부터미널과 동서울터미널 운영사업자들은 터미널 부지에 상업시설을 같이 짓는 복합개발을 추진해 왔다.


25일 부동산업계에 따르면 서울시는 이번 기준을 통해 일부 도시계획시설 부지에 기존 시설물이 들어선 공간 외에 나머지 공간에 일반 건축물을 지을 수 있도록 했다.

해당 도시계획시설은 도로, 철도, 주차장, 자동차 및 건설기계검사시설, 자동차정류장(터미널), 공공청사, 문화시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 청소년수련시설, 방송ㆍ통신 시설, 시장 등 13개다. 이 경우 버스터미널 부지에 일정 공간의 터미널을 짓고 나머지 공간에 호텔이나 백화점, 문화시설을 건립할 수 있다.

지난 1986년 터미널에 백화점 등의 비도시계획 시설을 지을 수 있도록 관련법이 개정되면서 2000년 센트럴시티가 신축됐다. 하지만 그 이후 도시계획법이 정비, 도시계획시설 부지에 비도시계획시설을 지을 수 없게 됐다.


다만 도시계획시설에 대한 공간적 범위를 결정할 경우 나머지 공간에 비도시계획 시설을 건설할 수 있도록 했다. 하지만 그에 대한 명확한 범위와 기준이 없어 실무자들이 적용을 꺼려왔다. 이번 서울시 발표는 이같은 공간적 범위 결정 대상을 명확히 했다는 데 의미가 있다는 게 관련업계의 분석이다.

예를 들어 지하 2층~지상 5층까지를 도시계획시설로 건립하는 방식으로 공간적 범위를 정하면 지상 6층부터는 호텔이나 백화점을 지을 수 있는 식이다.

남부터미널 운영사업자인 대한전선은 '엔티개발'이란 프로젝트회사를 만들어 그동안 복합개발을 추진해 왔다.

엔티개발의 남부터미널 복합개발 조감도

서울시는 2009년 1만㎡ 이상의 부지 개발은 시와 협의하에 개발을 추진한다는 신도시개발체계를 만들어 16개 협상대상 사업자를 선정했다. 이중 7개 사업자가 개발추진안을 제출했고 엔티개발이 이 가운데 하나다.

엔티개발은 용적률 800%를 기준으로 개발계획안을 제출했다, 서울시의 용적률 하향조정 요구에 현재 600%를 기준으로 수정 개발계획안을 제출해 놓았다. 개발계획안은 총 19만1774㎡의 부지 위에 연면적 4만㎡ 규모의 터미널을 비롯해 △업무시설 12만9618㎡ △판매시설 8004㎡ △공연장 7590㎡ △호텔 6560㎡ 등을 건설하는 게 골자다.

서울시가 이번에 복합개발 허용기준을 마련, 협의가 진척될 가능성이 커졌다. 현재 엔티개발의 남부터미널 개발계획은 서울시 조례인 신도시개발체계가 상위법인 국토계획법에 위배된다는 법제처의 해석에 따라 논의가 중단된 상태다.

복합개발을 위해선 준주거지역을 상업용지로 용도변경을 해야 하지만 현행법상으론 사업자가 용도변경 요구를 할 수 없게 돼 있어서다.

서울시 관계자는 "관련 법 개정이 3월중 마무리돼 그 이후부터 개발에 대한 논의가 본격화 될 것"이라며 "논의의 초점은 비도시계획 시설이 도시계획시설 본연의 목적에 피해를 주지 않고 교통체증에 악영향을 끼치지 않는 방안을 마련하는 것"이라고 설명했다.

한진중공업이 보유하고 있는 동서울터미널 부지도 같은 이유로 논의가 진척되지 않고 있다. 한진중공업도 서울시의 16개 협상대상 사업자 중 하나지만 아직 개발계획안을 제출하지 않았다.

동서울터미널 부지는 지하철 2호선 강변역 역세권이어서 주차시설의 제한을 받는 주차상한제 문제가 사업 추진의 해결과제로 남아있다. 동서울 터미널의 경우 3만6704㎡의 부지에 용적률 350%가 적용된다. 한진중공업 관계자는 "강변역과 터미널 복합개발 부지를 연계해 개발하는 방안 등 교통 문제를 해결할 수 있는 방안을 다각도로 검토하고 있다"고 말했다.